Этому может поспособствовать массовый возврат «инвестиционных квартир»
Чем может обернуться для столичного рынка декабрьский покупательский ажиотаж? Что скрывается за призывом московских чиновников не продавать квартиры до марта? Какие сложности могут возникнуть во всех сегментах рынка уже в мае? Об этом рассуждают эксперты рынка недвижимости всех уровней.
Параллели, выводы, прогнозы
Согласно статистике некоторых крупных игроков рынка недвижимости, декабрь 2014 года стал одним из самых «прибыльных» месяцев для риелторов и застройщиков за последние 8 лет. Первый в новом тысячелетии «послекризисный» 2009 год, и тот был спокойнее. Если сравнить показатели покупательской активности тогда и сейчас, то становится подавляющее преимущество последнего периода: в 2014 году количество сделок на одной только «вторичке» возросло на 77,5% по сравнению с уровнем шестилетней давности. И даже по отношению к началу прошлого года приобретатели жилья в декабре вели себя более активно (рост +34%).
По итогам января 2015 года отдельные игроки рынка (в частности, компания «ИНКОМ-Недвижимость») отмечают, что интерес граждан к находящимся в экспозиции объектам несколько повышен (ровно год назад он был ниже на 13,2%). Однако в то же время специалисты отмечают и некоторое падение реального спроса. Это, по их мнению, является свидетельством того, что на рынке наметился переходный период — от дикого ажиотажа к стабилизации положения с продолжением снижения покупательского спроса.
Как подчеркивают специалисты, в той же Москве на вторичном рынке к продаже предлагается чуть более 39 тысяч объектов недвижимости. Для данного времени и сегмента, уверены они, это в пределах нормы. Возможно, могло бы быть и больше, но в период с ноября 2014 по январь 2015 годов в сегменте случился практически никем не предвиденный «хапун». Как следствие, в этот период квартир было куплено примерно на 15% больше.
Сейчас, например, самое дешевое предложение на московской «вторичке» — малогабаритная однокомнатная квартира, расположенная на пятом этаже девятиэтажного кирпичного дома. Ее стоимость — 4,5 миллиона рублей. Одновременно самым дорогостоящим объектом в данном сегменте недвижимости является пятиэтажный пентхаус (шесть комнат, летняя терраса, персональный подъемник, вертолетная площадка, бассейн, стрелковый тир, индивидуальная артезианская скважина и подземный паркинг на пять машиномест). За данный объект общей площадью почти полторы тысячи квадратных метров, дизайн-проект которого разрабатывал известный иностранный специалист, продавцы планируют получить 2,9 миллиарда рублей (по текущему валютному курсу — 45 миллионов долларов США).
Для сегодняшнего рынка недвижимости весьма характерно то, что инвестиционный пузырь не надувается, отмечает руководитель департамента вторичного компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. Эта особенность, в принципе, и уберегает сегмент от внезапного обрушения, так что в самое ближайшее время, утверждают специалисты, на фоне некоторого спада нездорового возбуждения, все показатели должны восстановиться до привычных среднестатистических значений.
Однако не аффилированные с девелоперами риелторы не разделяют такого оптимизма. В частности, независимый риелтор Кирилл Морозов обращает внимание вот на какой факт:
— В послекризисный год количество объектов на «вторичке» в Москве достигало исторического максимума. Так, уже в ноябре 2010 года в экспозиции находилось порядка пятидесяти семи с половиной тысяч различных объектов. Это примерно на 32% больше, чем сейчас. А ведь в декабре прошлого года люди в прямом смысле слова едва не дрались в очередях не только за телевизоры со стиралками, но и за квартиры. Набирали по несколько штук в одни руки. Я сам лично видел договор, по которому продавалось сразу десять (!) квартир. Некоторые мои знакомые, поддавшись порыву, купили четыре «плазмы». Сейчас пытаются сбыть через портал бесплатных объявлений. Готовы даже на небольшой демпинг, лишь бы получить за товар наличность. Считаю, скоро нечто подобное произойдет и с квартирами, ведь довольно значительное количество сделок с квартирами было совершено не по нужде, а сохранности средств ради.
Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов, разделяет опасение независимого коллеги. В частности, он заявил представителям СМИ, что уже в этом году в экспозицию вернутся объекты, скупленные в декабре инвесторами. В 2008 и 2009 годах подобная ситуация уже была, обращает внимание эксперт. И действительно, в тот период на фоне ухудшающейся экономической обстановки некоторые инвесторы выставляли на продажу объекты, купленные ими же на стадии строительства, даже не дожидаясь их ввода в эксплуатацию. Нечто подобное может случиться и сейчас, считает Апрелев. На рынке с большой долей вероятности могут появиться осенние недострои, причем как минимум по осенним же ценам.
«Но кто, скажите, будет брать их по той стоимости? — рассуждает Кирилл Морозов. — В нынешней экономической обстановке это уже будет невозможно. Плюс ко всему, несмотря на все попытки наших высших чиновников, удержать на плаву сегмент ипотеки так и не удается. Если верить обновленным статистическим данным девелоперов, количество покупателей квартир в ипотеку снизилось к настоящему моменту примерно в семь, а в некоторых регионах в десять раз!». Это, по мнению спикера, может привести только к одному финалу — вес непродаваемых квартир в новостройках и выход на рынок «инвестиционных квартир» будет настолько велик, что может потянуть рынок вниз еще сильнее.
«Некоторые мои коллеги в негативном ключе восприняли недавний призыв заммэра Москвы по градостроительной политике Марата Хуснуллина не продавать квартиры как минимум до марта, — продолжает Морозов. — Дескать, чиновник такого уровня не имеет права давать такие советы. Из-за них многие клиенты резко отказываются от сделок, а у нас бизнес встает. Некоторые особо горячие головы высказались в том духе, что, мол, это все равно, что страдающему мигренью человеку дать таблетку от запора. Но возможно ли, чтобы человек, не один год курирующий строительный рынок одного из крупнейших мегаполисов мира, говорил что-нибудь, не подумав? Едва ли. Скорее всего, таким незамысловатым способом он просто пытался сдержать порыв москвичей в массовом порядке начать избавляться от инвестиционных метров. Но если люди и подождут, то максимум — до мая. Потом все равно начнут продавать».
Спад продаж более всего проявился в Москве и Подмосковье на вторичном рынке. Здесь цена квадратного метра жилья была выше, чем в новых домах. Множество семей выставляли свои квартиры на продажу ради улучшения жилищных условий – покупки новой, спланированной более удобно и просторной квартиры. Планы эти у тысяч продавцов трещат по швам. Самое умное, что они могут сделать – выйти на рынок аренды с этими квартирами или продать их дешевле, чем советуют специалисты. Цены, что они рекомендуют давно не отвечают состоянию рынка. Все эти рекомендации выгодны лишь большим компаниям.
Вторичный рынок долгие годы в столице и за ее пределами помогал зарабатывать строительному бизнесу. На него также работал рынок аренды жилья, где крупный и средний бизнес практически не был виден. Простаивающие квартиры бизнес на рынок аренды не выводил, чтобы не помешать росту цен. Теперь же цены на жилье достигли предела и в долларовом исчислении покатились назад. Даже в рублях новые дома и квартиры выставляются на продажу порой со скидками.
Оценщики и агентства по продаже недвижимости все еще умело водят за нос мелких продавцов. Они заставляют их играть на повышение, от чего выигрывают крупные застройщики. «Что? Вы хотите выставить эту квартиру всего за 4 млн рублей? Так вы потеряете миллион, подумайте только, сколько это денег!» Подобные аргументы слышали в 2012-2014 годах тысячи хозяев квартир, выставляемых на рынок. Они верили этим словам, не задумываясь над падающим спросом и перспективой рынка.
Продавать пустующие и непригодные к немедленной сдаче в аренду «однушки» будут несколько позднее, фиксируя огромные потери. Если владельцам их хватит ума выйти с лишним жильем на рынок аренды, это все одно будет тянуть рынок вниз. Поднять его, причем немного, мог бы только дешевый и доступный массе россиян кредит. Однако взяться ему пока неоткуда, тогда как реальные доходы массового покупателя жилья из «среднего класса» быстро падают. Неизвестно еще, сколько квартир взятых на одолженные деньги будет их владельцами потеряно. А это еще один фактор для рынка недвижимости, как в столице, так и в России.
Пожалуй, единственным экспертом, не соглашающимся с такими раскладами, остается представитель «ИНКОМа» Сергей Шлома. «Поскольку никто не скупал в конце года квартиры так, как бытовую технику. Следовательно, «потока возвратов» ждать не придется», — говорит эксперт. Конечно, он допускает мысль, что отдельные инвесторы попытаются «зафиксировать прибыль» и выставить на продажу приобретенные ранее объекты, но перспектив здесь никаких не видит. Едва ли люди будут так скоро избавляться от подобного «долгоиграющего» актива, уверен Шлома. Во-первых, этому не логично на фоне ожидаемого снижения покупательского интереса. А, во-вторых, заградительная мера в виде освобождения от уплаты налога при продаже недвижимости только после пяти лет владения также сыграет свою роль, подчеркивает он.
Автор : Андрей Захарченко.