Чаще всего рекомендации дольщикам по защите от долгостроя сводятся к двум основным советам: покупайте по ДДУ и проверяйте застройщика. Однако ни то, ни другое не является надежной гарантией и только дезориентирует граждан. Не позволяя им реально взглянуть на ситуацию с долевым строительством в России, а также объективно оценить риски при покупке недвижимости на этапе строительства.

Что же касается репутации застройщика, российская практика свидетельствует о том, что даже надежный и опытный застройщик может стать жертвой внешних обстоятельств.

Например, нередко происходят ситуации, когда практически достроенный дом не могут ввести в эксплуатацию из-за того, что возникают проблемы с подключением к коммуникациям, даже при условии выполнения всех обязательств со стороны застройщика. Разберем причины и варианты действий для дольщиков в такой ситуации на примере одного из корпусов ЖК «Созвездие», который попал как раз в такую ситуацию.

Объект: ЖК «Созвездие», г. Ивантеевка, ул. Луговая

Застройщик: ЗАО «Развитие – XXI» .

Генподрядчик:  ООО «Строй-Инвест-К»

Первоначальный срок сдачи: 4 квартал 2009 г.

Текущая ситуация на объекте: 

Объект с многолетней историей. Строительство первого дома из трех началось  в 2004 году. Первый дом был сдан в 2008 году с просрочкой 9 месяцев. В настоящее время ведется строительство 2 очереди, первый пусковой комплекс которой (жилой дом №2, строительный адрес: ул.Луговая), согласно проектной декларации застройщика от 12 февраля 2008 года, должен быть сдан еще в 4 квартале 2009 года. Кроме того, в рамках жилого комплекса строится дом№3 (строительный адрес: Студенческий проезд, начало строительства 2009 г), окончание строительства было намечено на 4 кв.2011 года (инвестор строительства – ООО «Арт-инвест групп»).

Все квартиры в жилом доме №2 продавались согласно 214 ФЗ, однако это не спасло объект от возникновения проблем. Правда, в СМИ всегда утверждается совершенно обратное. Потенциальным покупателям внушается, так называемыми экспертами, успокаивающая мысль, что если уж ты отдал свои кровные по договору долевого участия, то волноваться нечего. Квартира тебе обеспечена, не зависимо ни от чего. А когда возникают проблемы, которые можно бы было решить, во время, совместными усилиями дольщиков, как говорится, «малой кровью». Убаюканные ложной уверенностью в своей мнимой защищённости, дольщики упускают эту возможность. Ведь, как показывает практика, чем больше задержка окончания строительства, тем больше проблем возникает со сдачей дома в эксплуатацию.

В 2009 году произошел первый перенос сроков строительства, темпы строительства существенно снизились. Однако в конце 2010 года возобновилась строительная активность. Тем не менее, достроить объект вовремя не удалось: последний перенос сроков произошел в конце 2011 года. Объект был передан по акту дольщикам в конца 2013 года.

Фактически все квартиры уже достроены, единственная проблема заключается в коммуникациях – проект их подключения изначально предложенный администрацией, не соответствует состоянию сетей. «Изменение сроков строительства произошло по объективной причине — отсутствие у МУП «Ивантеевская теплосеть» возможности обеспечения объектов теплом в соответствии с выданными Администрацией техническими условиями при заключении инвестиционного контракта. Возникла необходимость в прокладке дополнительных сетей и строительстве котельной для подключения к альтернативной теплоснабжающей организации. Это привело к увеличению бюджета проекта и необходимости поиска источников дополнительного финансирования», комментируют в ЗАО «Развитие-ХХI».

Причины проблем

Сложилась типичная кризисная ситуация. Застройщик вышел на площадку  жилого дома №2 в 2007 году, всего за год до кризиса и в полной мере испытал на себе все проблемы того периода. Многие девелоперы в то время свернули планируемое строительство, а все остальные свободные средства пустили на поддержку уже строящихся объектов, а с данным проектом сложилась совершенно другая ситуация. ЗАО «Развитие – XXI» вложило деньги также в другие площадки, параллельно строил еще один объект в Мытищах, при этом большая часть финансирования шла за счет средств физических лиц. Когда продажи снизились, приток денег на строительство практически прекратился. Финансовой «подушки» в виде собственных средств у компании не было, а поскольку банки сворачивали программы финансирования, получить в этой ситуации новый кредит не представлялось возможным.

В отсутствие динамики строительства, видимой для потенциальных покупателей, люди обычно либо занимают выжидательную позицию, либо приобретают в другом месте, что и произошло на данном объекте. Продажи встали. Замедлились и темпы строительства.  

Однако застройщик нашел выход из положения и в 2010 году строительная активность возобновилась. Одним из источников дополнительного финансирования стало увеличение этажности. Застройщик смог договориться с городской администрацией о возведении двух дополнительных этажей.

Никакого криминала со стороны застройщика не было – деньги никуда не выводились, все вкладывались в проект. К слову, это один из немногих примеров, когда застройщик и девелопер проекта – одно лицо, что повышает прозрачность всей системы взаимоотношений с дольщиками.

ЗАО «Развитие – XXI» — опытный и, как любят говорить чиновники , и за ними повторяют СМИ, добросовестный застройщик. Который возвел немало объектов в Московской области – Балашихе, Щелково, Красноармейске, в Мытищах и Королеве. При этом он обладает хорошей репутацией – до кризиса был зафиксирован лишь один случай затягивания сроков и то относительно ненадолго (на 9 месяцев). Это в очередной раз доказывает, что даже надежный застройщик не может гарантировать сдачу объекта в срок, так как высока роль внешних факторов (кризис, действия администрации).

При этом дольщики объекта сделали все возможное, чтобы страна узнала об их проблеме, привлекли внимание различных инстанций, органов наблюдающих за долевым строительством, которые наложили штрафы на застройщика, существенно отодвинув тем самым приближение окончания сроков строительства. Вместо того, чтобы помочь застройщику с коммуникациями, в расчётах которых изначально было допущено множество ошибок со стороны государственных чиновников, но на это почему-то никто из контролирующих органов внимания не обратил. Должных выводов сделано не было. Никто из чиновников, подписывавших техусловия наказан не был.

Объективная оценка объекта

Это типичный объект, проблемы на котором не связаны со злым умыслом застройщика, а вызваны внешними объективными факторами.

Специалисты считают, что ситуация некритическая, нет предпосылок для банкротства, застройщик и на других площадках ведет работу и экспертам понятно, что, продавая новые объекты, он сможет завершить этот. Другими словами, в окончании строительства эксперты не сомневаются. Это в интересах самого застройщика, поскольку, если в его истории будет висеть незавершенный проект, это отложится негативом на его репутации и скажется на доверии потенциальных покупателей.

В подобных ситуациях надо понимать, когда стоит идти ва-банк, а когда нет. Если очевидно, что застройщик – мошенник или же находится на стадии банкротства, а значит надеяться не на что, конечно, стоит применять все имеющиеся средства и ресурсы, обращаться в суды, протестовать. В данном случае никаких скандалов, связанных с застройщиком не было, строительство шло, к последнему переносу сроков дом уже был на финальной стадии. Правда, нельзя не признать, что непрофессионалу очень сложно самостоятельно разобраться, когда высоки шансы достройки объекта, а значит, следует руководствоваться принципом «не навредить», а когда застройщик становится «врагом», с которым стоит бороться до последнего. В этом случае стоит обращаться к специалистам, а также самостоятельно анализировать информационное поле.

Комментирует заместитель генерального директора ЗАО «РАЗВИТИЕ-ХХI» Григорий Волковицкий: «Руководство ЗАО «РАЗВИТИЕ-ХХI» всегда шло на контакт с дольщиками. Дважды проводились совместные совещания с участием дольщиков и администрации г.Ивантеевка. Регулярно (не реже 2-х раз в месяц) проводятся встречи о ходе строительства с участниками долевого строительства непосредственно на строительном объекте.

Закон Московской области от 1 июля 2010 г. N 84/2010-ОЗ «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области» гласит следующее: проблемный объект — многоквартирный дом, расположенный на территории Московской области, в строительство которого привлечены денежные средства граждан, однако застройщик не выполнил своих обязательств по договорам, заключенным с гражданами, т.е. строительство не начато в течение шести месяцев с момента выдачи разрешения на строительство или остановлено на срок более шести месяцев (ст. 2. п.2 Закона).
В отношении объектов ЗАО «РАЗВИТИЕ-ХХ1» по ул.Луговой и Студенческому проезду в г.Ивантеевка, строительство объектов не останавливалось, была произведена корректировка графика строительства. На сегодня готовность объектов составляет 90%.

Для справки: Жилой комплекс «Созвездие» — строительство трех жилых домов переменной этажности  и здание Администрации. Это из проектной декларации. Дом №1 (первая очередь строительства) – построен, сдан, заселен. О нем никто не вспоминает.

Дом №2, из проектной декларации: «14-15-этажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями №II по Генеральному плану (первый пусковой комплекс второй очереди), Московская область, г.Ивантеевка, ул.Луговая

Дом №3 — 14-17-этажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями №III по Генеральному плану (второй пусковой комплекс второй очереди), Московская область, г.Ивантеевка, Студенческий проезд.

Дом на Студенческом проезде также задерживается по срокам из-за нерешенных проблем с подключением к сетям. Но проблемным он не признан.

Автор : Дарья Варава, специально для «Сила в Движении»