Новая Москва. Дольщики ЖК«Марьино Град» просят помощи у В. В. Путина

Уважаемый Владимир Владимирович! Несколько лет назад, во время «Прямой линии с Президентом России», на вопрос о проблеме обманутых дольщиков, Вы сказали, что «проблема острая.

Она возникла в начале 90-х, когда законодательство не отрегулировало отношения в этой сфере должным образом. И некоторые люди, которые занимаются бизнесом в этой сфере, конечно, воспользовались «люками» в законодательстве…» На тот момент в стране насчитывалось 300 объектов подобного рода. Шли годы, а серьезных изменений в данной области не наблюдалось.

В апреле 2011 года, отчитываясь перед Государственной Думой, в качестве председателя правительства, Вы пообещали, что к концу 2012 года проблема обманутых дольщиков будет решена. Между тем, по данным независимых экспертов, на начало 2013 года число обманутых граждан, вложивших средства, но не получивших свои квадратные метры, уже приближалось к миллиону. Подходит к концу 2016 год, а проблема обманутых дольщиков так и не решена. Дыры в законодательстве так и остались. Очень большие надежды мы – простые граждане, и Вы, господин президент, связывали с ФЗ-214. Не зря же Вы заявили однажды, что число проблемных объектов «давно стабилизировалось, потому что принят уже новый закон (по-моему, это 214-й закон), который отрегулировал эту сферу».

Однако, надежды не оправдались. Несмотря на поправки, внесенные в данный Закон, «люки» в нем по-прежнему остаются. На федеральном уровне законодательно не определены понятия «проблемный объект долевого строительства», «недобросовестный застройщик-инвестор» и «обманутый дольщик», что позволяет чиновникам занижать статистику в десятки раз, скрывая реальную картину и масштаб проблемы, несущей явную угрозу социального взрыва. В ФЗ-214 отсутствует понятие «существенное изменение проектной документации строящегося объекта». Также большим недостатком Закона является отсутствие в нем четких формулировок, определяющих понятие «изменение сроков сдачи объекта».

Сколько раз застройщик имеет право переносить эти сроки? Один, два … десять раз или сколько ему захочется — на этот счет нет никакой конкретики. В этой связи можно упомянуть предложение Москомстройинвеста, суть которого сводится к тому, чтобы Минстрой выбрал расчетный год, после которого можно было бы признавать людей обманутыми дольщиками. Закон должен ограничить право застройщика вносить такие изменения в утвержденную проектную декларацию, которые кардинально меняют сам объект долевого строительства. В качестве примера можно привести ситуацию в ЖК «Марьино град» (хотя это далеко не единичный случай). Согласно проектной декларации 2012 года, дома микрорайона – четырехэтажные с неэксплуатируемым чердаком.

Застройщик внес изменения в проектную документацию. И теперь вместо чердака, который согласно ст. 1. 1 главы 6 Жилищного кодекса РФ и Определения Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2000 г. N 78-Г00-61 является общедомовой собственностью, ведет работы по обустройству мансард и реализует их как апартаменты.

Наши дома из 4-этажных фактически превращаются в пятиэтажки, что противоречит утвержденной проектной документации. А ее содержание является для дольщика существенным условием при выборе объекта долевого строительства. Внесение поправок в эти документы изменяет принятые сторонами обязательства. Мы считаем, что в данном случае Застройщик нарушает ст. 310 ГК РФ, в соответствии с которой «Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом».

Поскольку в ФЗ-214 нет формулировок, предоставляющих Застройщику право в одностороннем порядке менять проектную документацию, значит, у него нет оснований отказаться от исполнения требований ст. 310 ГК РФ. Также в Законе должна найти отражение практика двойных продаж. Власть должна защитить интересы граждан, исключив или ограничив такие продажи. При этом, в Законе должны быть проработаны варианты защиты граждан, оказавшихся в подобных ситуациях, учитывая тот факт, что сегодня их отказываются включать в реестр обманутых дольщиков.

Мы поддерживаем предложение Председателя Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей, члена рабочей группы при Минстрое России по вопросу внесения изменений в федеральный закон №214-ФЗ «О долевом строительстве» Виолетты Басиной, которая предлагает: «заменить в 214-ФЗ бесполезный механизм страхования гражданской ответственности застройщиков на их участие в Национальном фонде взаимопомощи в долевом строительстве (далее Фонд). Известно, что большинство проблем с достройкой домов возникает у застройщиков на стадии готовности объекта в 70-80%. Но достроить жилой дом дешевле и быстрее, чем вернуть дольщикам их деньги. Этим и будет, в случае необходимости, заниматься Фонд»*. Это предложение перекликается с Вашим поручением правительству к первому декабря сего года создать государственный компенсационный фонд долевого строительства.

Страховка или Фонд? Почему мы, зная о Вашем поручении, все же поддерживаем инициативу В. Басиной? Из-за конкретного указания, как Фонд будет работать и почему он лучше существующей системы страхования. Вот ее выкладки: «…давайте посмотрим, какие суммы в год зарабатывают страховые компании на застройщиках.

Только в Санкт-Петербурге на 2016 год выдано разрешений на 12 000 000 квадратных метров жилья. На нулевом цикле и в первый год строительства компания в среднем продает около 30% строящегося жилья. Средняя стоимость квадратного метра в Санкт-Петербурге составляет 100 тысяч рублей. Итого по Санкт-Петербургу получаем 12 000 000 Х 100 000 Х 30% = 360 млрд. Руб.

Это общий оборот только по объектам, на которые были выданы разрешения. Страховая компания берет 2%-5% от стоимости квартиры. Возьмем среднее значение в 3% и получим 360 000 000 000х3%=10, 8 млрд. Руб. Это сумма, которую за год получают в Санкт-Петербурге страховщики по вновь выданным разрешениям на строительство.

Но продажи идут и по объектам, которые получили разрешение в 2015-2014 годах. Смело умножаем полученную сумму на два. Итого: 22 млрд. Рублей. Далее, объемы строительства в Ленинградской области сопоставимы с Санкт-Петербургом.

То есть застройщики, работающие в Санкт-Петербурге и области, в совокупности перечисляют в страховые компании 44 млрд. Рублей в год. По Москве и Московской области объем продаж и строительства раза в три больше чем по СПб и Ленинградской области, средняя стоимость квадратного метра выше в два раза. Итого по Москве и области получаем около 120 млрд. Рублей.

Петербург и Москва – 164 млрд. Рублей… Вдумайтесь в эту цифру! Но эти деньги никак не помогут ни застройщикам, ни дольщикам! Они работают только на страховой рынок. А если посчитать в масштабах всей страны?

И при этом в России только по официальной статистике насчитывается 888 проблемных объекта, 114 000 обманутых дольщиков. А ведь проблему можно так легко решить…» Не правда ли, в словах Виолетты Басиной есть здравый смысл. Армия обманутых дольщиков растет, но ни одна страховая компания выплат еще не произвела. Несмотря на то, что Вами подписан закон, согласно которому Расторжение или досрочное прекращение договора страхования не освобождает страховщика от обязанности выплатить страховое возмещение по страховым случаям, наступившим в течение срока действия договора страхования. Да и нужны ли обманутым дольщикам выплаты по страховке спустя 5 лет после начала строительства.

Ведь эти деньги уже обесценены инфляцией. Ставки по ипотеке 17 мая 2016 на заседании Госсовета по строительству Вы сказали, что «правительству совместно с Центральным банком, безусловно, нужно искать пути снижения ставки по таким кредитам, искать новые механизмы привлечения финансовых ресурсов в ипотеку». 4 августа текущего года во время встречи с председателем правления Сбербанка Германом Грефом, Вы посоветовали россиянам брать ипотеку, не дожидаясь, пока ставка опустится до 11%. Вопрос для многих обманутых дольщиков очень чувствительный, ведь им приходится выплачивать проценты по ипотеке за так и не полученные квадратные метры… Помнится, в апреле 2011 года, представляя в Госдуме отчет о работе правительства за предыдущий год, Вы обещали, что Российские власти будут стараться добиться снижения ставок по ипотечным кредитам до 5-6%.

                                               Дольщики и Власть

28 января 2016 года заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин в интервью Интерфаксу заявил, что «несмотря на экономический кризис, в Москве не наблюдается обострения проблемы обманутых дольщиков, всего в столице их насчитывается 657 человек».

То же утверждение в прямом эфире радиостанции «Говорит Москва» 18 августа 2016 озвучил и Мэр Москвы Собянин С. С., сказавший, что в Москве нет обманутых дольщиков. И это при том, что согласно данных из разных источников в столице от 15 до 20 долгостроев. Вот названия лишь некоторых из них — ЖК «Шишкин Лес», ЖК «Бабушкинский парк», ЖК «Искры радости», ЖК «Скай-Хаус», ЖК «Академ-Палас», ЖК «Царицыно» и ЖК «Царицыно-2», ЖК «Марьино-Град».

Следует признать, что заявления о том, что в Москве обманутых дольщиков всего 657 или их нет вообще – полный абсурд. Только в микрорайоне «Царицино-2» согласно проектной декларации должно проживать 28 тысяч жителей, ЖК «Марьино-Град»-2353 семей. Ни один проблемный объект в стране не появился без участия госструктур. И это действительно так. Земельные аукционы проводят они, разрешения на строительство – выдают они. Контролируют ход работ, их соответствие проектной декларации и срокам строительства также осуществляют они.

И возникает законный вопрос — если возникают долгострои, почему никто из чиновников не несет за это ответственности?! В течение долгого времени группы инициативных дольщиков Москвы обивали пороги различных инстанций, писали письма в инстанции, включая Гаранта Конституции – президента России. Ответы не радовали. Верхом «совершенства» в этом своеобразном виде эпистолярного искусства можно назвать ответ г-на Перепилицы, заместителя руководителя Департамента развития новых территорий г. Москвы. * Указанный госслужащий ссылается на ФЗ-294 «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», который – ни много, ни мало «строго ограничивает компетенцию контролирующих органов»! И более того – «законодательство не наделяет контролирующие органы полномочиями по физическому исполнению обязательств по строительству и соблюдению сроков строительства объекта подрядчиком». Более того, г-н Перепелица П. С. перекладывает вину за происходящее на участников долевого строительства: «…закон РСФСР от 26. 06. 1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РФ» предусматривает, что заключение договоров, выбор партнеров, определение обязательств, любых других условий хозяйственных взаимоотношений, является исключительной компетенцией субъектов инвестиционной деятельности». * — 01. 08. 2016 № ДРНТ-4-1379/6

Складывается впечатление, что заместитель руководителя Департамента развития новых территорий г. Москвы относится к исполнению своих служебных обязанностей – как минимум – легкомысленно. Как иначе можно охарактеризовать итоги деятельности Департамента, если на этих территориях долгострои растут, как грибы после дождя?! Похоже, никто из коллег г-на Перепелицы не в курсе, что еще в 2006 году Президент выразил несогласие с мнением чиновников, что дольщики строительства сами виноваты в том, что были обмануты недобросовестными бизнесменами.

«Уверен, что это неверный подход. Государство было обязано заранее подумать, чтобы такие ситуации не создавались. Теперь надо подумать, как помочь людям, которые оказались в трудном положении. Надо помочь людям получить квартиру, жилье или хотя бы не потерять свои деньги». Однако, г-н Перепелица не единственный в своем роде.

Второй вариант ответов из Инстанций характерен тем, что их авторы не желают искать решения проблем долгостроев, установив жесткий контроль над Застройщиком и побуждая его к выполнению принятых на себя обязательств. Ссылаясь на ст. 263 Гражданского кодекса РФ они признают за Застройщиком право осуществлять корректировку проекта строительства жилого комплекса и оставляют нам – дольщикам — только один способ выхода из ситуации — «при существенном изменении проектной документации строящегося жилого дома, а также изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав жилого дома, договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника долевого строительства…» Это цитата из письма А. А. Гончарова, Заместителя председателя Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контроля в области долевого строительства (15. 06. 2016 № 77-23-100/6-88).

Особо хотим подчеркнуть, что позиция г-на Гончарова кардинально расходится с позицией Верховного Суда РФ по данному вопросу. В частности, в Определении Верховного суда Российской Федерации от 25 декабря 2000 г. N 78-Г00-61 говорится: «По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т. е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т. П.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры), и связанных с ней общим назначением».

У нас – дольщиков ЖК «Марьино град», ЖК «Спортивный квартал», ЖК «Эко Парк Нахабино» и ЖК «Аристово-Митино» складывается впечатление, что структуры строительного комплекса Москвы, наделенные полномочиями контролировать ход работ и их строгое соответствие проектной документации, проявляют в отношении строительных объектов М.Оглоблина непонятное благодушие.

Почти год все контролирующие структуры московского строительного комплекса в ответ на наши обращения, утверждали, что «строительство жилых домов по адресу: г. Москва, поселение Филимонковское, ОАО «Марьинская птицефабрика», участок № XV-1 осуществляется в соответствии с проектной документацией, имеющей положительное заключение Мособлэкспертизы от 04. 05. 2012…» И вдруг, как гром среди ясного неба второго августа сего года звучит заявление Председателя Москомстройинвеста К. Тимофеева: «Сегодня мы рассматриваем еще несколько компаний, по которым мы готовы обратиться в суд с исками. Например,. ООО «МарьиноСтрой». Конечно, для граждан это может быть неприятной новостью, потому что на деле означает остановку строительства. Но по факту, речь идет о тех компаниях, где строительство и так уже приостановлено и застройщик не выполняет взятых на себя обязательств»! И возникает законный вопрос, куда смотрел многочисленный персонал ДРНТ, Москомстройинвеста и других контролирующих структур, в течение года уверявший нас, что «в Багдаде все спокойно», а в итоге мы все оказались жертвами долгостроя? Наименование Число дольщиков Нецелевое использование средств
ЖК «Царицино-2» 28 000 11. 4 млрд рублей
ЖК «Спортивный квартал» 2000 1. 5 млрд рублей
ЖК «Марьино град» 3000 1. 4 млрд рублей

Очень надеемся, что данное Вами 5 августа 2016 года распоряжение о включении мероприятий по решению проблем обманутых дольщиков в перечень показателей оценки эффективности региональных властей действительно позволит переломить ситуацию.

                                           Неотвратимость наказания

По данным Минстроя РФ на начало 2016 года в стране насчитывалось 510 объектов, которые можно считать проблемными. А за 2015 год было зарегистрировано 799 преступлений в сфере долевого строительства. Однако, по мнению депутата Государственной думы Александра Хинштейна, общее число обманутых дольщиков в России достигло 85 тысяч, а в 66 субъектах РФ насчитывается более 800 замороженных строек… «Ситуация с недостроенными, брошенными домами, с фирмами, которые прикарманили, если прямо сказать, чужие деньги, да и как в народе говорят, смылись после этого, подрывает доверие граждан к долевому строительству». Эти слова, сказанные Вами, господин Президент, на заседании Госсовета 17 мая 2016 года, близки и понятны нам, дольщикам ЖК «Аристово-Митино», ЖК «Эко Парк Нахабино», ЖК «Марьино Град», ЖК «Спортивный квартал».

Все эти новостройки – фактически превратились в долгострой. И все эти стройки объединяет одно – компании-застройщики фактически принадлежат одному человеку – Михаилу Оглоблину. Застройщик ЖК «Марьино Град» — ООО «МарьиноСтрой» — собрала с дольщиков около 4 миллиардов рублей, однако последние полгода стройка стоит. Из 22 домов ни один не готов к сдаче. Примерно в полутора километрах от ЖК «Марьино град» располагается другой долгострой — «Спортивный квартал». За строительство которого отвечает компания «Строй-плюс». Из 15 жилых корпусов готов только один, но без коммуникаций толку от этого никакого. В ЖК «Эко Парк Нахабино» работы также остановлены. В «Аристово-Митино» с большим трудом сдали только первую очередь жилого комплекса, тендер на который компания «РАСТ», принадлежащая М. Оглоблину, выиграла, имея лишь одного сотрудника и уставной капитал в 10 тысяч рублей.

Имея «на руках» четыре долгостроя, М. Оглоблин не останавливается и в начале 2016 года заявляет о реализации нового строительного проекта — ЖК «Аристье». Создается очередная компания – застройщик с уставным капиталом 10 тысяч рублей — ООО «Золотой возраст». Согласно проектной декларации ЖК «Аристье»: «Ранее застройщик не принимал участия в реализации проектов строительства»! Данный факт свидетельствует с одной стороны о том, что мошеннические схемы семейства Оглоблиных работают, а с другой – то, что властные структуры – как минимум — попустительствуют Оглоблиным.

И здесь мы опять хотим сослаться на Вас, господин Президент. Выступая на Госсовете по строительству 17. 05. 2016, Вы заявили: «…мы не должны создать такого механизма, который бы вечно прикрывал чьи-то огрехи, неэффективную работу либо, еще хуже, жульничество чье-то. Государство не должно быть спонсором такой некорректной работы».

Нужна система, при которой и недобросовестные застройщики, и госчиновники, допускающие возникновение долгостроев, почувствуют неотвратимость наказания. Только тогда проблема обманутых дольщиков будет решена.

Мы, дольщики, попавшие в «строительную пирамиду» М. Оглоблина, полностью выполнили свои обязательства, оплатив строительство своих квартир. Исходя из вышеизложенного, а также основываясь на п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, в котором сказано, что жилищные права и обязанности у граждан возникают: «из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему», просим Вас дать указание соответствующим структурам: • Провести аудиторскую проверку целевого использования денежный средств участников долевого строительства и полного соответствия расходов фактическому, согласно сметной документации компаниями М. Оглоблина, имеющими отношение к созданной им «строительной пирамиде» — «РАСТ», ООО «КВАТРО», ООО «Марьинострой», ООО «СтройПлюс», ООО «СтройРемСтиль», ООО “Золотой возраст», ООО «Управляющая компания «Базисные инвестиции», а также КОО «Грейста Инвестментс Лимитед» (Кипр);
• Провести проверку сметной документации КС-2 и КС-3 на соответствие цен;
• Обязать М. Оглоблина вернуть на стройки средства, отнесенные к нецелевому использованию, и обеспечить скорейшее завершение строительства наших жилых кварталов;
• ПОА «Сбербанк» устроить «ипотечные каникулы» ипотечным дольщикам строительной пирамиды М. Оглоблина;
• Включить жилые комплексы пирамиды М. Оглоблина в список объектов, с которыми будет работать создаваемый по Вашему Указу государственный компенсационный фонд долевого строительства;

• Обеспечить включение жилых комплексов пирамиды М. Оглоблина в план-график, предусматривающий осуществление мер законодательного, организационного и финансового характера по защите пострадавших граждан, включённых в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, и содержащего механизмы решения проблем указанных граждан.

Источник

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *