Сколько власти не заявляют о решении «квартирного вопроса» россиян, а он все не утрачивает остроты. С развалом социального государства, каким фактически являлась СССР и, образованием на её обломках новой России, в строительной отрасли проблемы для простых граждан, стали расти как снежный ком. Появился неведомый при социалистическом государственном хозяйствовании бич XXI века — долевое строительство и обманутые дольщики

Проблема долгостроев существует уже достаточно давно. Ситуация в этой сфере неоднократно освещалась в СМИ, Президент России Путин В.В. в своих выступлениях поднимал эту тему. С самых высоких трибун звучат обещания решить этот вопрос. Власти рапортуют о многочисленных мерах по исправлению ситуации, однако факты неумолимы. Число таких граждан давно превысило миллионный рубеж, при этом оно не только не сокращается, но и растет. Понятно, что объясняется это не только мошенниками в лице так называемых недобросовестных застройщиков. На самом деле процент их совсем не велик, да и государство борется с такой публикой вполне успешно, регулярно прореживая ряды откровенного жулья. Реальной причиной постоянного роста армии обманутых дольщиков является российское законодательство. Привычный всем уже 214-ФЗ, регулирующий долевое строительство, появился достаточно давно, в апреле 2005 года, дав мощный толчок не только развитию долевого строительства, но как известно, и взрывному увеличению числа обманутых дольщиков.

Государство спровоцировало рост пирамид, приняв № 214-ФЗ о долевом участии в строительстве, чем дало юридические гарантии инвестиций при полном отсутствии экономических гарантий, создав ложное ощущение безопасности для массового инвестора, не обладающего квалификацией и даже минимальной экономической культурой. Сфера долевого строительства и до, и после вступления в силу 214-ФЗ напоминала лотерею, где результат определяется удачей. Если компании-застройщику выгодно довести строительство объекта до сдачи, значит гражданам, вложившим свои деньги, повезло. А если нет… По существу, дольщик никогда не имел влияния на застройщика и фактически может лишь беспомощно наблюдать за срывом сроков сдачи, но этим фактором риска как оказалось, государство совершенно не озаботилось. Мало того, наступление на потенциального покупателя новостройки пошло по всем фронтам: психологический штамп «хочу жить в новом», который был манипулятивно внедрен в массовое сознание рекламой. Мощнейшая государственная пропаганда приложила все усилия для формирования мифа о выгодности вложений в новостройку.

Любой миф должен базироваться, хоть на небольшой, но правде. В основе этого мифа лежат сразу две. Одна — это действительно заметная разница между стоимостью имущественных прав на этапе их приобретения и квартирой в новостройке после сдачи дома. Вторая — это многочисленные примеры получения инвестиционной прибыли частными инвесторами (особенно до 2008 года и в 2010—2013 годах),которые являлись поводом для зависти. Ситуация с формированием мифа усугублялась для простого покупателя тем, что ни ФЗ» О рекламе», ни иным законодательством не запрещалось называть продаваемые застройщиком имущественные права «квартирой в новостройке», что создавало ложную уверенность у потребителя.

Еще одним манипулятивным фактором риска стало то, что в отличие от акций на бирже, «квартира в новостройке» имеет кроме прямой инвестиционной еще и предельно понятную для обычного человека потребительскую ценность — это жилье. Отсюда понятен еще один важный фактор формирования мифа: в массовом сознании подавляющего большинства россиян отсутствует восприятие находящейся у них в собственности недвижимости как капитала. Именно в этом заключается главная причина того, что даже наличие у большинства наших сограждан частной собственности в виде приватизированных и купленных квартир не формирует мышления собственника, осознающего свои экономические и политические права и требующего от государства их защиты.

Тем не менее, популярность полноценных легитимных договоров долевого участия (ДДУ), заключенных по всем правилам 214-ФЗ, увеличивалась, всевозможные сомнительные схемы стали уходить на второй план, но и это помогало дольщикам далеко не всегда. Неудивительно, что новый закон, который государство позиционировало как заботу о защите дольщика, на деле оказался предвестником новых массовых забастовок и митингов с выбросами праведного гнева десятков тысяч рассерженных россиян. Чтобы официально стать обманутым дольщиком, необходимо дождаться признания застройщика банкротом. И вот здесь начинаются основные сложности.

Для региональных властей самое страшное — это вынос проблем на федеральный уровень. Ведь федералов заботит только должный контроль над протестными настроениями обманутых граждан, который не мог не получить устойчивой подпитки, в лице постоянно растущей армии обманутых дольщиков. Очевидно, что отвечать перед обманутыми людьми за последствия подобной политики в сфере строительства жилья, где во главе угла стоит исключительно получение прибыли для бизнеса и власти, государство категорически не желает. Поэтому, что бы ни произошло, об этом не должны узнать в Москве. Иначе можно и губернаторского кресла лишиться. А любые конфликты внутри региона властям не страшны: они прекрасно контролируются через подручные СМИ. Проехав по нашей стране, можно встретить массу таких случаев: люди выходят на улицы, объявляют голодовки — делают всё, чтобы их заметили, в наивной надежде, что у чиновников проснется желание решать проблему дольщиков так как хочется самим потерпевшим. Но, как показывает практика, подобные надежды являются самообманом, а власти либо игнорируют чаяния народа, либо запугивают людей, если они начинают реально давить на администрацию с требованиями их отставки и выражения недоверия политике власти. Вопросы с достройкой без доплат со стороны дольщиков решаются только в тех немногих случаях, где обманутые дольщики находят в себе силы противостоять давлению начальства и продолжают регулярные и самостоятельно организованные протестные действия.Зато, как показывает опыт, сегодня обманутые дольщики, вопреки всему, ожидающие помощь власти  — инструмент «освоения» бюджета. Теперь производство «обманутых дольщиков» в российских регионах с активным долевым строительством поставлено на поток, потому что обманутые дольщики очень рентабельны и выгодны. А вопрос личной выгоды при распределении денежных потоков, как мы видим, является приоритетным для чиновника, занимающего ответственную должность. Собственно, исключительно для снижения социальной напряженности, а не для решения проблемы обманутых дольщиков начали создавать «рабочие» группы, разрабатывать «дорожные карты» завершения проблемных объектов, и придумывать способы привлечения новых застройщиков, не упоминая при этом, что финансировать достройку своих недостроев должны будут сами потерпевшие от долевого строительства.

И тут некоторые смекалистые губернаторы, их врио и прочие президенты республик неожиданно осознали, что прятать обманутых дольщиков не выгодно, поскольку, резко добавив в официальную статистику потерпевших, можно получить в свое распоряжение федеральные земли. По идее, эти земли должны выделять новым «застройщикам-спасителям»: завершаешь на деньги дольщиков, вновь созданного ими ЖСК, строительство одного дома, и получаешь к этому право построить другой дом в хорошем месте. И чем больше в регионе обманутых дольщиков, которые уже стали пайщиками-инвесторами, а потому с них можно получить по суду доплату или продать их квартиру новому собственнику, тем больше земли можно получить. Игра стоит свеч! Так, например, год назад Татарстан от федеральных властей получил участок площадью 1,2 га в Советском районе Казани, который оценивается в 120 — 170 млн. рублей. Начало было положено и под это дело местные власти довели банкротства ряда застройщиков до конца, что позволило признать людей пострадавшими.

Что происходит внутри института банкротства? В чьих интересах он работает? Наша точка зрения: институт банкротства стал ключевым инструментом криминальной экономики, он не выполняет макроэкономическую миссию, он улучшает материальное положение конкретных бенефициаров и заказчиков. Зачастую нарушается баланс интересов должника, кредиторов, общества и государства. Именно этот баланс записан в законе как основная цель института банкротства.

В России институт банкротства стал в значительной степени отдельным видом криминального и сверхдоходного бизнеса, который решает 3 основных задачи: сокрытие ранее совершенных экономических преступлений, недобросовестное завладение собственностью – рейдерские захваты через залоговые и многие другие операции, а также уход от долгов и обязательств. Такие обстоятельства стали возможны, благодаря отсутствию должного госконтроля над институтом банкротства, а главное – концентрации его возможностей в частных руках. Учитывая, что сегодня в управлении арбитражных управляющих находятся активы на сумму 1,5 трлн рублей, вышеназванные тенденции вызывают особую тревогу. В сфере банкротства и продажи имущества предприятий – должников работают организованные группы. Некоторые из них, на наш взгляд, имеют признаки организованных преступных сообществ, при этом статья 210 УК РФ в отношении них почти не применяется. Нам применение такой статьи неизвестно. Надо отметить, что эти ОПГ отличаются от ОПГ 90-ых годов. Там работают высококвалифицированные люди, которые активно взаимодействуют с госорганами, коррумпируют их, и там крутятся огромные деньги.

НАС обманули! ЖК Новинки Смарт Сити «Нас уверили, что все будет хорошо, что суд 18 марта это чисто формальность, что новый застройщик Дирекция по строительству  на низком старте и готов зайти на стройку, как только пройдет последний суд. Судья тоже была на нашей стороне, все переносы делала в максимально короткие сроки, успевала знакомиться со всеми материалами дела и тут вдруг за месяц не успела….
Суд перенесли на 22 марта, сказав, что переносов больше не будет и тут мы узнаем, что второй суд, который был днем по решению денежных вопросов тоже перенесен. Нас заверили, что денежные вопросы не повлияют на заход застройщика, теперь оказывается это не так. И судя по всему 22 марта также может быть не вынесено решение.» — это пишут нам обманутые дольщики Новгородской области. И такие письма, где чиновники сначала измотают верующих в их помощь людей, а потом уставших и подавленных, но продолжающих верить, вынудят создать ЖСК и достраивать за свой счет, либо произойдет рейдерский захват их квартир, мы получаем регулярно со всех регионов России.  

В 2018 году, в сентябре, была одобрена передача федеральных земель на региональный уровень в пяти регионах: в Брянской, Вологодской, Новосибирской областях, Удмуртии и Татарстане. Всего выделили 247 га земли. Позднее, запрыгнув в последний вагон уходящего поезда, и добавиться к этому списку, после губернаторских визитов в Москву, удалось еще Приморскому краю.
Но 6 регионов из 68, в которых есть проблемы с долгостроями и можно дополнительно заработать на обманутых дольщиках, согласившихся создать ЖСК  и стать пайщиками-инвесторами — это все равно слишком мало для решения проблемы всероссийского масштаба. Да, есть ещё Новгородская и Ростовская области, где работают с пайщиками-инвесторами, а власти договариваются за свою долю в этом фантастически выгодном бизнесе на обманутых дольщиках, с новыми застройщиками и принимают под это коммерческое мероприятие, законы на региональном уровне. Или богатая Москва, где и обманутые дольщики не столь нищие как в регионах, да и стоимость «квадратного» метра на порядок выше, чем в замкадье. А потому под видом помощи о заботе по завершению строительства особо проблемных объектов, можно очень хорошо увеличить личное благосостояние ответственных за эту «заботу» лиц…

В конце 2017 года власти столицы с радостью представили обманутым дольщикам жилого комплекса «Спортивный квартал» застройщика-спасителя Павла Тё из Capital Group, который поклялся отдать пострадавшим людям ключи в конце 2018 года от заветных квартир. «Никакого банкротства не будет», — даю слово, — прозвучало из уст одного из крупнейших российских девелоперов. Но прошёл год, и ситуация почему-то резко поменялась. Зашедший на объект инвестор упорно отказывается вводить в эксплуатацию уже построенные дома. Почему так происходит и гадать не нужно. Денег вложено немало, и задача пред Capital Group простая — вернуть своё. скинув, считай уже дважды обманутых людей, в омут конкурсного производства. И что будет с пенсионерами, которым и так недолго уже осталось, инвалидами, одинокими матерями, получат ли они свои квартиры — да какая разница. Главное, чтобы бизнес на крови компенсировал расходы, ведь так? Дольщики любыми правовыми методами, участвуя в судебных процессах, и через уличный протест пытаются помешать банкротству, но дверь из газовой камеры почти захлопнулась, а снаружи ее держит мохнатая лапа чиновника…

Закон предусматривает в таких случаях право гражданина на получение неустойки или создание обманутыми дольщиками ЖСК, с последующей достройкой и сдачей объекта в эксплуатации за счет самих дольщиков, добровольно ставших пайщиками. В случае денежных требований со стороны дольщика-кредитора, в судебном порядке дольщик подает исковое требование к строительной компании. Суд встает на сторону истца и подтверждает его право на компенсацию. Сравнительно небольшому числу граждан действительно удается получить деньги по исполнительному листу, но случаи эти скорее можно отнести к исключению, лишь подтверждающему общую тенденцию. Кстати, по существу — это финансовые средства других дольщиков, а не самой фирмы идут на оплату неустойки. Затем счета строительной организации оказываются пусты, и дальнейший поток финансовых требований однозначно ведет к банкротству застройщика. Понимая это, коммерсант старается обезопасить себя от незапланированного им банкротства, а потому заранее заботится о выводе средств со счетов фирмы на которой «повис» проблемный проект.

В процессе арбитражного производства, как правило, строительные работы на объектах (если они велись) останавливаются на неопределенный срок, счета и активы арестованы. Начинается долгая и мучительная, для фактически уже обманутых дольщиков, процедура признания должника банкротом и последующая реализация имущества по окончании конкурсного производства. Земельный участок уходит с молотка, если он значился в собственности застройщика. По завершении процедуры банкротства все обязательства строительной компании перед кредиторами аннулируются, она как юрлицо прекращает существование, и, как правило, граждане, вместо реальной компенсации, получают на руки копейки. Обман дольщиков совершается в рамках действующего законодательства. Ничего необычного в этом нет, ведь тот факт, что люди стали «новой нефтью», которую качают наши упыри, уже стал данностью. Чтобы это происходило спокойно и безнаказанно, оставалось только все узаконить. Изобретательный ум вчерашних рэкетиров и карманников найдет тысячи способов отъема денег у населения, тем более, что впервые в истории (нашей страны во всяком случае) у российского преступного мира есть свое собственное государство, которое делает их промысел законным и уважаемым.

Застройщик, зарегистрированный в качестве юрлица (ООО), собирает все необходимые разрешения, получает строительный участок и объявляет о начале строительства, начинает рекламную компанию. Обычно, именно на последних этапах начинают поступать денежные средства дольщиков. На каждом строительстве присутствует генподрядчик, который непосредственно с застройщиком заключает договор о производстве работ по возведению жилья. Он в свою очередь ищет подрядные организации, готовые выполнить оговоренный объем работ и уже с ними подписывает соответствующие соглашения. С этого момента денежные средства дольщиков от застройщика переходят в распоряжение генподрядчика.

И далее события развиваются по обкатанному сценарию. В отличие от застройщика, худо-бедно контролируемого Стройнадзором, подрядные структуры действуют на свое усмотрение. Именно на этом этапе финансовые вложения людей в строительство начинают уходить «налево». Зачастую генподрядчик оказывается головной организацией, в которую застройщики входят в качестве дочерних компаний. Генподрядная структура остается «темной лошадкой», от которой никто не требует отчета о расходовании долевых средств. Денежные потоки незаметно выводятся со стройки.

Дальнейший путь выведенных денег может быть разным. Возникает строительная пирамида – когда мошенники, похитив часть средств первой очереди дольщиков, вкладывают деньги в новое жилое (или коммерческое) строительство. При этом, чтобы не отпугнуть потенциальных покупателей на новый объект, строительная фирма активно строит первоначальный проект и зачастую может его достроить и сдать. Судьба дольщиков второй очереди может сложиться по-разному, все зависит от аппетита застройщика, и как долго будет расти пирамида. Осуществляется приобретение различных активов вне основной стройки, которые числятся уже за генподрядчиком или близкими ему лицами. Генподрядная структура может уже на других приобретенных им на украденные средства строительных участках играть роль строительной компании и привлекать деньги граждан. Происходит личное обогащение руководства строительных фирм, без дальнейшего вкладывания в новое строительство.

Отдельным пунктом выделим двойные продажи квартир. Считается, что защитой дольщиков от этого вида мошенничества является регистрация ДДУ в Регистрационной палате. Распространено заблуждение, что только не зарегистрированные этим путем договора могут попасть под двойную реализацию. Однако в последние годы судебная практика, к сожалению, констатирует иные факты. Пример из судебного разбирательства. Гражданин Н. заключил с застройщиком Л. ДДУ и приобрел 2 квартиры в строящемся доме, полностью заплатив цену договора. Впоследствии фирма Л. предъявила в росреестр документ (дополнительное соглашение), подписанный гражданином Н., согласно которому все купленные квартиры он возвратил строительной фирме. Это соглашение прошло законную регистрацию в росреестре, о чем появилась соответствующая запись. Затем застройщик Л. продал указанные квартиры новым дольщикам, заключив с ними ДДУ. Позже строительная компания оказалась банкротом, дом не построила. Затем гражданин Н. подал в суд на застройщика, обвинив его в мошенничестве. Были проведены две независимые почерковедческие экспертизы, которые доказали: подписи гражданина Н. на ДДУ и на дополнительном соглашении – не совпадают. Суд признал этот факт, а по существу – факт двойных продаж. Но с учетом интересов других пострадавших участников строительства, отказал в требовании удалить соответствующую запись о соглашении, внесенную в реестр, и применить последствия ее удаления.

В 2014 году, чтобы увеличить защищенность денежных вложений дольщиков, было введено обязательное страхование объектов долевого строительства. Оно было призвано гарантировать получение квартир либо, при неблагоприятной ситуации, обеспечить возврат денежных средств: в случае банкротства фирмы-застройщика участники получали полноценные выплаты от страховой организации. Однако эта мера себя не оправдала, так как крупные участники страхового рынка не пожелали связывать себя подобными обязательствами. Мелкие фирмы-страховщики впоследствии объявили себя банкротами. Куда пропали вложенные в эту систему страхования огромные деньги – неизвестно. Статистика указывает, что из всего количества заключенных ДДУ, сумма страховых выплат составила исчезающе малую величину. Все эти схемы объединяет одна характеристика – закон 214 ФЗ здесь бессилен и оказался не способен защитить дольщиков.  Так кого, на самом деле, защищает российское законодательство в сфере долевого строительства и, фактически чьи интересы представляет и защищает государство, которое постоянно говорит о защите интересов простого дольщика, а на деле богатеют власти и бизнес?!

Резюмируя все выше сказанное, можно сказать про борьбу обманутых дольщиков, которые продолжают надеяться на помощь власти, следующее. Такая борьба является безнадежной, так как достичь необходимого дольщикам результата, надеясь на помощь тех, кто сделал их обманутыми – невозможно. Отличить такую борьбу от любой другой просто: она не завершается капитуляцией противника и реальным результатом, который хотят обманутые дольщики. А потому переходит в разряд затяжных и безнадежных, которые на словах можно бесконечно выигрывать, но по итогам, всегда заканчиваются поражением. Происходит так потому, что за период пустых надежд, упускается все – время и возможности. Бесполезно и бездарно сжигается недовольство активных дольщиков и главное – тот же тупик без шанса выхода из него иначе, чем в обратном направлении. Такие действия – абсолютное поражение, так как пространство решений было сужено до тупика. Из которого выбраться можно, но только вернувшись назад. Борьба любит стремительность. Лучше небольшой результат, но быстро, чем большой, но когда-нибудь очень потом. Которое может и не наступить.