Обманутые дольщики в Краснодаре: крики о помощи стали громче, обещаний больше

xi94IQ88vvEТем, кто приобрел жилье в строящихся домах, сложно попасть в реестр обманутых дольщиков. Нужно соответствовать целому ряду критериев. Как минимум — иметь на руках договор долевого участия, зарегистрированный в Росреестре. 

Однако далеко не все проблемные объекты в кубанской столице строились в рамках 214-ФЗ, регулирующего сферу долевого строительства. Соответственно, у многих покупателей нет договоров долевого участия. Порой дома возводили жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), а порой — частные застройщики, вообще не имеющие разрешительных документов.

                                 Масштаб проблемы неизвестен

Точное количество людей, не получивших квартиры, неизвестно. Представители Минстроя в сентябре заявили, что по данным на конец сентября от действий застройщиков на Кубани пострадал 6 461 человек. Все они приобрели квадратные метры в 59 возводимых объектах.0haUiPYZR1o

Сотрудники администрации региона сразу же опровергли информацию федерального ведомства. Они сообщили, что в реестр граждан, чьи деньги привлекались для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, включены 862 человека по 57 объектам 38 застройщиков.

Но уже в декабре мэр Краснодара Евгений Первышов сообщил, что серьезные трудности с достройкой имеются ориентировочно у 100 домов. К проблемным администрация относит объекты, сроки строительства которых задерживаются более чем на девять месяцев.

Эксперты, опрошенные «Росриэлтом», сходятся во мнении, что количество пострадавших действительно исчисляется тысячами, причем в одном только краевом центре. Их число в городе может достигать 10 и больше тысяч, если оценивать ситуацию не формально, а реально, полагает Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group. Сейчас, по его информации, в стадии строительства находятся 5 млн кв. м жилья в многоквартирных домах, и примерно у 35% от этого объема существуют очень большие сложности со сдачей.171220_1513719949

                          Долгострой на ул.Карякина, 5

«Данные, имеющиеся у нашей организации, превышают озвученные Минстроем цифры, как минимум, на порядок», — высказывает свою позицию Анна Криндач, председатель Общероссийского общественного движения в защиту прав обманутых дольщиков «Сила в Движении». Обманутыми она считает всех граждан, которые не получили обещанных квадратных метров независимо от формы заключения договоров. «Ведь сами заключенные договора разрешены государством и законность их никто не отменял.» А попытки властей объявить одни договора «серыми» схемами, а другие «правильными» являются, по ее мнению, лукавством со стороны государства. В эту категорию Анна Криндач относит и людей, которые купили, но не получили жилье в «многоквартирниках» на землях под ИЖС, а также дольщиков, оставшихся без квартир и денег после банкротства застройщика. Есть еще жертвы двойных продаж квартир и иных мошеннических схем.

«По Краснодарскому краю официальное количество обманутых дольщиков составляет порядка 6500 человек. Наши данные, основанные на постоянном мониторинге ситуации по региону, отличаются в сторону увеличения, как минимум, на порядок. Такой разброс в цифрах объясняется очень просто. Нам незачем манипулировать статистикой и придумывать всевозможные «фильтра», чтобы любым способом снизить количество обманутых людей.  Мы называем  обманутыми дольщиками тех граждан, которые не получили обещанных им застройщиками квартир не зависимо от формы заключения договоров. Плюс люди, которые были обмануты  в результате строительства многоквартирников на землях ИЖС для нас являются такими же обманутыми дольщиками, не получившими свое жилье согласно обещаниям застройщика, в отличие от мнения чиновников. Также люди, участвующие в долевом строительстве и прошедшие процедуру банкротства застройщика, получившие в итоге «шиш с маслом», но по закону их права удовлетворены продолжают относится фактически к этой категории. Жертвы двойных продаж квартир и иных мошеннических схем. Перечислять можно долго. Но достаточно основных позиций, чтобы понять, что ситуация с реальным количеством обманутых дольщиков в Краснодарском крае давно превысила все мыслимые разумные пределы. А если учесть, что дольщики вкладываются деньгами в строительство целыми семьями, то цифра ужасающая», — говорит Анна Криндач.171220_1513722989

                         Проблемный ЖК «Изумрудный» на ул.Мачуги, 2

К примеру, только от действий печально известной СК «Родина» пострадали около 2 тысяч человек, если считать вместе с семьями. А договоров на квартиры заключено около 600. «Это были разные договоры — либо со строительной компанией, либо с физлицом (директором компании). Но все они признаны судом соответствующими требованиям 214-ФЗ», — поясняет Давид Галустов, представитель инициативной группы граждан, пострадавших от действий СК «Родина».

«Есть еще один нюанс, — дополняет Эдуард Давыденко, независимый аналитик в сфере недвижимости. — Если застройщик регулярно обновляет на сайте свою проектную декларацию, в которой честно указывает: да, у нас проблемы, но мы дом сдадим, допустим, через полгода или в следующем году, то фактически никто никого не обманывает». Таким образом, застройщик может не вести работы на объекте, а просто достаточно долго переделывать декларацию. Факта мошенничества нет, разрешение на строительство не отозвано или еще действует, а значит, дольщики обманутыми не считаются, хотя квартиры получить не могут.

                                               Погода и мародеры

«По самым проблемным объектам, несколько лет находящимся в состоянии долгостроев, ситуация совсем не изменилась не только за этот год, но и вообще за последние лет пять. Это, к примеру, жилые комплексы СК «Родина» или дом «ДСК» на улице Карякина», — отмечает Эдуард Давыденко. А если взять дома, сроки по которым задержали сильно, но не критично, там дела обстоят лучше: некоторые ЖК «подхватывают» и сдают новые компании.

Проблема долгостроев еще и в том, что они разрушаются под влиянием погодных условий, напоминает Эдуард Давыденко. Часть из них можно еще «спасти», а часть — уже нет. Кроме того, не законсервированные и не охраняемые здания разворовывают мародеры, добавляет Анна Криндач.171220_1513720311

  Затянувшаяся стройка — ЖК «Территория счастья» на ул.им.Жигуленко, 3

                                                  Кто виноват

«Я считаю, что 90% обманутых дольщиков — это люди, которые сэкономили на риэлторе при покупке квартиры. Риэлторы обычно в курсе, какие компании испытывают трудности, и могут подсказать, куда не стоит вкладываться», — рассуждает Эдуард Давыденко.

По его мнению, в том, что проблема обманутых дольщиков существует, косвенно виновата администрация. Она на своем сайте формирует реестр проблемных строек, дает рекомендации по выбору застройщиков, проводит выставки недвижимости и тем самым прививает людям иллюзию того, что они могут сами приобрести квартиру и не прогадать.

«Если человек хочет купить жилье, он выходит в информационное поле недвижимости как стажер первой сделки. Новичку сложно разобраться в проектных декларациях, технических условиях или в том, как было изменено назначение земельного участка. А ведь от корректности действий застройщика по этим и другим пунктам и зависит процесс строительства», — говорит Эдуард Давыденко.

                                              Помощь «для галочки»

В основном руководство города и края «занимается» решением проблем дольщиков, которые официально числятся в реестре обманутых. На остальных пострадавших граждан оно обращает гораздо меньше внимания, уточняют эксперты. Помощь властей заключается в поиске инвесторов, разработке дорожных карт по достройке объектов, координации работы существующих застройщиков, помощи с подключением к сетям.

«Но результаты этой работы видны мало, основная часть домов как стояла, так и стоит. Иногда мэрия находит инвесторов в принудительно-рекомендательном порядке, иногда — идет на компромиссы и обещает им бонусы за достройку ЖК (например, «вкусный» участок). Разрешений на строительство в этом году выдано критически мало, и получают их только «свои». Чтобы попасть в пул «приближенных», застройщикам приходится брать проблемные объекты», — акцентирует Эдуард Давыденко. Правда это далеко не всегда гарантирует обманутым дольщикам, что они все-таки получат свое жилье от нового застройщика. Бывает и такое, что директор обанкротившейся компании сам находит инвестора для завершения своего объекта без участия мэрии.171220_1513720423

          Печально известный ЖК «Анит-Сити» на ул.Седина, 131

«В последние годы, несмотря на попытки властей навести порядок в долевом строительстве, ситуация не становится лучше: обманутые дольщики все равно появляются. На протяжении более 10 лет у нас существует некая модель долевого строительства, которая вне зависимости от сделанных корректив в законодательстве, дает от 30 до 50 тысяч обманутых дольщиков ежегодно, которые добавляются к уже существующим обманутым дольщикам. И это только те, кто признан официально обманутым дольщиком. Никто фактически сейчас не контролирует надежность и вообще финансовое состояние застройщиков, а это просто необходимо. Финансовое состояние застройщиков, привлекающих средства граждан, должно находиться под постоянным и жестким контролем, который до настоящего времени так и не был осуществлен. А это главная причина постоянного обновления и увеличения армии обманутых. Сегодня все меры, которые реализует Минстрой России, направлены на попытку защитить права наших граждан по договорам долевого участия. При этом в законе о долевом строительстве (214-ФЗ) предоставлена возможность привлекать средства и через жилищно-строительные кооперативы, и через жилищно-накопительные кооперативы и через специальные облигации. Мероприятий же, направленных на обеспечение безопасности таких форм финансирования, не проводится.

Разработка «дорожных карт» ничего не решает и никому не помогает, так как делается совершенно формально для отчетности в федеральный центр. Мы за последние 10 лет неоднократно сталкивались с такой ситуацией, где региональные власти чертили графики строительства проблемных площадок, писали алгоритмы решений, назначали так называемых инвесторов, которые, решив за счет обманутых дольщиков свои коммерческие вопросы плодили новых обманутых дольщиков. Все эти меры в большинстве случаев заканчивались новыми банкротствами, но уже горе-инвесторов. Так, что все это уже давно пройдено, испытано и знакомо на практике. Главный вопрос  — контроль за финансами дольщиков  по настоящее время не решен. Значит,  «дорожные карты» продолжают оставаться «сказками в пользу бедных», — подчеркивает Анна Криндач.

Эдуард Давыденко уверен: когда что-то происходит с застройщиком, мэрии надо срочно бить в колокола и объявлять, что объект проблемный. Об этом должны знать не только риэлторы, но и общественность. «Кроме того, по затянувшимся стройкам нужно проводить тендеры, аукционы для входа новых инвесторов. Я считаю, что если власти не могут найти инвестора, значит, либо предлагают невыгодные условия, либо плохо ищут», — говорит собеседник издания.171220_1513720522

                      «Замороженный» ЖК Rich House по ул.Ярославской, 113

                                                    Варианты выхода

Анна Криндач рассказала о трех способах помощи людям, чей дом превратился в долгострой.

  1. Создание ЖСК. Образовать его должны сами граждане, а инициировать это может лишь конкурсный управляющий застройщика-банкрота.
  2. Продажа предмета залога. Он применим только, если недвижимость находится в обременении. Но в этом случае 60% вырученных денег пойдут на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом. И только 25% средств — на погашение требований дольщиков.
  3. Передача имущества и обязательств застройщика. Эта норма, по мнению многих экспертов, на сегодня является неработающей, «мертвой» из-за отсутствия экономической целесообразности. Привлекать другого инвестора для достройки выгодно лишь тогда, когда из этого можно извлечь выгоду. Но большинство квартир в проблемных домах обычно распроданы, и новой компании остаются лишь расходы на строительство.

                                                Подводные камни ЖСК

В нашем городе есть примеры, когда дома частных застройщиков люди достраивали путем создания ЖСК. Эдуард Давыденко перечислил объекты по улицам Байбакова, Комарова, Тенистой, Тепличной, Ратной Славы и др. Но этот способ подходит далеко не всем. Ведь на достройку домов гражданам приходится докладывать свои деньги. Сумма зависит от степени готовности здания и часто бывает очень внушительной.

«Некоторые покупатели квартир у компании «Родина» (в частности в ЖК «Столичный парк») создали ЖСК. Но это делалось по настоянию администрации города: ей было выгодно, чтобы люди брали на себя ответственность по завершению домов. А в итоге ни один объект в рамках ЖСК не был достроен», — отмечает Давид Галустов.

И причина не только в том, что нужно «скидываться» деньгами. У кооперативов так и не появилось документации для строительства и узаконивания объектов. Получить разрешения на строительство невозможно, потому что дома не соответствуют нормам, которые требуются для выдачи таких документов, подчеркивает Давид Галустов.

Более того, в случае с «Родиной» процедура по закреплению прав дольщиков и передачи их долей в ЖСК проходила с нарушениями закона на основании решений суда общей юрисдикции, комментирует Роман Домащенко, управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры».

«Я считаю, арбитражный управляющий обязан обжаловать все указанные решения, добиться отмены регистрации прав на доли и вернуть их в конкурсную массу. Думаю, он так и сделает, потому что в процедуре банкротства предпринимателей Холодняков (владельцев СК «Родина» — Прим. ред.) фактически произошел незаконный вывод имущества из конкурсной массы», — уточняет Роман Домащенко.

Если все сделать правильно по закону, люди могут получить искомые квадратные метры, уверен адвокат. Правда, им все равно придется вносить дополнительные средства и достраивать ЖК самостоятельно. При создании ЖСК другое развитие событий невозможно.

                                                Надежда на фонд

Теоретически поддержать просевшие стройки может компенсационный фонд, куда застройщики отчисляют средства. Положения о создании этой «подушки безопасности» недавно вступили в силу в рамках 214-ФЗ.

«Но опасность того, что это новшество не заработает, очень велика. Такое мы уже видели на примере саморегулируемых организаций. Застройщики обязаны были вступить в них, но так и не вступили. Или вспомним норму о страховании ответственности застройщиков, которая должна была защитить дольщиков от потери вложенных средств. Она тоже не прижилась», — рассказывает Эдуард Давыденко.

Денег в компенсационном фонде, по его мнению, может хватить всем — и покупателям квартир в давно «заглохших» стройках и в тех, которые остановились недавно. Вопрос только, кто и как будет распределять их. Государство заявило только о новых обманутых дольщиках, а уже существующие дольщики проблемных площадок должны спасать себя сами. Для этого законодателями предусмотрены три варианта, о которых упомянула Анна Криндач.A87HfQd5NLo

Брошенный застройщиком «Юг-гарант строй» ЖК «Мультиплекс Кино» по улице Уральской 100

                                                 Польза от пикетов

Краснодарцы предпринимают и другие действия, чтобы сдвинуть проблему с мертвой точки. Те, кто не состоит в реестре обманутых дольщиков, все же рассчитывает в него попасть. «Никого из покупателей квартир у «Родины» пока не включили в этот список. У нас было соответствующее постановление суда, но мэрия добилась его обжалования», — рассказывает Давид Галустов.

Недавно при Госдуме создали рабочую группу, которая должна внести изменения в приказ о включении в реестр лиц, пострадавших от действий застройщиков. «Надеемся, что в итоге нас всех включат в этот реестр», — делится Давид Галустов.

«Позиция граждан стала более активной, чем еще пару лет назад. Курс доллара вырос, строительство отодвинулось на более далекие сроки. И «крики» дольщиков стали громче. Кроме того, их вдохновил пример достройки проблемного дома по улице Димитрова. Там люди активно заявляли о своих правах: устраивали акции протеста, голодовки, и администрация действительно им помогла. Другие горожане увидели, что если применять подобные весьма спорные методы, например, перегораживать дороги, жить в палатках, ходить с плакатами возле мэрии, то дела решаются быстрее. И они тоже активизировались, стали чаще пиариться в соцсетях и обращаться в СМИ», — утверждает Эдуард Давыденко.

По мнению Анна Криндач, польза от протестных акций в том формате, который используют большинство обманутых дольщиков, невелика.                                        «Надеяться на нормальный диалог с властями, как показывает практика — это путь в никуда. Слишком разные цели у власти и народа, чтобы люди могли рассчитывать на взаимопонимание и помощь. Управленцев можно только заставить решать накопившиеся по их вине проблемы. Разговаривать, надеясь на взаимопонимание, тут не получится в принципе. Поэтому власть необходимо принуждать к реальной работе, а не просить ее о том, чтобы она «услышала или обратила внимание» простой народ. К подобному чиновники готовы и спокойно будут обещать «светлое будущее», каждый раз находя все новые причины, почему ничего не делается сейчас. Это игра по правилам власти и на ее поле. Вполне очевидно, что подобные действия никогда не приведут обманутых дольщиков к победе. В итоге они останутся ни с чем. Единственный критерий по которому дольщики могут оставить власть на время в покое и освободить ее от своего недовольства — это возобновившееся строительство», — делится опытом успеха Анна Криндач, председатель Общероссийского общественного движения в защиту прав обманутых дольщиков «Сила в Движении». 

                                               Когда лучше молчать

Но иногда люди начинают тревожиться раньше, чем следует, считает Илья Володько. Задержка на срок от одного до трех кварталов происходит сплошь и рядом и в строительном бизнесе является нормой, т. к. возможны различные накладки. Но если дольщики громко заявляют о своей проблеме слишком рано, это приводит к негативным последствиям: застройщик лишается финансирования (другие потенциальные дольщики опасаются вкладываться в объект), начинаются проверки со стороны контролирующих структур.

«Если работы на строительной площадке совсем не ведутся, а компания не идет на контакт и ни о чем не информирует своих клиентов, тогда точно надо беспокоиться. Но если она объясняет причины задержки, пытается урегулировать вопрос, надо дать ей возможность нормально работать. В любом случае, самая большая вероятность сдачи объекта — когда это делает сам застройщик», — резюмирует Илья Володько.

Администрация края сообщает, что до конца года намерена решить проблемы более 4,5 тысяч дольщиков в краевой столице. Правда, она не уточняет, как именно собирается это делать и что подразумевает под решением проблем.

А вот эксперты «Росриэлта» не берутся делать прогнозы, будут ли заселены имеющиеся в городе долгострои и в каком количестве. Слишком много факторов влияют на это, начиная от документов по каждому проблемному объекту и заканчивая позицией федеральных властей. Часть домов однозначно будет введена в эксплуатацию, и не исключено, что среди них окажутся те, которые сейчас кажутся безнадежно брошенными. Правда, что будет с самими обманутыми дольщиками этих долгостроев — далеко не так однозначно даже в случае достройки некоторых недостроев.

Количество обманутых дольщиков в регионах, данные Минстроя РФ на сентябрь 2017 года

Регион Количество обманутых дольщиков Количество проблемных объектов
Краснодарский край 6461 59
Свердловская область 4107 28
Самарская область 3532 42
Москва 4049 33
Московская область 1800 24
Челябинская область 1733 44
Ростовская область 1557 67

Источник данных: РИА Недвижимость

Московский регион и Санкт-Петербург с областью как самые крупные рынки долевого строительства в официальных данных обычно не фигурируют, видимо, чтобы не пугать обывателя. Ведь эти строительные рынки давно вне конкуренции по количеству проблемных объектов и числу обманутых дольщиков. Они уже по умолчанию являются лидерами антирейтинга, надежно удерживая свои позиции, еще с начала кризиса 2008 -09 гг.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *