Компенсационный фонд для застройщиков: обманутых дольщиков станет больше, а не меньше
Дополнительные сборы снизят рентабельность строительных проектов
Перестрахование ДДУ и обязательные взносы застройщиков в компенсационный фонд не смогут повысить защищенность граждан-соинвесторов, так как страхование в строительной отрасли вообще работает плохо. Более того, дополнительные сборы с девелоперов лишь ухудшат экономику строительных проектов, увеличив риски банкротства компаний и, соответственно, появления новых обманутых дольщиков, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
Напомним, руководитель рабочей группы президиума генсовета «Единой России» по защите прав вкладчиков и дольщиков Александр Хинштейн для «снижения рисков нарушения прав и законных интересов граждан-участников долевого строительства вследствие банкротства застройщиков и гарантов исполнения их обязательств, а также снижения социальной напряженности» в обращении на имя первого вице-премьера Игоря Шувалова предлагает правительству ряд мер по контролю за девелоперами. В частности, Хинштейн считает необходимым ввести обязательное перестрахование всех договоров долевого участия (ДДУ), которые застройщики заключают с физическими лицами, в ОАО СК АИЖК. По действующим с начала 2014 г. нормам девелоперы уже страхуют все новые ДДУ или предоставляют банковскую гарантию на их общую сумму. Однако, по информации Хинштейна, права дольщиков 60% возводимых объектов сейчас не защищены, поскольку их строительство началось до 2014 г. В остальных случаях застройщики страхуют риски в компаниях, которые заведомо не смогут выполнить обязательства.
Кроме того, Хинштейн предлагает обязать застройщиков платить взносы – не более 5% от оборота компании — в компенсационный фонд на базе Агентства жилищного развития, который создается на базе АИЖК и Фонда РЖС. Средства этого фонда должны будут пойти на достройку объектов обанкротившихся застройщиков, описывает «Коммерсантъ» предложения депутата.
На рынке недвижимости риски не статистические, а системные
Страхование хорошо работает там, где существуют статистически предсказуемые риски. А системные риски ни одна страхования компания или фонд в полном объеме покрыть не смогут, отмечает руководитель IRN.RU.
То есть, например, в год в Москве случается определенное количество ДТП, пожаров в жилом фонде, протечек и т.п. Число этих происшествий колеблется от года к году, но не меняется кардинально, поэтому страховые компании могут рассчитать риск наступления страхового случая и определить стоимость полисов ОСАГО, страхования квартиры от огня и т.п.
А на рынке недвижимости риски иные – системные. Когда экономика на подъеме и растет спрос на жилье, даже не самые надежные строительные компании работают достаточно успешно. Зато в кризис из-за сокращения покупательской активности, удорожания проектного финансирования и т.п. проблемы в том или ином объеме появляются у всех застройщиков. Соответственно, сколько ни отчисляй в компенсационный фонд –5-10-20% от оборота, этих средств все равно не хватит на реанимацию всех замороженных проектов в случае обвала отрасли. То же самое и с перестрахованием ДДУ – ни одна страхования компания не может обладать ресурсами, достаточными для выплаты премий всем застрахованным лицам в случае глобального кризиса в отрасли.
Собственно, именно поэтому крупные страховщики, дорожащие своей репутацией, не стремятся иметь дело с девелоперами. «Объем обязательств долевого строительства значительно превышает емкость страхового рынка», — отмечала еще год назад Светлана Донцова, директор департамента андеррайтинга по страхованию имущества и ответственности ОАО «СГ МСК», комментируя закон о страховании гражданской ответственности застройщиков.
Так что в какой бы компании застройщики не страховались, результат в итоге будет примерно одинаковый – либо страховка практически никому не понадобится, либо страховая компания обанкротится. И о того, что компания будет государственной, реалии рынка не изменятся. Единственное, по долгам такого страховщика придется отвечать не отдельному юрлицу, а российскому бюджету, то есть, де-факто, всем налогоплательщикам. Но тогда не лучше ли поддерживать за счет казны строительную отрасль напрямую и превентивно – не ожидая массовых банкротств?
Лимитирование ответственности – не для недвижимости
В отраслях, где есть системные риски, страхование возможно при условии введения лимитов ответственности страховщика. По этой схеме работают, например, Агентство по страхованию вкладов (АСВ) и фонд «Турпомощь». АВС, напомним, гарантирует возврат не всех депозитов в лопнувшем банке, а лишь вкладов физлиц и индивидуальных предпринимателей на сумму, не превышающую 1,4 млн руб. на одного вкладчика. А «Турпомощь» не компенсирует пострадавшим туристам полную стоимость путевок – фонд лишь оказывает им экстренную помощь, которая ограничивается, как правило, предоставлением билетов для возвращения на родину. Но даже при таком ограниченном объеме ответственности оба фонда сейчас находятся не в лучшем финансовом положении. Напомним, 1 июня совет директоров АСВ одобрил возможность обращения в Банк России с просьбой о предоставлении кредита на сумму до 110 млрд рублей для поддержания финансовой устойчивости фонда.
При этом на рынке недвижимости страховать только часть понесенных покупателем затрат не получится – это просто никого не устроит. Человек заплатил за квартиру и хочет получить либо саму недвижимость, либо, в крайнем случае, сумму, достаточную для покупки аналогичного объекта. Несколько квадратных метров в качестве компенсации никого не смогут удовлетворить.
Хотели как лучше – получится как всегда
Введение дополнительных сборов с застройщиков в период кризиса неизбежно приведет к снижению рентабельности строительных проектов, так как на фоне сокращения платежеспособного спроса девелоперы не могут переложить возросшие затраты на плечи покупателей. Наоборот, они вынуждены снижать цены – пока в основном под видом скидок – чтобы продать свой товар. Следовательно, увеличение финансового давления на бизнес только увеличивает вероятность остановки проектов и появления новых пострадавших соинвестров.
Для того чтобы предотвратить подобное развитие событий, надо облегчать, а не усложнять жизнь застройщикам: увеличивать финансирование госпрограммы льготной ипотеки, принимать меры для удешевления проектного финансирования, которое пока остается неприлично дорогим, упрощать процедуры согласования строительных проектов, для ускорения их реализации и снижения себестоимости. В общем, поддерживать строительную отрасль – тогда и обманутых дольщиков не будет.
Источник