«Начни строить стены, а крыша сама тебя найдет», — говорят в народе. Это правило взяли на вооружение и современные застройщики, приступающие к возведению жилых домов на свой страх и риск в отсутствие разрешительной документации. Только вот до той самой «крыши» дело доходит не всегда: нарушения закона грозят строительной компании приостановлением деятельности или сносом незавершенной постройки. Чем вызвано подобное пренебрежение к императивным предписаниям? Проблемы самостроя исследовал «Юридический центр адвоката Олега Сухова».
Где растут многоэтажки
Пока одни застройщики не торопятся с достройкой брошенного жилья на этапах фундаментов и котлованов, другие, напротив, стремительно пополняют жилой фонд… на землях, отведенных под индивидуальное строительство. В настоящее время это самое распространенное нарушение. По статистике, в некоторых городах число подобных многоэтажек, отведенных под снос, достигает 250 единиц в год. При этом для возведения частных жилых домов в большинстве случаев не требуется проведение государственной экспертизы проектной документации и осуществление госнадзора, что в итоге может не только сказаться на качестве выполненных работ, но и поставить под угрозу жизнь и здоровье жильцов.
Наряду с участками под ИЖС не меньшей популярностью пользуются земли, предназначенные для возведения нежилых объектов. В одном из прецедентов, как это ни парадоксально, к незаконному строительству привлекли внимание рекламные материалы самого застройщика. При этом активное возведение жилого дома на площадке, отведенной под торговый центр, осуществлялось к тому времени уже более полугода, и ни одна инстанция не проявила к нему должного интереса.
Строительство без разрешения, отступления от требований проекта, отсутствие правоустанавливающих документов на землю – вот лишь некоторые формы нарушений, допускаемых недобросовестными компаниями. Практика свидетельствует, что на начальной стадии строительства более половины застройщиков не соблюдают требования по согласованию обязательных документов.
Воздушные замки: на что рассчитывать жильцам
Дома, возведенные с нарушениями, закон относит к самовольным постройкам, и признать право собственности на такой объект на практике оказывается не так просто. Сперва застройщик должен будет подтвердить свои права на земельный участок, затем — доказать, что жилье не угрожает жизни и здоровью граждан, то есть предоставить соответствующие результаты экспертиз и проверок.
Положим, суд признал права на самострой, но закончились ли на этом проблемы жильцов? «До того момента, как квартира будет передана гражданину, существует риск обращения на нее взысканий по долгам строительной компании», — поясняет адвокат Олег Сухов. – Нельзя также исключать и возможность обжалования судебного решения третьими лицами, проблемы с инженерно-техническим обеспечением жилого дома, да и риск вообще не получить свое жилье».
Ещё хуже обстоит дело, когда суд отказывает признать права на постройку, что влечет снос дома и последующую невозможность оформить в собственность желанную квартиру. В таком случае жильцам останется лишь требовать возврата уплаченных денег от виновного застройщика, надеясь, что последний не прибегнит к ликвидации или банкротству. Правда, как показывает практика, надежды так и остаются надеждами. В реальности, граждане остаются и без жилья и без денег.
«Не всё, что может быть разрушено, должно быть построено»
Штрафы за отсутствие разрешительной документации могут измеряться в сотнях тысяч рублей. «Взамен этой сумме застройщик получает возможность снизить степень обременительного для него контроля или избежать ряда финансовых затрат, — объясняет адвокат Олег Сухов. – А квартиры в домах, построенных на участках, отведенных под ИЖС, как правило, на порядок дешевле, что гарантирует быструю продажу».
Нельзя недооценить и долю легкомысленности в действиях строительных компаний. Недовольные длительными сроками согласования проекта, они часто спешат приступить к возведению дома, надеясь со временем урегулировать все спорные вопросы. Дело зашло настолько далеко, что сегодня существует даже ряд компаний, специализирующихся на легализации незаконных построек. В столице, например, такие услуги стоят от ста тысяч долларов.
В регионах, где процент нелегальных многоквартирных домов относительно выше, власти принимают самые изощренные меры по выявлению незаконного строительства жилья. Так, к примеру, в Краснодаре создаются мобильные группы, регулярно объезжающие населенный пункт, действует телефон «горячей линии» и даже создана электронная карта города с информацией о строящихся объектах. Тем не менее, в сознании строительных компаний ещё плохо укоренилось правило о том, что без документов на руках строить можно разве что планы. И пока спрос на жилье будет высок, а коррупция в среде чиновников будет процветать, предприимчивые застройщики будут идти даже на несоразмерные риски ради получения выгоды. Благо существующая система взяток, откатов, круговой поруки и безнаказанности — создаёт для этого массу возможностей.
Автор : Олег Сухов, специально для «Сила в Движении».