Не хотите стать обманутым дольщиком — не покупайте долевку

1396870168_pr20130613222705

Многие эксперты рынка сравнивают покупку квартиры на стадии строительства с игрой в «русскую рулетку»: слишком уж непредсказуем в нынешних условиях результат. Можно ли уберечься дольщику от потери денег в этом случае? В какой момент в голове будущего собственника должен громко зазвучать набат? Мы приводим обобщенные рекомендации экспертов и знатоков рынка на этот счет.

Симптомы «нездоровья» девелоперов
В конце прошлого года некоторые эксперты рынка уже делились со «Свободной Прессой» своими соображениями по поводу неизбежности возникновения проблем у застройщиков на фоне сложной экономической ситуации. Несмотря на то, что высшее руководство страны предприняло некоторые шаги по смягчению последствий, снизив ставки по ипотечному кредитованию вначале до 13, а затем и до 12 процентов годовых, похоже, пессимистичные прогнозы специалистов все-таки начинают воплощаться в реальной жизни.

Так, например, в Санкт-Петербурге уже накаляются страсти вокруг одной из крупнейших строительных компаний региона, которая в конце января 2015 года обратилась в Арбитражный суд с просьбой о признании собственного банкротства. В «багаже» организации на сегодняшний момент — многомиллионные долги пред собственными сотрудниками и незавершенные жилые комплексы на десятки сотен квартир.

Мы на данный момент не располагаем информацией о том, как будет разрешаться вопрос с теми гражданами, которые заключили договоры с данной организацией и передали ей денежные средства. Но, обобщив мнения специалистов рынка, может сообщить своим читателям, на какие признаки следует обращать внимание дольщикам, чтобы вовремя спасти свои средства, вложенные в будущее жилье.

Наименее многословны и скупы на полезные рекомендации представители государственных структур в сфере строительства. По мнению чиновников, единственным средством избежать потери денег является внимательное изучение информации о застройщиках, размещаемой на официальных сайтах местных администраций, непосредственно перед подписанием договора. Следуя этому совету, автор материала добросовестно изучил несколько подобных интернет-ресурсов. Однако, к своему сожалению, ничего действительно полезного для потенциального дольщика там не нашлось. Либо представленная информация безнадежно устарела, либо элементарно отсутствовала.

Представители коммерческих структур в области жилищного строительства более щедры на «спасительные» рецепты. Наиболее характерных признаков того, что компания-застройщик вот-вот перейдет в категорию «проблемных», считают они, несколько. Во-первых, это заметные задержки в оплате выполненных подрядчиками работ на объекте и иных услуг, выполненных контрагентами. Во-вторых, это задержки по зарплате собственным штатным сотрудникам. В-третьих, это расчеты с поставщиками не «живой» наличностью, а при помощи различных бартерных схем. В-четвертых, о скором приближении серьезных проблем могут свидетельствовать и большие кредитные обязательства компании перед финансовыми организациями вкупе с просрочками платежей по ним.

«Бесспорно, такая информация становиться весьма ценной для дольщика, — подчеркивает независимый подмосковный риелтор Кирилл Морозов, если бы он каким-то телепатическим образом смог ее узнать. — Но здесь имеется один существенный момент: обычный гражданин едва ли сможет легко получить подобные сведения. Если, конечно, у него нет хороших знакомых в налоговых органах или «блата» в самой девелоперской компании. А так вот просто, за здорово живешь, заявиться в офис застройщика и сказать — а предоставьте-ка мне, господа хорошие, всю вашу внутреннюю информацию, увы, не прокатит. В лучшем случае менеджеры покрутят пальцем у виска. В худшем — могут и в пеший тур по известным местам отправить».

О возможном проблемном положении застройщика участнику долевого строительства также могут рассказать и сведения, содержащиеся в более открытых источниках. Это, в частности, общая репутация компании на рынке, статус земельного участка, используемого для застройки. Первое выясняется при элементарном мониторинге местного рынка недвижимости, о втором дольщика, по мнению чиновников, обязан проинформировать сам девелопер, предъявив соответствующие документы (их подлинность проверяется через портал Росреестра). Правда, как показывает случай с питерской компанией, репутация сильного игрока на рынке недвижимости, как и ведение строительства на «правильной» земле, не являются в действительности такой уж полезной, а от банкротства не застрахована ни одна, даже самая крупная и давно известная на строительном рынке компания.

Дольщик должен насторожиться и в том случае, если название компании-девелопера (равно как и имя непосредственного руководителя организации) упоминается в большом количестве судебных разбирательств. Кроме того, обратить более пристальное внимание на деятельность девелопера следует и в случае замедления темпов и несоответствия заявленных ранее сроков строительства.

Но некоторые эксперты, в числе которых — представители компаний SOLO и NAI Bekar, не разделяют мнение большой группы своих коллег, и утверждают, что и эти данные весьма относительны. Так, по их заверениям, в суде компания-застройщик может выступать не только как ответчик, но и как истец, что также имеет место быть, выдвигая иски о возмещении ущерба к недобросовестным партнерам-подрядчикам. К тому же задержка по срокам в диапазоне до трех месяцев — это, на их взгляд, вполне нормальная рабочая ситуация. Такое может происходить, например, когда поставщик переоценивает свои услуги или товары, или же произошел сбой в логистической системе.

Конечно, когда стройка полностью стоит уже несколько месяцев, или в Арбитражном суде уже рассматривается дело о банкротстве — это, однозначно, очень тревожный симптом. Но, увы, при этом в большинстве случаев дольщику бить в колокола уже слишком поздно. Но, как показывает многочисленная практика, именно так чаще всего и происходит.

Таким образом, пожалуй, явных, и, что очень важно, заблаговременных и неоспоримых сигнализаторов о наличии каких-либо серьезных скрытых проблем у застройщика всего два. Первый — категорический отказ представителей девелопера расторгать договор о долевом участии по инициативе дольщика. «Ситуации в жизни бывают разные, люди, намеревавшиеся покупать квартиру, могут под влиянием жизненных обстоятельств и передумать, — делится соображениями еще один независимый риелтор Николай Авесян. — Идеальная компания-застройщик не должна создавать препятствий для клиента, желающего забрать вложенные средства. Чего ей бояться-то, одни ушли, другие тут же придут. Но если деньги отдавать не хотят, значит, точно знают, что никто из покупателей на замену не придет. А почему? Потому что знают, что объект на рынке не котируется. Построен, например, на земельном участке не с тем разрешенным использованием, или коммуникации подвести проблематично, или еще что. В любом случае это очень тревожный звоночек». Правда узнать о том, что вы скорее всего «попали», вы сможете только после того, как застройщик откажется возвращать ваши деньги.

Второй бесспорный признак надвигающихся проблем — низкая цена реализуемых квартир. «Ценовые вариации, конечно, имеют место быть на рынке недвижимости, на то она и конкуренция, — резюмирует Кирилл Морозов. — Где-то объекты дороже, где-то дешевле, это естественно. Но! Колебания эти не слишком значительные, плюс-минус максимум тысяч сто в границах определенного региона. Если же потенциальный покупатель видит, что при средней стоимости однокомнатной квартиры на местном рынке в два миллиона рублей ему предлагают аналогичный объект по явно демпинговой цене в полтора миллиона, то он однозначно должен понять — что-то здесь не так. Ну не может нормальный застройщик реализовывать квартиры настолько ниже средне рыночной цены. Иначе это не продажа, а обыкновенные замануха и развод. По принципу: взяли деньги у простофиль, поимитировали пару лет деятельность на объекте (ну, или сдали-таки объект, но с большими огрехами и недоделками, в нем не только жить не возможно, но и эксплуатировать опасно), и исчезли».

Автор : Андрей Захарченко

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *