Новостройка — реальные деньги за обещание будущей квартиры

2

Задержка платежей от контрагентов, серьезные трудности с получением кредитов, рост себестоимости строительства, сокращение штатов компаний (некоторые и вовсе уходят с рынка) — вот лишь некоторые моменты, характеризующие текущее состояние строительной отрасли. Кризис наступил. Риск стать обманутым дольщиком возрос многократно.

Драматически ухудшились условия кредитования бизнеса, отечественные банки лишились доступа к дешевым западным кредитным ресурсам. В результате неизбежен рост себестоимости строительства. Следует ожидать нарастания финансовых проблем застройщиков, строителей и производителей стройматериалов, кризиса неплатежей, новых «обманутых дольщиков». Не  удастся избежать банкротств и роста безработицы.

В этих обстоятельствах искусственная поддержка высокого уровня производства жилья, не подкрепленная соответствующим спросом провоцирует глубокое падение цен на рынке с последующей волной банкротств в отрасли. Так как большинство покупателей пользовались ипотекой, то рост ставок существенно сказался на их платежеспособности. Основной риск для дольщиков, купивших квартиру в ипотеку, – обязанность по оплате кредита вне зависимости от того, как исполняет застройщик свои обязательства по строительству дома. Другими словами, для банка не имеет значения, получил ли квартиру дольщик в срок или нет.

Что такое «первичка» и чем она отличается от «вторички».

В «первичке» или по-другому в новостройке, как таковой, покупки не существует: нельзя купить того, что не существует. Если с правовой точки зрения отвечать на этот вопрос, то «первичка» отличается от «вторички» способом возникновения права. То есть, по сути дела, первичный сегмент рынка недвижимости, это сегмент, в котором создается объект, создается, в том числе, с участием дольщиков.
И право собственности может приобретаться двумя способами, которые принято подразделять на две группы: это – производные и первоначальные. И вот, в соответствии с пунктом 2 статьи 218 гражданского Кодекса Российской Федерации, право собственности считается приобретено производным способом, когда оно основано на договоре купли-продажи, мены, дарения, либо иной гражданско-правовой сделки. А первоначальный способ – это как раз способ возникновения права собственности на вновь создаваемый объект

Момент создания объекта как раз подтверждается подписанием документа, свидетельствующего о готовности этого объекта строительства государственной приемочной комиссии и, соответственно, положительное решение этой комиссии.
То есть, смысловой синоним фразы «объект сдан» — это «объект создан».
И вот после этого наступает важный момент – оформление акта между застройщиком и дольщиком, и подписание акта очень важно. Именно после подписания акта у дольщика возникает право, которое в дальнейшем он должен зарегистрировать в соответствующем органе. Только после этого он становится полноценным собственником и обладателем реальной квартиры. Которая перестает быть новостройкой и переходит из разряда «первички» в разряд «вторички», где квартиры уже существуют, как юридический объект собственности.

На «вторичке» мы имеем готовый объект и, соответственно, оформляем сделку, в результате которой происходит переход уже имеющегося права от продавца к покупателю. Это достаточно сжатый срок, если сравнивать с участием в строительстве, где нужно еще создать этот объект и на это может уйти от нескольких лет, а если фортуна не улыбнется, то и до бесконечности…

Преимущества «первички» перед «вторичкой» заключаются лишь в цене, но это преимущество нивелируется множеством рисков, которыми неизбежно сопровождается такая покупка. Когда застройщик утверждает, что на выходе вы получаете совершенно новое здание, это совершенно новые коммуникации, это современные планировки, это эстетика внешнего вида, это созданная инфраструктура — он ничуть не лукавит. Он просто не договаривает, что после окончания строительства и получения дольщиками своих квартир в собственность новостройка рассматривается на рынке жилья уже, как «вторичка».

Конечно существует закон, который призван минимизировать риски.  Закон был принят в конце 2004 года, в январе 2005 года он вступил в законную силу, и на сегодняшний день этот Закон (214 Федеральный Закон действует в редакции от 28 декабря 2013 года). По сути, в этом законе содержатся все основные моменты, связанные с долевым строительством. Закон несомненно снизил риски участников долевого строительства, но улучшить ситуацию кардинально так и не смог, а в случае банкротства застройщика, лишь добавил новых проблем соинвесторам строительства жилья.

Почему статистика лукавит?

Как известно, главная задача бизнеса — это получение максимальной прибыли. И для лучшего осуществления этой цели «трудятся» в одной связке девелоперы, застройщики и риэлторы. А всемерно способствует этому недостаточной контроль над деятельностью участников долевого строительства при отсутствии эффективных рычагов воздействия на нарушителей. Законодательные новшества без механизма их реализации и учета уже существующих законов и подзаконных актов плодятся как осенние грибы.

Вот и получается: сколько не совершенствуй закон, сколько не разрабатывай дополнительных и все более изощренных заслонов, всегда были, есть и будут те участники рынка, которым проще и удобнее нарушить закон и просочиться через любые заслоны. Как говорится, когда возникает выбор, что сохранить: лицо или деньги, многие предпочитают деньги, потому что уверены, что купят на них себе новое лицо.

Иными словами, если и существуют какие-то законы, правила, то всегда найдутся и те, кто эти правила будет нарушать.
И есть ли смысл и дальше закручивать законодательные гайки все туже, если от этого страдают, прежде всего, те немногочисленные застройщики, которые пытаются вести свой бизнес цивилизованно и добросовестно.

Возьмем для примера довольно новую законодательную инициативу об обязательном страховании ответственности застройщиков. Ярым ее поборником и лоббистом был распиаренный СМИ депутат Хинштейн, которого нам преподносили, как главного защитника обманутых дольщиков.
Ну и что мы все получили в итоге? Многие застройщики страхуют теперь свою ответственность у страховых фирм-однодневок, которые плодятся как грибы после дождя и страхуют под символический «процент». Формально – требования закона выполнены, а по факту – сплошное надувательство. Всем ясно, что такие страховые компании свои обязательства выполнить не смогут, да и, чаще всего, они даже и не планируют! Случись какие-то серьезные проблемы у застройщика, такая страховая компания немедленно исчезнет с рынка, предпочтя срочно обанкротиться. И в итоге мы получаем дважды обманутых дольщиков. Но на этот раз, обманутых и застройщиком, и страховой компанией, у которой, естественно, не хватит ресурсов удовлетворить денежные требования дольщиков «лопнувшего» застройщика. Даже, если эта страховая компания и придет на рынок с благими намерениями. Или вы считаете, что застройщики этого не понимают? Вы думаете, что сами страховщики это не знают? Так стоило ли городить огород? Или надо было создать видимость работы на благо простых граждан?!

Многие, так называемые эксперты, сегодня радостно умиляются – мол, количество обманутых дольщиков постепенно уменьшается, статистика радует, все громче и громче начинают звучать фанфары…
Но никто не хочет принять во внимание одну очень интересную и кардинально меняющую благостную картину, деталь. Чтобы попасть в категорию обманутых дольщиков и быть внесенным в соответствующий реестр и испортить радужную статистику, гражданину необходимо сначала… стать дольщиком. А, если он не является дольщиком, то ему не стать и обманутым дольщиком. Логично? Вполне.

Что это значит на деле?
А значит это вот что: Очень многие застройщики оформляют со своими клиентами не договоры долевого участия, а всякие-разные предварительные договоры, втягивают их в вексельные схемы, мутные ЖСК, торгуют квартирами под договоры займа и прочую «условно законную липу».  214 Федеральный Закон достаточно жестко и четко обозначает ответственность застройщика, права дольщика и последствия, которые могут наступить…, которые наступают в результате несоблюдения договора. И застройщики, пытаясь оптимизировать эту ответственность и свои обязательства, естественно, идут на такие вот «кривые» формы взаимоотношений, как я их называю, и оформляют частенько альтернативные договоры.

Таким образом, люди, отдающие многомиллионные суммы за «квартиры», дольщиками как таковыми не становятся, залогодержателями не будут, права по 214-му ФЗ не получают, застройщик по этому закону ответственность перед ними не несет. Статус дольщика предоставляет только договор долевого участия, отвечающий требованиям 214-го федерального закона. Но с людьми подписываются так называемые альтернативные договоры. А это значит, что эти граждане ни дольщиками не становятся, а, случись чего, и статус обманутых дольщиков они тоже не получат, в реестр не попадут, статистики не испортят. Облапошенными гражданами, пострадавшими инвесторами – станут, это сколько угодно, но обманутыми дольщиками – нет. А на «нет» и суда нет! И реестра нет… И статистика официальная улучшается…

Более того, многие люди из этой категории обычно начинают бить в набат только тогда, когда стройка уже окончательно встала,  застройщик давно вывел все имущество и успешно банкротит фирму.

Если вы не зарегистрированы официально как обманутый дольщик, это еще не означает, что ваш застройщик трепетно соблюдает взятые на себя обязательства. Возможно, у вас просто еще не закончилось терпение.

Не секрет, что сроки возведения и сдачи жилья соблюдаются застройщиками далеко не всегда. И если взглянуть на ситуацию в жилищном строительстве России изнутри, она предстает отнюдь не так радужно, как в официальных отчетах. Во многих случаях она больше похожа на строительную аферу. Побеждает здесь тот, кто продаст больше строящегося жилья. Главное — посулить самые лучшие условия, сроки, цены. А дальше – хоть трава не расти.

Компании-застройщики подкупают лозунгами и предложениями, от которых просто невозможно отказаться. Далеко за примерами ходить не нужно. На сайте строящегося комплекса «N» вам обещают комфортные условия для жизни в европейском стиле, технологии и материалы, характерные для жилья бизнес-класса, живописные парковые аллеи и клумбы. Одним словом, «настоящий островок благополучия». При этом декларируются «уникально доступная цена квартир», «надежные, экономичные инженерно-технические коммуникации», «сжатые сроки возведения и сдачи в эксплуатацию» и т.д. Привлекательно, не правда ли? Особенно если вы подыскиваете приличное жилье, но средств на квартиру на «вторичке»  не хватает.

Таким образом, пострадавших участников строительства в разы, в десятки – если даже не в сотни! — раз больше, чем это принято думать.
Причем, на смену одним пострадавшим, уже смирившимся с потерей денег и квартир, прибывает все новая и новая партия «законно» облапошенных граждан. И все рассуждения о том, что такое явление, как обманутые дольщики, постепенно уходит в прошлое, как минимум, лукавы.

Автор : Анна Криндач, специально для «Сила в Движении».

Новостройка — реальные деньги за обещание будущей квартиры: Один комментарий

  1. выходит лучше вообще с новостроем не связыватся? есть же ведь нормальные дома и застройщики. или нет таких? а если дом уже подключен к коммуникациям и уже живут люди? тоже могут обмануть? жду ответа. спасибо.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *