Заканчивается лето 2015, но вместе с ним, увы, не завершается кризис рынка недвижимости. Принимая во внимание тот факт, что это и не кризис в обычном классическом его понимании, мы можем говорить скорее о глобальных политических и экономических изменениях в стране. Таким образом ситуация на рынке недвижимости ещё неопределенно долгое время сохранится на прежнем негативном уровне.
Политическая обстановка, вопреки надеждам властей, имеет тенденцию к дальнейшему ухудшению — это и вопрос Украины, и отток инвестиций и других финансовых вливаний со стороны Запада. Соответственно, экономика страны не получает большей части денег, которые попадали на наши рынки ранее. Меньше финансирования — меньше спроса. Людям по-прежнему нужно жилье, но они не готовы покупать его по прежней цене.
Средняя стоимость жилья в Москве (без учета элитных и нетиповых квартир) в июле текущего года снизилась более чем на 5% и составила 3380 долларов за 1 кв. м, пишут «Ведомости» со ссылкой на аналитический центр irn.ru.
«Это на 32,6% ниже июля прошлого года, с которого и началось сползание цен вниз год назад», — подчеркивает irn.ru. Аналитики центра отмечают, что в рублевом выражении стоимость квартир формально держится на докризисном уровне, но немалое число признаков позволяет сделать вывод, что даже в рубле цены все увереннее смотрят вниз.
В лидерах снижения в июле по отношению к июню оказались наиболее недорогие демократичные типы жилья: все пятиэтажки (на 6,8% до 3134 долларов за 1 кв. м), а также все панельные дома (на 6,3% до 3019 долларов за 1 кв. м), однокомнатные (6,2% до 3258 долларов за 1 кв. м) и двухкомнатные квартиры (на 5,9% до 3276 долларов за 1 кв. м).
Если в кризис 2008 года дно рынка недвижимости по цене было достигнуто к началу лета 2009 года, то уже во второй половине лета наметилось оживление и с начала осени стоимость «квадрата» развернулась в рост. В этом смысле июль 2009 года как середина лета оказался переломной точкой, о чем вряд ли можно сказать на этот раз. В текущем году июль, напротив, только усилил коррекцию цен вниз, давая понять, что финансовый кризис 2008 года и нынешние сложности в макроэкономике и геополитике — это разные вещи, пишут аналитики компании.
Любые проблемы на рынке недвижимости перетекают в ограничения предложения среди новостроек. Сами строительные компании видят ситуацию в весьма мрачном свете, так как дорожают и стройматериалы, и условия банковского финансирования. При этом растущие затраты никак не могут быть переложены на покупателей квартир, покупательная способность которых продолжает неуклонно снижаться. Поэтому даже сокращение количества новостроек уже не поможет поддержать цены на квартиры на прежнем уровне. Довольно много проектов, которые уже находятся в стадии активного возведения, и они требуют продолжения работы с ними. Массовая остановка таких проектов грозит появлением новой волны обманутых дольщиков, которые могут стать катализатором в дальнейшей раскачке социального протеста. Строительство и вложение денег в проект — это долгосрочный бизнес, поэтому предложение на нем не может быстро сокращаться или нарастать. В любой момент проблема из экономической плоскости может перерасти в политическую.
Долговременному снижению цен на рынке жилья способствуют инвестиционные квартиры, многие из которых продолжат регулярно пополнять предложение. Эти квартиры, вернувшись на рынок, способствуют значительному сокращению разницы в цене между элитной недвижимостью и недвижимостью эконом-класса. Вернее, приводят стоимость к реальности, а не завышению ее из-за престижности «элитки».
Спрос на жилье стабильно опускается вниз. И это не удивительно — экономическая ситуация в стране нестабильна, безработица растет, а уровень дохода населения падает.
Волна покупательского бума закончилась в 2014 году, в самом начале кризиса. Тогда все граждане, имеющие накопления и возможность дорогостоящей покупки, уже совершили сделки и с недвижимостью: соответственно, те деньги, которые могли прийти на рынок, уже это сделали.
Некоторые граждане нашей страны сохранили достаточные средства на своих счетах. Но, конечно, не каждое накопление способно потянуть покупку дорогостоящего столичного жилья. Те же граждане, которые в достаточной степени состоятельны сейчас, так же и финансово образованы. Они имеют прекрасное представление о не ликвидности вложения своих средств в недвижимость сейчас.
Что касается покупки жилья в ипотеку, то в данное время не стоит рассматривать этот вариант как жизнеспособный. Эта схема перестала быть сравнительно «выгодной» из-за роста ключевой ставки Центробанка ещё в конце 2014 года. Правительством была запущена программа субсидирования ставки, но нельзя считать это мерой, которой хватит на долгий срок. Объем ипотечных сделок уже упал в 2 раза относительно 2014 года.
Говорить о каком-либо росте цен на недвижимость в ближайшие года 2 — 3 не приходится, так как он не подкреплен должным образом со стороны спроса. В случае теперешнего кризиса даже инфляция не сможет играть на удорожание квартир, так как вместе с постоянным ростом цен на товары первой необходимости — продукты, лекарства, одежда, коммунальные платежи — товары длительного использования, наоборот, падают в цене. Покупка жилья, или даже его аренда, относятся именно к этим категориям.
Про стабилизацию рынка недвижимости можно забыть, как минимум, на среднесрочную перспективу. Сейчас же все цены будут зависеть от колебаний предложения и спроса. И если с покупательской активностью и способностями все более менее понятно — они будут и дальше падать, то вот предложение — это не однозначная переменная в этом экономическом и политическом кризисе, точнее, даже не кризисе, а новой реальности.
Крупные девелоперы страны продолжают строить довольно крупные объекты новостроя, и причем это не временная волна, а укрепившаяся, по словам самих же строителей, тенденция — курс, которому они планируют следовать. Но вот на сколько долго этот курс продержится, при неуклонном снижении спроса и все больших трудностей с реализацией будущего жилья, прогнозировать весьма сложно. Пока же меры, которые приняло государство, несколько облегчили издержки строительства, а также были сокращены сроки всевозможных согласований, а это, в свою очередь, позволило снизить себестоимость стройки. Даже рост цен на строительные материалы, о котором говорили застройщики, не может продолжаться ещё долгое время, так как в других странах этот рынок уже начал дешеветь.
Соответственно, суммируя все факты, можно говорить о снижении стоимости на квартиры от 20% до 35% в ближайшие пару лет.
Отдельное внимание хотелось бы уделить инвестиционным квартирам, возврат которых сейчас в значительной степени начал влиять на состояния предложения на рынке. Процесс этот был предопределен довольно давно, а их активному вливанию в рынок есть несколько причин.
— Увеличение расходов на содержание жилой площади: с 2015 года в России введен новый налог на недвижимость.
— Многие собственники инвестиционного жилья, особенно элитного, покидают страну и продают свои активы.
— В связи с введенными санкциями и эмбарго, граждане видят более привлекательными для инвестиций другие сферы рынков.
Надо отметить, что существуют и другие настроения по части актуальности инвестиционных покупок недвижимости в 2015 году, но их с каждым днем становится все меньше. Тем более, что покупка должна пройти по схеме «вот деньги — вот квартира», потому как ипотека и другие способы растянутой во времени сделки сейчас слишком опасны. Соответственно, не многие граждане могут себе это позволить в сложившихся экономических реалиях. Если же вы попали в категорию этих счастливчиков, то эксперты рекомендуют остановить свой выбор на готовом объекте, в котором сделан ремонт «под ключ». В противном случае, вы можете значительно вложиться в приведение объекта к дальнейшей продаже, а ремонт сейчас подорожал, как и все строительные материалы.
Таким образом, вектор вложений продолжает сохранять свою разнонаправленность. С одной стороны, мы видим явную неликвидность такого вложения, с другой стороны, кто-то слишком не терпелив и не может просто так закрыть глаза на такое значительное снижение цен квадратного метра.
Строить прогноз цен на будущее не представляется возможным в свете нерешенных политических и макроэкономических проблем страны, которые вопреки успокоительным заверениям наших высших чиновников, только продолжают нарастать, как качественно, так и количественно. Не стоит умалять и значимость курса валют. Поэтому, если взвесить все возможные сценарии, то можно сказать, что хотя наиболее реалистичный прогноз отрицательный, жизнь от этого не замирает, а продолжается. Да и рынок в ступор на долго не свалится, а вынужден будет приспосабливаться к новой реальности. Поэтому сейчас важно принять изменения рынка и подстроиться под существующую реальность.
Автор : Сергей Филатов, специально для «Сила в Движении».