В последние пару лет макроэкономика и геополитика, ранее определявшие ситуацию на рынке недвижимости, достигли точки квазистабильности. Весь негатив уже случился: санкции ввели, нефть упала, рубль девальвировался. Российская экономика ко всему этому успела с тем или иным успехом приспособиться, но значительных перемен к лучшему в ближайшие годы не ждут даже правительственные аналитики. Негативные тенденции в экономике влияют и на положение застройщиков. С одной стороны, сокращается общее количество строительных компаний, в следствии этого растет число так называемых обманутых дольщиков, но с другой – среди функционирующих организаций преобладают прибыльные. 

На этом фоне ситуация на рынке недвижимости практически перестала зависеть от внешней конъюнктуры. Главным фактором, определяющим направление движения цен на жилье, стали объемы предложения на первичном рынке, которые за последние три года увеличились примерно в полтора раза. Предпосылок для снижения объемов предложения пока не наблюдается.
В общем, рынок жилья все больше напоминает рынок нефти: вместо того чтобы сокращать новое строительство в период снижения цен, девелоперы выводят все новые и новые проекты. Причины такого странного, на первый взгляд, поведения девелоперов – в специфике правил игры на строительном рынке регионов с активным долевым строительством. До 20-30% от себестоимости проекта застройщики инвестируют на начальных этапах, до получения разрешения на строительство. Поэтому даже «бумажные» проекты невыгодно класть под сукно – целесообразнее все же выйти на площадку и открыть продажи, чтобы попытаться хотя бы отбить затраты. А остановить стройку после появления дольщиков вообще практически невозможно. Пока полноводная река денег дольщиков окончательно не усохла, ни один коммерсант не остановит реализацию проекта.

Дополнительным стимулом для активизации застройщиков в не самый удачный для отрасли период стали корректировки законодательства. В конце 2016 г. девелоперы спешили с выводом новых проектов из-за вступления в силу в 2017 г. целого ряда серьезных поправок к 214-ФЗ — см. В этом году ситуация повторяется – в 2018 г. начал действовать 218-ФЗ, который еще более осложнил жизнь строительным компаниям. В перспективе реформа законодательства, регулирующего долевое строительство, может привести к сокращению объемов предложения. Однако, по-видимому, произойдет это не ранее, чем через два-три года (срок реализации проектов) после вступления в силу всех изменений. То есть ориентировочно в конце 2020 – 2021 гг. Примерно к этому времени должен рассосаться и имеющийся в настоящее время навес предложения над спросом – конечно, при условии дальнейшего снижения стоимости жилья.

Рынок работает по определенным экономическим законам, которые невозможно изменить по желанию девелоперов и застройщиков. Законы рынка не менее жестоки, чем законы природы. Вот и на рынке жилья основной фактор формирования цен на жилье — это баланс спроса и предложения. Если спрос на товар или услугу высок и предложение не может удовлетворить его, цены растут. Если спрос низкий, а товара много, цены на него падают. Строительный бум, продолжавшийся в период с 2014 по 2017 г, привел к избытку предложения на рынке недвижимости. В условиях непростой экономической ситуации большое количество квартир не может найти своих покупателей. В результате застройщики вынуждены реализовывать недвижимость со скидками до 25-30%. Риск банкротства застройщика при таком положении на рынке долевого строительства существенно возрастает. Спрос пока есть и даже, в последние месяцы, увеличился, но его явно не хватает для поглощения резко возросшего объема предложения.

Добавили турбулентности к непростой ситуации на рынке долевого строительства новые инициативы правительства. Госдума приняла новые поправки: 1 июля 2019 года продажи во всех проектах долевого строительства, в том числе текущих, должны перейти на эскроу-счета. Уже сейчас, в преддверии больших перемен, рынок долевого строительства штормит. Все большее количество застройщиков объявляют себя банкротами. Так, по данным портала ЕРЗ, на ноябрь 2018 года количество застройщиков-банкротов в России увеличилось за год на 71%, а объем не завершенного ими строительства вырос до 9,9 миллиона квадратных метров. Это связано как с упрощением процедуры банкротства, так и с нежеланием застройщиков играть по новым правилам. Соответственно, растет число обманутых дольщиков. Количественный рост потерпевших увеличивает риск для региональных властей упустить контроль над протестными настроениями бездомных. Уровень протеста обманутых дольщиков может стать предельно высоким. И не в одном, а в большинстве российских регионов. Это создаст большую опасность не только для региональных, но и для федеральных властей.

Данный закон ужесточает принятые летом этого года требования, которые позволяли девелоперам, получившим разрешения на строительство (РНС) до 1 июля 2018 года, строить и продавать по старым правилам. Таким образом, плавного перехода от долевого строительства к проектному финансированию, на который рассчитывали девелоперы, не будет. Поправки лишили девелоперов возможности плавно перейти на новые рельсы за счет проектов, реализуемых по старым нормам. Столь радикальный переход грозит нарушить финансовую модель крупных проектов, состоящих из нескольких этапов реализации. Понятно, что себестоимость не построенных квартир в проектах, которые не будут проданы до 1 июля вырастет, потому что на завершение их строительства придется привлекать заемные средства. Увеличение себестоимости строительства за счет привлечения банковских средств, лишь добавит рисков для бизнеса застройщика, в этой непростой и далеко нестабильной экономической ситуации. Новые инициативы правительства могут превратить рынок долевого строительства жилья в карточный домик, от которого останутся разве что коробки-недострои вокруг каждого крупного города.

Ажиотажный спрос на жилье в последние месяцы связан с завершением периода падения ипотечных ставок и выходом на рынок обладателей долларовых сбережений, испугавшихся введения санкций в отношении российских госбанков. Однако данные факторы носят кратковременный характер, а искусственная стимуляция покупательской активности в условиях стагнации доходов населения всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов. Как следствие, в 2019 г. и спрос на квартиры, и цены на них могут пойти вниз – даже несмотря на реформу 214-ФЗ, считают многие аналитики рынка недвижимости. Надо отметить, что динамика доходов населения совсем не располагает к столь значительному росту покупательской активности. С 2014 по 2018 г. реальные доходы граждан, напомним, падали, в общей сложности показатель сократился примерно на 11%. Приостановка падения и небольшой отскок цен в некоторых сегментах в последние месяцы – это временное явление, связанное главным образом с реализацией отложенного ипотечного спроса и перетоком средств из банков.

Таким образом, денег у покупателей больше не стало. Тогда откуда же они взяли средства на покупку квартир? Судя по ипотечной статистике – заняли у банков. При этом если в предыдущие годы львиная доля ипотечных сделок приходилась на новостройки, то в 2018 г., благодаря сближению ставок по кредитам на первичном и вторичном рынках, ипотечники относительно равномерно распределяются между обоими сегментами. Нечто подобное и даже в еще больших масштабах наблюдалось в конце 2014 г., когда на фоне девальвации рубля, обесценивавшегося в связи с введением санкций и падением цен на нефть, люди скупали квартиры пачками – только чтобы сохранить рублевые сбережения. (Как впоследствии выяснилось, совершенно зря – в 2015 г. цены на жилье упали не только в долларовом, но и в рублевом выражении). Сбережения, только уже не рублевые, а долларовые, сыграли значительную роль в активизации спроса и в 2018 г.

Примечательно, что активизация рынка мало затронула дорогие сегменты – спрос сосредоточен преимущественно в эконом- и комфортклассе. С одной стороны, это приводит к вымыванию наиболее доступных предложений и росту средних цен, с другой – говорит об ограниченной платежеспособности покупателей. Комбинация низкой платёжеспособности населения с искусственным всплеском покупательской активности всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов. Ажиотаж 2014 г., напомним, закончился жесткой стагнацией 2015 г. Конечно, точное повторение событий четырехлетней давности совсем не обязательно, однако очевидно, что все основные факторы, обеспечившие всплеск спроса в 2018 г., носят кратковременный характер. Большая часть тех, кто хотел забрать деньги из банков и вложиться в недвижимость, уже успели это сделать. Отложенный ипотечный спрос тоже не бесконечен. Ставки уже выросли на 0,5-1 п.п. (это еще не отразилось в статистике ЦБ, так как банковское одобрение действует до трех месяцев), и, по всей видимости, в обозримом будущем тренд на подорожание ипотеки не изменится.

Более того, нельзя полностью исключать стрессового повышения ключевой, а затем и ипотечной ставок в связи с введением в 2019 г. американских санкций в отношении отечественного госдолга — рассмотрение Конгрессом «санкций из ада» было отложено, но не отменено. И, судя по внешнеполитической ситуации, санкционное давление на Россию будет только увеличиваться. Однако даже если реальность окажется не такой пугающей, кредитные ставки в российской экономике все равно будут расти в связи с увеличением темпов инфляции, всплеск которой в первой половине 2019 г. прогнозирует Банк России, и ожидаемым повышением ставки ФРС. Конечно, ипотека – лишь инструмент покупки жилья и ее подорожание могло бы быть компенсировано за счет устойчивого роста доходов населения. Однако в ситуации, когда инфляция и налоги увеличиваются, а темпы роста экономики ограничены 1-2%, об этом можно позабыть как минимум, на ближайшие два-три года.

Как мы уже сказали: искусственная стимуляция покупательской активности в условиях стагнации доходов населения всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов. Так что в 2019 году спрос на жилье в большинстве регионов России, не имеет реальных предпосылок к стабильному увеличению, а значит несомненно пойдет вниз – в отсутствие дешевой ипотеки и увеличения доходов люди просто не смогут покупать квартиры в прежних количествах. Во всяком случае, по нынешним ценам.