В Свердловской области обманутые дольщики активно пытаются решить квартирный вопрос. Привлекая внимание властей к своей проблеме, люди вновь и вновь выходят на митинги.

Условно дольщиков можно поделить на две категории: первая это те, кто заключил договор с застройщиком до вступления в силу закона об участии в долевом строительстве, вторая – те, кто после. Несмотря на то, что дольщики «в законе» защищены лучше тех, кто «вне закона», шансы остаться без жилья у них одинаковые, отмечают эксперты.

В период экономического кризиса многие компании-застройщики в силу различных обстоятельств не могут завершить строительство жилых домов. Таким образом, граждане, имея на руках договоры долевого участия строительства, оплатив их, как правило, в полном объеме, не могут получить квартиры. В Свердловской области на сегодняшний день не исполняется около четырех тысяч договоров между строителями и покупателями квартир, львиная доля из которых были заключены еще до вступления в силу закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Общий объем замороженных обязательств равен 10 млрд рублей.

Незащищенным дольщикам необходимо закрепить за собой право собственности

До 1 апреля 2005 года закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не существовало.

Люди заключали договоры о долевом участии с застройщиками, но в ФРС он зарегистрирован не был и самого закона, защищающего права дольщика, тоже не было. На Среднем Урале есть масса дольщиков, заключивших договор до 2005 года, и чей договор до сих пор не исполнен строителями. Это самая незащищенная категория дольщиков. В наиболее худшей ситуации находятся те, чей дом готов лишь на 20-40%.

«Максимум, что можно сделать в такой ситуации это через суд закрепить за собой право собственности на объект незавершенного строительства либо право на долю в общей долевой собственности. Особенно быстро это надо делать, если к застройщику предъявлены претензии со стороны каких-то кредиторов, если в Арбитражном суде лежит заявление о признании застройщика банкротом. Поскольку если застройщика обанкротят, дом может попасть в общую конкурсную массу, – сообщил адвокат Олег Ярушин, специализирующийся на вопросах недвижимости. – Но главная проблема заключается в том, что достроить дом самостоятельно практически не реально».

Если дом готов на 80-90%, есть шанс решить проблему своими силами. В первую очередь дольщикам также необходимо зарегистрировать за собой право собственности на объект. Для этого необходимо подать исковое заявление в суд, после чего на основании судебного решения получить свидетельство о праве собственности, выданное ФРС. Стоит отметить, что подобная судебная практика в Свердловской области начала формироваться недавно. В ноябре-декабре 2009 года были приняты первые судебные решения по таким делам (сейчас решения исчисляются сотнями). Суды первой инстанции, как правило, идут на встречу гражданам и удовлетворяют иски о признании прав собственности на объект незавершенного строительства, а кассационная инстанция оставляет эти решения в силе.

Решение суда дает дольщику гарантию того, что квартира не попадет в конкурсную массу, не перейдет кредитору, не будет выставлена судебными приставами на торги.

По словам экспертов, после регистрации прав на объект, дольщикам необходимо организовать товарищество собственников жилья, заключить договор на выполнение строительного подряда с другой строительной организацией и начать достраивать дом. В качестве успешного примера можно привести историю дольщиков, заключивших договоры с компанией «Уралстрой-1» на строительство дома нам перекрестке улиц Луначарского-Большакова. В начале 2010 года люди в срочном порядке подтвердили в суде свои права на объект, поскольку в арбитраже находится дело о банкротстве данного застройщика. Сейчас люди организовали ТСЖ, посчитали смету и достраивают дом, готовность которого составляет 90%, самостоятельно.

Заставить застройщика достроить дом — нереально

У дольщиков, заключивших договоры после вступления в силу закона об участии в долевом строительстве, вроде все на первый взгляд в порядке – договор зарегистрирован в ФРС, прописаны права и обязанности. Но если застройщик по той или иной причине решил прекратить строительство, инструментов, которые помогут заставить его достроить дом, не существует.

Закон не предусматривает таких вещей, видимо, когда его принимали, думали только о том, как защитить дольщиков от двойных продаж.

Можно предъявить к застройщику иск о взыскании пени, неустойки, но исполнить это решение проблематично – как это часто бывает, застройщик закредитован или у него просто нет имущества. «Обязать застройщика в судебном порядке закончить строительство дольщик тоже не может. Люди начинают писать заявления в милицию, в прокуратуру, говорить, что их обманули, но ведь если деньги не украдены, вложены в дом, то и состава преступления нет. Вывод – максимум, что можно сделать – попытаться зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. А потом, в зависимости от готовности дома, уже думать, что с этим делать», – говорит адвокат.

Дольщики могут отобрать у застройщика право на землю

После вступления в силу закона об участии в долевом строительстве у застройщиков появилась масса неудобств. Закон установил к ним довольно существенные требования, но сделал процесс получения денежных средств для строительных компаний менее выгодным, экономически затратным и сложным. К примеру, согласно закону, строители имели право начать привлекать средства дольщиков только после выполнения трех условий: наличие договора аренды земельного участка, разрешения на строительство и опубликованной проектной декларации.

До вступления закона в силу застройщик привлекал деньги дольщиков на более раннем сроке – на стадии котлована, что было гораздо удобней. Имея на руках договор аренды и какой-никакой проект можно было рыть котлован и вешать объявление о наборе дольщиков. На их деньги застройщик начинал проводить проектные работы, платил за экспертизу и т.д.
По закону, вступившему в силу 1 апреля 2005 года, за привлечение денег дольщика без выполнения вышеуказанных условий, полагались серьезные санкции. Для решения этой проблемы застройщики придумали схему с Жилищно-строительным кооперативом (ЖСК).

«Застройщик, решив начать стройку, создавал ЖСК, руководство которого, как правило, состояло из сотрудников фирмы застройщика. Имея договор аренды строители заключали договор с проектной организацией и одновременно от имени своего ЖСК начинали привлекать потенциальных потребителей, – рассказывает Олег Ярушин. – Люди вступали в ЖСК, заключали с ним договоры на выплату паевого взноса. Да, в этих договорах прописывалось, что ЖСК обязан передать квартиру, но если у застройщика закончились деньги, пайщик может предъявлять иск только к ЖСК, а он состоит из таких же братьев по несчастью. Ну, получит он решение о взыскании неустойки, но у ЖСК все равно нет денег, он существует только на те взносы, которые платят пайщики. Ситуация тупиковая».

По словам экспертов, максимум, что можно сделать в этой ситуации – это проявить инициативу, переизбрать председателя ЖСК и правление кооператива, заключить договор на выполнение строительного подряда с другой строительной организацией и начать достраивать дом. В этом случае застройщик может полностью юридически потерять свой земельный участок.

Членам кооператива достаточно построить 1-2 этажа и зарегистрировать на себя право собственности на объект незавершенного строительства, чтобы получить преимущественное право на договор аренды или собственности и перезаключить договор на себя.

Примеры спасения «утопающих» руками самих утопающих в Екатеринбурге есть. Например, среди пайщиков строящегося возле центрального стадиона дома нашелся инициативный мужчина-аудитор, он убедил друзей по несчастью выкинуть застройщика из проекта и достроить объект самостоятельно. В итоге дом почти готов и люди даже смогли существенно сэкономить, строя его по себестоимости.

Ходить на митинги бесполезно

По мнению экспертов, если объект долевого строительства находится в высокой степени готовности, не стоит ходить на митинги. Нужно скидываться и достраивать дом самостоятельно. Если же готовность низкая – без помощи из вне не обойтись. Больше всех рассчитывать на нее могут так называемые обманутые дольщики, чей застройщик не просто ошибся в расчетах или без злого умысла распылял средства на другие строительные объекты, а изначально не имел цели что-то строить и исчез, собрав деньги. К решению этого социального вопроса должно подключаться государство, которое, в свое время и создало условия для возникновения мошенничества.

«В связи с кризисом многие застройщики, которые привлекали средства у дольщиков, сдвинули сроки сдачи объектов, но, как правило, они договариваются с людьми о переносе сроков и продолжают строительство. Случаи же серьезных нарушений прав дольщиков в Свердловской области единичны, этим людям оказывается серьезная поддержка, в том числе со стороны властей. В частности по застройщику «Новый Град», от действий которого пострадало около тысячи человек, уже создано ТСЖ и сейчас решается вопрос о том, где взять средства на завершение строительства домов, – рассказал руководитель екатеринбургского отделения Общероссийской общественной организации «Союз заемщиков и вкладчиков России» Юрий Зильбер. – В Екатеринбурге создан методологическо-консультационный центр по оказанию помощи гражданам, пострадавшим от деятельности застройщиков и инвесторов. С пострадавшими работают наши юристы, стараются объединить их в группы, например, как я уже сказал, в ТСЖ, для того чтобы получить возможность защищать их интересы в суде».

Власти не знают, что делать с недобросовестными застройщиками

Пострадавшие от ЗАО «Новый Град» дольщики, вместе с клиентами других строительных компаний продолжают проводить акции протеста. Они требуют найти деньги, которые они отдали застройщику, и достроить квартиры.

«Строительство нашего дома – спланированное преступление по отъему денежных средств граждан. Однако правоохранительные органы почему-то не желают видеть состава преступления в действиях застройщика и органов власти, осуществляющих выдачу разрешительной документации, контроль за строительством и привлечением денежных средств дольщиков, – говорят организаторы митинга. – С 2005 года с дольщиков «Нового Града» взяли более 700 млн рублей, а строительство объекта выполнено только на треть».

Александр Мишарин сообщил, что в настоящее время в области 89 компаний строят дома с привлечением средств дольщиков и у 66 из них возникли проблемы: 50 объектов строится с нарушением законодательства, строительство еще 16-ти и вовсе приостановлено. Губернатор предложил разработать механизмы воздействия на недобросовестных застройщиков. Весьма любопытное предложение высказал мэр Екатеринбурга Аркадий Чернецкий. По его словам, директора «Нового Града» Юрия Репету нужно выпустить из колонии, где он сейчас отбывает наказание по другому делу, и заставить расплачиваться с дольщиками. «А то он там хорошо устроился», – заметил глава города.

По словам губернатора, в подобных сложных случаях можно предусмотреть выделение субсидий на достройку объектов, но тот, кто сидит, по словам Мишарина, «должен понимать, что исполнить обязательства придется, деньги придется отдавать».

Также глава региона поручил министру экономики Михаилу Максимову составить реестр всех проблемных домов.

Долевое строительство потеряло перспективы

Говоря о будущем долевого строительства, эксперты отмечают, что в условиях экономического кризиса и недоступности кредитных ресурсов для строительных компаний единственным источником финансирования строительства многоквартирных домов являются средства граждан. При этом до сих пор не созданы правовые, законодательные меры защиты вложений граждан в долевое строительство многоквартирных домов.

«Застройщикам сейчас нужно как можно скорее привлечь деньги, им надо достраивать объекты и они готовы обещать дольщику что угодно, любые скидки. Но, во-первых, нет никакой гарантии, что деньги будут пущены именно на ваш объект, а во-вторых, нет гарантии, что помимо вас застройщику удастся привлечь еще сто таких дольщиков, что они скинутся и построят дом», – предупреждает Олег Ярушин.

http://www.e1.ru/articles/analitics/page_3/006/192/article_6192.html