В этом году российский рынок недвижимости оказался в зоне турбулентности. То и дело возникали проблемы, угрожающие сменой тренда с позитивного на негативный. Как отмечают эксперты, до сих пор нет серьезных причин для полного пессимизма. Но когда вокруг одна за другой появляются новые угрозы, рано или поздно дело может окончиться новым кризисом. А это значит, что и рынок недвижимости в Российской Федерации может потерять свою нынешнюю ликвидность.

По словам аналитиков, достаточно вспомнить основные проблемы текущего года. Сначала рухнула экономика Кипра, от чего пострадало множество российских предприятий, предпочитавших держать на островах свободные капиталы. Затем мировые цены на нефть вдруг опустились ниже ста долларов.  А ведь всем известно, что именно на этом уровне находится та критическая отметка, после которой РФ получает дефицит государственного бюджета. Наконец, возникли проблемы и в Соединенных Штатах.

Участники российского рынка недвижимости, где стоимость квадратного метра традиционно номинирована в долларах США, стали задавать вполне логичный вопрос: а что будет с ценами на недвижимость, если основная мировая валюта действительно рухнет? Впрочем, и правительство вместе с Центробанком России подливало масло в огонь, обещая еще и девальвацию рубля, отмечают эксперты.

В секторе российской недвижимости цены застыли

– От всеобщего оптимизма до пессимизма один шаг. Достаточно на рынке появиться плохим новостям, и ситуация  развернёться не в лучшую сторону. Как, по-вашему, должны были повлиять события в Бирюлево на стоимость тамошних квартир? Правильно, в случае продолжения народных волнений и беспорядков об инвестиционной привлекательности района можно было бы надолго забыть. Но самое-то главное, что подобные очаги напряженности грозят  возникновением во многих регионах России. И больше всего поводов для беспокойства у владельцев московской недвижимости – наиболее дорогой и ликвидной во всей РФ.

Ко всему этому добавьте слабые показатели роста промышленности, высокую инфляцию, которая не сопровождается индексацией зарплат и прочие факторы, которые способствуют снижению спроса на уже достаточно перегретом рынке жилья. Правда, многие российские риэлторы до сих пор сохраняют ложные иллюзии и преисполнены оптимизмом. По их мнению, скорее всего, в следующем году можно будет ожидать возобновление роста и по ценам, и по количеству проданных объектов, отмечает Евгений Ольховский, ведущий эксперт рынка зарубежной недвижимости, маркетолог Канады.

Пока же в секторе российской недвижимости цены застыли на месте. Хотя с началом осени традиционно наблюдался некоторый рост, но без какой бы то ни было доли ажиотажа со стороны инвесторов, желающих срочно вложить свои деньги в квадратные метры. Значит ли это, что большинство потенциальных покупателей больше не верят, что подобные инвестиции однозначно принесут прибыль в будущем? Это несомненно. Однако в риэлтерских агентствах напоминают, что:

– до сих пор вялое повышение стоимости наиболее привлекательной части объектов все-таки перекрывало инфляцию;
– спрос на недвижимость в новостройках достаточно велик, чтобы обеспечить работой девелоперов и застройщиков;
– москвичи, как наиболее активные участники российского рынка, до сих пор склонны покупать наиболее качественные объекты в районах с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью.

Квазистабильное состояние рынка

Впрочем, горячие дебаты специалистов по поводу дальнейших перспектив российского рынка недвижимости все-таки оставляют существенное место для сомнений: не является ли нынешняя стабильность неким неустойчивым равновесием, вывести из которого способен даже самый незначительный толчок? Наиболее профессиональные и аналитически думающие эксперты называют ситуацию квазистабильной и утверждают, что однозначно позитивные перспективы на рынке появятся только тогда, когда во всей экономике страны наконец-то произойдут качественные структурные реформы. А пока ничего подобного не происходит, среднестатистический квадратный метр вряд ли будет ежегодно дорожать с учетом инфляции более чем на 2-2,5%. Это, напомню, если ситуация будет стабильной.

Такая ситуация очень выгодна для людей, желающих приобрести квартиры и дома исключительно для себя. Ведь они не сталкиваются с постоянно повышающимися ценами и могут не спешить с выбором. С другой стороны, даже слабый рост вселяет небольшую надежду на то, что вложенные капиталы все-таки не растают. И это также должно потешить продавцов, поскольку спрос не так мал, как, например, в соседней Украине, где потенциальные покупатели застыли в ожидании, когда же, наконец, стоимость объектов достигнет самого дна. Однако и в условиях российского рынка не приходится ожидать массовой скупки жилой недвижимости с коммерческой целью.

По словам экспертов, в данный момент сезонное оживление продаж обеспечивают объекты эконом- и комфорткласса. В бизнес- и элитклассе дела идут не так хорошо. Также неплохую привлекательность имеют объекты незавершенного строительства. По мере продвижения работы они обычно дорожают на 15-20%. И если бы не было рисков, связанных с разного рода мошенничествами или затягиванием с вводом в эксплуатацию домов, эта сфера, скорее всего, получила бы наивысшую степень инвестиционной привлекательности.  А вот коммерческая недвижимость, особенно офисные и складские помещения, интересуют инвесторов все меньше.

Кроме того российский рынок спасают и новые программы ипотечного кредитования, предполагающие выгодные условия. На сегодня ипотека обеспечивает примерно половину всего спроса на недвижимость. И это – очередной огромный фактор риска. Ведь в случае возникновения проблем в финансовом секторе страны связанные с ними негативы непременно отобразятся и на рынке недвижимости. Тем более, что «первые ласточки» банковского кризиса уже появились…

Автор : Михаил Берг.