Сфера недвижимости всегда была привлекательна для мошенников, но если раньше они проворачивали свои схемы исключительно на вторичном рынке… То сейчас неолиберальная политика государства, коррупция, безнаказанность, круговая порука и отсутствие должного контроля, стали причиной буйного развития мошенничества и всевозможных схем обмана при строительстве и продаже новостроек. Поэтому на сегодняшний день покупатели будущего жилья, в объектах на стадии строительства, очень часто становятся обманутыми, причем искусным обманом и откровенным мошенничеством отличаются сами застройщики.  Рассмотрим самые распространенные варианты обмана дольщиков.

СХЕМА № 1

Так, очень часто можно наблюдать, как компания, которая занимается строительством новостройки, предлагает заключить покупателю предварительный договор купли-продажи. Как известно, он в силу гражданского законодательства РФ не предусматривает оплату, поэтому застройщик дополнительно предлагает подписать еще одно соглашение на куплю-продажу векселя на полную сумму квартиры. В результате у покупателя посредством такого договора нет никаких прав на квартиру в новостройке, поскольку согласно действующему законодательству необходимо заключать договор участия в долевом строительстве. Только он дает право требовать свою квартиру после завершения возведения жилого комплекса. Также на его основе можно будет затребовать деньги с застройщика, если он не выполнит всех своих обязательств. Тогда как с договором купли-продажи векселя сделать ни то, ни другое не удастся, даже через суд.

СХЕМА №2

Существует и другой вариант мошеннических схем. Так, нередко можно столкнуться с тем, что застройщик, продавая квартиры под своим именем, отправляет покупателей заключать договора с совершенно другой организацией, которая якобы входи в холдинг застройщика. Но после подписания соглашения купли-продажи и передачи денег компания, которая заключала договора, исчезает. В результате покупатели остаются без средств и недвижимости, поскольку непосредственно застройщик никаких дел с ними не вел и доказать их сговор с подставной организацией уже невозможно.

СХЕМА №3

Нередко можно наблюдать и такое, когда  продажа объектов недвижимости осуществляется через ЖСК (жилищно-строительные кооперативы). Здесь подвох заключается в том, что даже если дольщик становится членом ЖСК, во время строительства он будет постоянно  нести дополнительные расходы, котрые образуются у кооператива. Проще говоря, цена оплаченной квартиры ежегодно может увеличиваться, а контролировать это процесс будет уже невозможно.  В результате конечная стоимость жилья может стать заоблачной.

СХЕМА №4

Очень часто можно встретить и такую схему: застройщик заключает договор на продажу жилья с риэлтерскими организациями. Они в ходе своей деятельности продают его третьим лицам. В то же время застройщик еще и самостоятельно активно реализовывает свои квартиры. В итоге за каждую из них он получает деньги как минимум от двух покупателей, но когда происходит сдача в эксплуатацию объектов, права предъявляют сразу несколько владельцев. Застройщик своей вины в таких ситуациях никогда не признает и всегда перекладывает ее на агентство, а то, в свою очередь, на него. Но крайними в таких ситуациях всегда остаются покупатели, потому как уплаченные деньги вернуть в большинстве случае не удается.

СХЕМА №5

Еще одна очень распространенная схема, когда застройщик предлагает дольщику при заключении договора дополнительные услуги. В них входит оформление прав собственности на недвижимое имущество и самой сделки, страхование рисков и прочие. В большинстве случаев компания-застройщик просто снимает за такие услуги баснословные деньги с покупателя, поскольку порой она берет за них до 60% от стоимости приобретаемой квартиры. Но и это не самое страшное, потому как оформление документации может быть произведено некорректно. В результате вступить в права владения покупатель потом не может из-за многочисленных ошибок, которые потом еще долго приходится исправлять, бегая по различным инстанциям и государственным органам. Либо может произойти и такое, что у него на руках оказываются поддельные документы. В итоге все уплаченные деньги за жилье и так называемые услуги выбрасываются «на ветер».

СХЕМА №6

Можно столкнуться и с иной схемой. Так, при подписании договора дольщиков компания-застройщик не всегда имеет на руках всю утвержденную проектную документацию и показывает покупателю лишь наработки. Соответственно, в них присутствуют, как правило, только примерные подсчеты, а значит, общую площадь покупаемого жилья по ней никогда не удается выяснить. При этом, как правило, в таком приблизительном проекте всегда указывается на квартиру большая квадратура, чем потом на нее приходится. Таким образом, при подписании договора покупатель рассчитывает на одну площадь, а после строительства получает другую. Потом доказать, что в проекте значилась иная квадратура, невозможно, потому как к этому времени застройщик уже приносит утвержденную документацию с совершенно другими подсчетами.

СХЕМА №7

Самой распространенной схемой мошенничества является затягивание сроков сдачи в эксплуатацию объекта. Это случается часто потому, что обычно компании-застройщики не указывают в договорах с дольщиками точную дату завершения строительства, вместо нее ставится лишь приблизительная. И когда сроки истекают, компания всегда ссылается на то, что они лишь были примерными. В результате, согласно такому договору, недвижимость будет сдана только тогда, когда пожелает сам застройщик, а дольщики торопить уже его не в праве. Сроки же он может затягивать даже не на несколько месяцев, а на несколько лет. Таким образом, гарантии того, что покупатель когда-нибудь заселиться в свою новую квартиру, нет. Потому как компания-подрядчик может откладывать дату сдачи объекта до бесконечности.

СХЕМА №8

Также стоит отметить еще одну схему, в ходе которой застройщик продает жилой и нежилой фонд, которые ему не принадлежат. Как правило, при заключении контракта на строительство с местными органами компания-подрядчик обязуется им передать часть готовых площадей. Но порой ввиду дефицита средств или иных проблем она продает и их покупателям. В результате  те, кто становится обладателем жилого и нежилого фонда, принадлежащего, местной администрации, остается без жилплощади и парковочных мест, а также без денег. Потому как заключенная ранее сделка по закону считается недействительной, а попытка возврата средств с застройщика, как правило, заканчивается фиаско.

Как видно, мошеннических схем на сегодняшний момент очень много. Именно поэтому так важно перед тем, как заключить сделку, тщательно проверять договор и сопутствующую документацию. И если у вас возникнут какие-то сомнения на счет достоверности представленных данных, то лучше сразу же отказаться от ее заключения. Потому как найти другого застройщика сейчас не проблема.

Если же у вас возникнут какие-то трудности и вопросы при изучении бумаг, то следует обязательно обратиться к специалистам за помощью. Несмотря на то, что вам придется заплатить за их услуги, та сумма будет несравнима с той, которую вы можете потерять при заключении сделки с застройщиком-мошенником. Действуя обдуманно и не торопясь, вы сможете подписать действительно выгодный и законный договор, который будет защищать ваши права и обезопасит вас от потери недвижимости и денег.

Автор : Андрей Нечаев, специально для «Сила в Движении».