Доходы большинства населения, а значит и покупателей недвижимости падают или, по крайней мере, не растут. Как следствие, строительный бизнес в ожидании ухудшения ситуации.
Большие объемы предложения продолжают толкать цены на жилье вниз. Поэтому пока негативные прогнозы продолжают оправдываться. На сегодня основным фактором поддержки спроса становится ипотека, доступность которой в 2017 г. постоянно росла. Однако ипотека, даже рекордно дешевая для России, не является панацеей: она может стимулировать спрос, но не в состоянии его создать – большинству нуждающихся в улучшении жилищных условий квартира в новостройке не по карману даже при нулевой ипотечной ставке. Так что рассчитывать на перелом негативного ценового тренда в обозримом будущем не стоит.
Скептически оценивает перспективы рынка недвижимости и Центробанк, планирующий ужесточить требования к ипотечным кредитам с первоначальным взносом менее 20%. На фоне политического вектора, направленного на увеличение доступности ипотечного кредитования, подобный шаг может означать только одно – ЦБ ожидает падения стоимости жилья. Текущие прогнозы строителей на ближайшее будущее в отличие от результатов 2016 года все больше наполняются пессимизмом. Этот факт является доказательством того, что отечественная экономика до сих пор пребывает в состоянии рецессии, выход из которой, увы, пока так и не удался. В том числе и потому, что принятые государством программы поддержки не смогли в корне переломить тревожную ситуацию.
В той же Москве, по утверждению аналитиков «Метриум Групп», суммарная площадь находящихся в продаже объектов в течение 2017 года увеличилась на 21% и достигла отметки в 3,5 миллионов «квадратов». Само собой, количество самих объектов также выросло, и теперь на экспозиции их насчитывается 49,95 тысячи (+23% к итогам 2016 года). При этом 30% совокупного покупательского спроса в столичном регионе приходится всего лишь на 12 новостроек из имеющихся 305, причем 50% самых продаваемых домов располагаются на периферии мегаполиса, за пределами МКАДа. В таких условиях ни о каком повышении среднерыночных цен, естественно, разговоров быть не может. Несмотря на незначительное увеличение номинальной стоимости квартир в отдельных классах, к концу нынешнего года в целом по сегменту квартир расценки упали еще на 2%.
В число усугубляющих положение дел бизнес-сообщества, отмечают в НАФИ, предприниматели называют возрастание налоговой нагрузки, а также увеличение числа неналоговых платежей, рост так называемых «кассовых разрывов», потерю средств в связи с отзывом банковских лицензий у кредитно-финансовых организаций, а также ужесточение требований федерального закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».
Что же касается конкретно рынка недвижимости, то первостепенным сдерживающим фактором его развития остается снижение реальных располагаемых доходов граждан. Например, согласно данным Мосгорстата, только за первые шесть месяцев 2017 года доходы москвичей упали в среднем на 4,3%, а в июле и августе — еще на 5% и 4,3% соответственно. Нетрудно представить, что происходит с этим показателем в других, не таких экономически благополучных регионах страны.
На снижение экономических показателей большинства покупателей недвижимости наложилась рекордная активность девелоперов. В последние годы она привела к тому, что макроэкономика перестала быть фактором, определяющим ценовую динамику на рынке недвижимости. На первый план выходят объемы предложения, которые так велики, что продать все построенное, по-видимому, удастся лишь при условии революционного снижения стоимости жилья. Так как жилья в России строится больше, чем люди в состоянии купить, девелоперы не успевают продать все квартиры на стадии строительства, до ввода дома в эксплуатацию. В результате все более распространенным становится такое редкое до недавних пор явление, как квартира в готовой новостройке. Собственно, это и есть главный симптом затоваривания рынка.
На фоне стагнации экономики главным фактором, определяющим ситуацию на рынке недвижимости, остаются огромные объемы предложения первичного жилья. Например, количество метров, выставленных на продажу в Москве и Подмосковье, за последние три года увеличились примерно в полтора раза. Строительный бум последних лет – результат оттепели в отрасли в 2012-2013 гг., когда после окончания ревизии инвест контрактов девелоперы почти одновременно занялись освоением множества площадок, в том числе очень крупных, на территории промзон.
Конечно, к настоящему времени значительная часть запасов 2012-2013 гг. уже исчерпана. И если бы не законодательные новации, в ближайшие годы число новых проектов, скорее всего, сократилось бы весьма существенно, так как соотношение спроса и предложения жилья в столичном регионе не может внушать девелоперам оптимизма. Однако поэтапное ужесточение правил игры в отрасли заставляет застройщиков торопиться с освоением все новых площадок – компании стремятся запустить максимум проектов по «старым» правилам. В конце 2016 г. очередной всплеск активности был связан с вступлением в силу в 2017 г. целого ряда серьезных поправок к 214-ФЗ. В этом году ситуация повторяется – в 2018 г. начнет действовать 218-ФЗ, который еще более осложнит жизнь строительным компаниям.
О том, что спрос не успевает за предложением, свидетельствует рост числа введенных в эксплуатацию новостроек с нераспроданными квартирами. Например, в августе 2017 г. на рынке «старой» Москвы без учета элитного ЦАО продавалось более 5 100 квартир общей площадью 395 000 кв. м в 136 готовых корпусах. С конца 2014 г. количество готовых новостроек увеличилось на 160%. По данным большинства экспертов в целом предложение в Москве превышает спрос примерно в 1,5-2 раза, а в Подмосковья, по данным регионального правительства, — в 2,6 раза. Ситуация в регионах складывается по разному, но нигде оптимизма не внушает.
Конечно, и рынок недвижимости, и вся строительная отрасль в целом имеют свои внутренние проблемы. Однако ключ к преодолению рецессии, по мнению большинства экспертов, только один — рост экономики. К настоящему моменту, впервые за три последних года, наблюдалась положительная динамика ВВП. Но, к сожалению, она не сопровождалась ни ростом инфляции, ни увеличением доходов россиян, хотя подобная ситуация с точки зрения экономики является парадоксальной, особенно если принять во внимание тот факт, что инфляция не только не выросла, но еще и пробила планку целевого показателя, установленного Центробанком.
Так как предложение жилья растет быстрее спроса, цены на недвижимость уже третий год подряд ползут вниз — темпами примерно 10% в год. И так будет продолжаться, пока либо спрос существенно не вырастет, либо предложение не сократится. Правда, предпосылок для значительного роста платежеспособности населения в обозримом будущем не просматривается. Причем стоимость жилья будет снижаться не плавно и равномерно, а ступеньками по 5-15%: периоды активизации продаж после очередного снижения цен будут сменяться стагнацией из-за исчерпания платежеспособного спроса на этом уровне, а для новой активизации продаж будет требоваться новая корректировка стоимости жилья вниз. Прекратится это только тогда, когда объемы продаж превысят объемы нового строительства.
С учетом изменения цен на валюту, можно сказать, что квартиры в два раза подешевели. Хорошо это или плохо — решайте сами. Ведь одновременно цены на жилье стали, на первый взгляд, доступнее, правда тем, кто хочет продать — это совсем не выгодно. К примеру, на 1 миллион рублей сегодня уже можно позволить в два раза меньше, чем несколько лет назад. Главное, что теперь «рулит» рынком, — это объемы предложения. Точнее – их значительный рост в последние годы на фоне сжатия платежеспособного спроса.
Автор: Анна Криндач, специально для «Сила в Движении»