Стоит ли именно сейчас вкладывать средства в недвижимость

Один из ироничных «законов Мерфи» гласит: все, что начинается хорошо, кончается плохо, а все, что начинается плохо — кончается еще хуже. Похоже, российский рынок недвижимости в обозримом будущем ждет та самая перспектива, которая описывается во второй его части.

Но как же так, могут недоуменно спросить некоторые граждане, ведь буквально на днях первый зампред российского правительства Игорь Шувалов на всю страну заявил: дескать, сейчас лучшее время покупки жилья, цены на эконом-класс «стоят и не растут». Парой дней ранее коллега чиновника из московской мэрии, заместитель Сергея Собянина по вопросам строительства Марат Хуснуллин сообщил — в столице стоимость жилья достигла минимума, поэтому сейчас самое время его, опять же, покупать. Наконец, и руководитель АИЖК Александр Плутник также призвал россиян прямо сейчас улучшать свои жилищные условия, пока ставки по ипотечным кредитам низкие. Пожалуй, впервые чиновники такого ранга едва ли не одновременно выступили со схожими заявлениями. 

Примечательно, что тот же Игорь Шувалов уже называл ситуацию оптимальной для покупки жилья «прямо сейчас», и делал это еще в августе прошлого года. Однако с тех пор с точки зрения стоимости недвижимости ситуация, если можно так выразиться, стала еще оптимальнее и цены продолжили свое падение. Что же изменилось сейчас? Неужели в этот раз действительно совсем скоро на рынке недвижимости начнется тот самый «отскок»?

У некоторых может сложиться впечатление, что так оно и будет в действительности, а значит, и в самом деле пора, как говорится, «бежать за квартирой», пока ситуация, как в один голос уверяют чиновники, этому благоприятствует. Особенно на фоне недавнего прогноза, который сделал в рамках проходившего недавно в столице круглого стола «Инвестиционный климат в недвижимости» руководитель компании «Баркли» Леонид Казинец. На вопрос, будет ли рост цен на жилую недвижимость, он ответил положительно. Причем отметил, что этот рост цен будет взрывным и случится, когда спрос на жилье превысит предложение.

Интересно, какой драйвер поможет российскому рынку сменить вектор движения с понижающего на противоположный? Ведь для этого на горизонте событий не видится абсолютно никаких предпосылок. Наоборот, ситуация и в строительной, и в риелторской сферах становится, мягко говоря, все сложнее.

Так, например, на одном из тематических форумов глава Минстроя Михаил Мень упомянул о том, что проблемы строительной отрасли были вынесены на повестку дня Государственного совета под председательством Владимира Путина. Эти вопросы не требовали обсуждения в подобном формате целых 15 лет. А теперь дошло до того, что глава государства будет раздавать соответствующие поручения в целях стабилизации ситуации.

А она весьма критична и продолжает ухудшаться. В частности, как сообщает Росстат, только за период с января по апрель 2016 года ввод нового жилья в эксплуатацию упал на 16% по отношению к аналогичному периоду 2015 года. Но это, по-видимому, не предел, у экспертов Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) есть обоснованные опасения, что в самые ближайшие месяцы строительство «просядет» еще процентов на 20−25. Кроме того, РАСК обращает внимание на следующую тревожную деталь: только в первом квартале этого года с рынка ушло 665 строительных компаний (тогда как в 2014 году таковых было всего 50, а в прошлом — приблизительно 360).

Риелторское сообщество также находится под тяжелешим прессингом непростой экономической ситуации. Многие агентства по недвижимости теряют своих сотрудников, которые в спешном порядке переходят из-под крыла организаций в «свободное плавание», поскольку уверены, что частным маклерством им в сложившихся условиях удастся заработать больше. Одно из крупнейших столичных сетевых агентств недвижимости, «МИЭЛЬ», вообще вынуждено было закрыть приличное количество московских офисов. Формальное оправдание — смена стратегии развития. Однако возникает резонный вопрос — зачем понадобилось ее менять, если до этого она себя оправдывала? Ответ очевиден — тому виной кризис и ухудшение экономической ситуации. Как признают некоторые специалисты-риелторы, все дело в заметно сокращении комиссионных вознаграждений.

Для того чтобы попробовать вернуть все на круги своя, считают многие знатоки рынка, есть лишь один способ. И знакомство с ним моментально объясняет все высказывания чиновников в духе «покупайте прямо сейчас» и сказки о скором грядущем подорожании.

Тот же девелопер Леонид Казинец, говоря о росте цен на жилье, отметил, что в настоящее время на депозитах россиян практически мертвым грузом лежат триллионы рублей. По подсчетам некоторых экспертов — этих триллионов порядка 23, что составляет примерно 7 годовых объемов ввода жилья в целом по стране. Просто обнулить счета граждан, как это было в начале становления свободного рынка, государство боится. Не та ситуация, россияне сейчас вряд ли согласятся потерпеть. Тут даже национальная гвардия вряд ли поможет потушить недовольство. Приходится хором убеждать, подключив для этого всю мощь государственной пропаганды.

Специалисты РАСК придерживаются мнения, что спасти строительную отрасль может только масштабный рост интереса россиян к объектам недвижимости (а где повышенный интерес — там, естественно, и расходование собственных сбережений — авт.). Добиться этого, считают риелторы и представители власти, можно, лишь убедив граждан в выгодности инвестиций в недвижимость.

Однако делать это с каждым днем все труднее. Исполнительный директор того же РАСК Вячеслав Строкань еще в апреле озвучил тенденцию рынка к формированию замкнутой цепочки: падение спроса — падение цен — ожидание еще большего падения — падение спроса.

Кроме того, аналитики отмечают, что в настоящее время существует серьезное несоответствие между ожиданиями покупателей жилья и предложениями застройщиков. И действительно, последние, похоже, слишком увлеклись выводом на рынок компактных студий. Даже представители «Метриум Групп», компании, всегда лояльной к экспериментам девелоперов, в лице управляющего партнера Марии Литинецкой предупреждает: такой продукт имеет ограниченную аудиторию. Конечно, в случае острой нужды на 20 «квадратах» поместится и семья с детьми, но пора уже думать о том, чтобы снижать стоимость 50-метровых полноценных квартир, а не штамповать «малогабаритки» как на конвейере.

Тем более что плацдарм для снижения цен у девелоперов все же имеется, несмотря на все заверения в обратном. Судите сами. Марат Хуснуллин, говоря о том, что время для покупки квартир сейчас наиболее благоприятное, сказал, что стоимость квартир в Москве вплотную приблизилась к порогу себестоимости — 80 тысяч рублей за квадратный метр. Но совсем недавно на РБК были опубликованы совсем другие цифры. Так, по информации портала себестоимость строительства квадратного метра жилья эконом-класса в начале 2016 года колебалась на уровне 24−27 тысяч рублей, и даже в премиальном сегменте она не дотягивала до озвученных Хуснуллиным 80 тысяч (верхняя планка — 70 тысяч рублей).

Да и потом, у людей настолько снизились доходы, что они вынуждены ограничивать себя теперь даже в еде, не говоря уже о каких-то других сферах.

— Я работаю с людьми далеко не первый год, — рассказывает независимый риелтор Кирилл Морозов, — и своими глазами вижу, как меняются покупательские предпочтения под влиянием жизненных обстоятельств. Еще пару лет назад ко мне приходили люди и говорили — хотим купить квартиру эконом-класса, но панельные дома нам даже не вздумайте предлагать, мы хотим кирпич или «монолитку», пусть даже объект будет чуть подороже. Теперь о качестве самого дома практически никто и не заикается. Теперь если и приходят, то по очень крайней нужде и просто ставят меня перед фактом — подберите, мол, квартиру, все равно где, но только чтобы не дороже такой-то суммы, потому что больше у нас денег нет вообще, взять их негде, а занимать в банке, при том, что творится в стране позволить не можем.

Так что, продолжает работающий «на земле» специалист, если кто-то там «наверху» и грезит о взрывном росте цен или планирует заинтересовать обедневших граждан вкладами в жилье, то им стоило бы ответить очень популярной в последнее время фразой, с легкой руки нашего председателя Правительства Дмитрия Медведева ставшей уже расхожим интернет-мемом: «Денег нет, но вы там держитесь».

Автор: Андрей Захарченко