Со временем совершенствуется не только законодательство, но и судебная практика в области долевого строительства. Летом этого года появились новые решения и постановления судов, которые стали, можно сказать, прорывом. С застройщиков за несвоевременную сдачу объектов долевого строительства были взысканы значительные суммы неустойки и морального вреда.

Оплата неустойки предусматривается как в Законе «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992 г., так и непосредственно в Федеральном законе “Об участии в долевом строительстве” №214-ФЗ от 30.12.2004 г. А вот компенсация морального вреда предусмотрена только законом о защите прав потребителей. Чем же нужно руководствоваться?

В части 9 статьи 4 Закона о долевом участии установлено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом.

Это же было отмечено и на Пленуме Верховного суда РФ. Согласно его Постановлению от 28 Июня 2012 г. №17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей” к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами (п.2 Постановления).

НЕУСТОЙКА

В случае нарушения срока передачи участнику долевого строительства объекта строительства неустойка начисляется в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если же участником является гражданин, то размер неустойки выплачивается в двойном размере, то есть 1/150 ставки рефинансирования.

Согласно п.1 ст.6 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов” застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то размер неустойки уплачивается застройщиком в двойном размере (п.2 ст.6 закона №214-ФЗ).

20 августа 2012 г. вступило в силу решение суда, согласно которому Роспотребнадзор по Омской области в интересах дольщика взыскал с застройщика неустойку в размере 700 тыс. руб. за срыв сроков строительства дома по улице 20 лет РККА в г.Омск, сроки ввода в эксплуатацию которого часто переносились. Согласно дополнительному соглашению, дом должен был быть сдан во втором квартале 2009 года, чего, однако, не произошло. Именно с этой даты и была высчитана сумма неустойки. Застройщик судебное решение обжаловать не стал.

В настоящее время многоэтажка по улице 20 лет РККА заселена, но не введена в эксплуатацию с юридической точки зрения, хотя согласно еще одному судебному решению, компания «Горстройподряд» обязана была достроить дом к 1 июля текущего года.

МОРАЛЬНЫЙ ВРЕД

Помимо неустойки участник может подать иск на возмещение морального вреда, что предусмотрено статьей 15 закон РФ «О защите прав потребителей». Согласно данной статьи, если организация нанесла моральный вред потребителю в результате нарушения его прав, то она обязана выплатить компенсацию морального вреда, размер которой определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

10 августа 2012 г. вступило в силу решение суда, согласно которому один из московских обманутых дольщиков выиграл иск о моральном ущербе к компании-застройщику ЖК “Бутово-парк”. Как сообщают Известия, один из обманутых дольщиков Москвы выиграл поданный к компании-застройщику иск о моральном ущербе. Годовая задержка сдачи дома в ЖК «Бутово-Парк» обойдется компании в 40 000 рублей.  По словам истца, они просили по этой статье больше – 80 тыс.руб., но суд постановил выплатить вдвое меньше.

Интересы дольщика в этом деле представлял студент-волонтер общества по защите прав потребителей “Принцип”.  Ему удалось убедить судью, что человек испытал моральный ущерб. И это стало первым таким делом в практике данного общества, хотя, я думаю, что не только этого общества. В решении Черемушкинского районного суда так и записано, что «потребителю были причинены нравственные страдания, он вынужден был находится в постоянном негативном эмоциональном состоянии из-за неопределенности приобретения квартиры».

Даже сам факт, что человека признали обманутым дольщиком, уже говорит, что он испытал моральный вред. И это позволяет получить компенсацию.

По словам представителей инициативных групп дольщиков, этот случай — прецедентный. В Московском регионе подобных компенсаций прежде не присуждали вовсе. В других регионах несколько аналогичных исков закончились присуждением потерпевшим незначительных сумм, около 500 рублей. А это очень хороший прецедент для дольщиков. Если каждый будет подавать такие иски, то компания-застройщик понесет значительный ущерб, а, соответственно, есть стимул не нарушать сроки строительства.

Часто застройщик не выполняет обязательств не по своей вине. Однако распространение практики подачи исков за моральный ущерб эксперты оценивают положительно. Это приведет к оздоровлению рынка, бизнесмены будут лишний раз задумываться, прежде чем пойти на неосторожный шаг. Наши суды должны обращать внимание на людей, ведь они вкладывают свои деньги в объект на несколько лет. И с точки зрения человеческой справедливости компенсация для них должна быть.

Однако взыскать моральный ущерб с застройщика при всем желании смогут не все.  Проблема наших застройщиков в том, что они объявляют себя банкротами и некоторые из них сидят в тюрьме. Думаю, не многие захотят судиться с компанией, у который заведомо нет денег. При этом истцу надо будет платить за юридические услуги. Поэтому в основном дольщики судятся, чтобы получить права на квартиру. Это настоящая победа. Если дольщику не удалось получить квартиру, то он не пойдет за моральным ущербом.

Эксперты считают, что взыскать моральный ущерб можно с крупных компаний, которые задерживают сдачу дома. Конечно, массовая подача таких исков может отнять у бизнесменов значительные средства, возможно, даже десятки миллионов рублей. Однако, по мнению экспертов, крупные застройщики это переживут.