Право дольщиков требовать неустойку при задержке сроков строительства используют, как один из способов для конечной монополизации рынка долевого строительства

Юристы, терроризирующие автостраховщиков, переключились на застройщиков. К девелоперам, которые задерживают сроки сдачи жилья, стали массово подавать иски о компенсации неустойки и морального ущерба.

Во всем мире строители не выдерживают сроков — сюжет не раз обыгрывался в комедиях, отечественных и зарубежных. Но сегодня в России юристы начали активно делать на этом бизнес, аналогичный тому, что давно существует на рынке ОСАГО,— застройщикам становится не до смеха. Руками самих дольщиков идет борьба за монополизацию рынка в угоду крупных строительных корпораций. 

Наряду с этим усиливающимся давлением на большинство застройщиков, ограничением конкуренции станут и требования к капиталу застройщиков. С июля его размеры будут привязаны к площади всех объектов долевого строительства застройщика и связанных с ним юридических лиц. По сути, это превращает строительную корпорацию в инвестиционный банк. А в этом мире выживают только те, у кого самый большой капитал.

Очевидно, что идет планомерная ликвидация большинства застройщиков. Обманутые дольщики, которые в массовом порядке появляются при этом процессе, ни государство, ни тем более крупный бизнес  — совершенно не интересуют. Они списаны со счетов, как жертвы рисков обострившейся в последние годы, конкурентной борьбы. Все, что им может предложить государство — это груду строительных материалов распоряжаться которой позволят потерпевшим путем передачи недостроя в созданный для этого ЖСК.

Минстрою же теперь важно реализовать изменения в 214 ФЗ. Однако пока главным следствием нового порядка, установленного министерством, стала… остановка строительства. С начала 2017 года в большинстве российских регионов перестали запускаться новые проекты. Потери компенсационного фонда при норме отчислений в 1% участники рынка оценивали в сотни миллиардов рублей. В Минстрое поняли, что угроза вполне серьезна и решили принять упреждающие меры: увеличить размер самого фонда за счет увеличения нормы отчисления – с нынешнего 1 до 6% от стоимости объекта.

Таким образом, за счет самих граждан — новых покупателей квартир, предполагается закрыть проблемы всех остальных участников рынка. После чего с конкурентным рынком придется проститься. Про региональных застройщиков можно будет точно забыть.

Монополизация, рост цен и сокращение предложения на рынке жилья, — это непосредственные и самые очевидные последствия нового регулирования рынка. За этим неминуемо следует появление хитроумных коррупционных схем, создаваемых для отмены созданного механизма. Этот сценарий всем хорошо понятен, вспоминая историю нашей страны.

Дольщики стали массово подавать иски к застройщикам, которые срывают сроки сдачи жилья, пишет «Коммерсантъ». По данным компании «Метриум Групп», дольщикам не сдали вовремя 46% новостроек Москвы, ввод которых был запланирован на 2016 г. И при срыве сроков покупатели квартир могут добиться в суде компенсации за нарушение прав по закону «О защите прав потребителей». Из-за кризиса стало много задержек, соответственно, выросло и число судебных исков, сказал изданию юрист Алексей Силкин.

В начале 2017 года менеджер строительной компании Наталья П. получила ключи от новой квартиры в ЖК «Преображенский» города Лыткарино. Трешка обошлась Наталье сравнительно недорого — 5,5 млн руб., ипотечный кредит и два года жизни в стесненных условиях у родственников. К тому же, чтобы купить новое жилье, Наталье не только пришлось продать в том же Лыткарино свою старую квартиру, но и экономить на всем. А строители, как всегда, не уложились в сроки. Но если раньше это дольщиков не особо беспокоило и про неустойку к застройщику почти никто из них не вспоминал, то сейчас обращение в суды приобрело массовый и кем-то хорошо дирижируемый характер.

Вот и в нашем случае адвокат принесла Наталье хорошую весть: суд, в который от ее имени был подан иск к застройщику о возмещении неустойки за задержку сдачи квартиры, удовлетворил требования полностью.

«Честно говоря, мы даже не ожидали, что присудят так много»,— признается Наталья. И скорее всего, радоваться рано: сумма наверняка сократится, потому что в 99,9% случаев представитель застройщика в подобных процессах заявляет требование по уменьшению иска. Такая возможность предусмотрена ст. 333 ГК РФ, и застройщики ею активно пользуются. Насколько может быть снижена сумма, зависит от конкретного судьи: часто выплата «худеет» в два-три раза. Но Наталья все равно будет рада, поскольку эти деньги — чистая прибыль: о возможности взыскать неустойку с застройщика она до последнего времени даже не подозревала.

О таком способе вернуть часть денег Наталья узнала благодаря сарафанному радио. Хотя требование неустойки с застройщика было предусмотрено при принятии 214-ФЗ и начало работать с 2004 года, когда закон официально заработал. «В ЖК, где мы купили квартиру, несколько корпусов, и сначала сильно задержали сдачу первого. Один из пострадавших оказался юристом. Он первым подал к застройщику иск и выиграл дело. Взыскал приличную сумму. Потом на форуме народ начал это обсуждать»,— вспоминает она. Въехав в дом, Наталья быстро выяснила, что одна из соседок — тоже юрист. Она-то и предложила взыскать с застройщика неустойку.

«В судах рассматриваются сотни таких исков»,— говорит адвокат Натальи. По оценкам застройщиков, подобные судебные процессы сегодня приобретают промышленные масштабы. Особенно если учесть, что в 2016 году объем инвестиций граждан в долевое строительство только в Москве составил 700 млрд руб. «Из-за кризиса стало много задержек. И соответственно, больше судебных исков. Это факт»,— говорит юрист Алексей Силкин.

«69,1% проектов, по заявлению девелоперов, должны быть введены в эксплуатацию в первом полугодии 2017-го, еще 14,2% — во втором. Где-то сроки строительства увеличены более чем на год — ввод перенесен на 2018-й. Однако есть и ЖК, сроки ввода в эксплуатацию которых, к сожалению, даже назвать сложно. Речь идет об обанкротившейся компании RED Development»,— говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Таким образом, в целом на рынке складывается такая картина, что юристам впору выстраиваться в очередь к дольщикам. Новую нишу уже распробовали. «У нас не только сайт, но и свой канал на YouTube, где мы подробно рассказываем о том, как взыскать неустойку с застройщика»,— рассказывает Алексей Силкин. На сайте его компании размещены ролики с пошаговыми инструкциями о том, как составить претензию, в какой суд лучше идти и как узнать платежеспособность застройщика, чтобы оценить, имеет ли смысл вообще судиться.

Именно гражданская пассивность приводит к тому, что по факту застройщики платят намного меньшие штрафы, чем могли бы, уверена Мария Литинецкая.

Однако, по ее мнению, несмотря на все это, стоит ждать увеличения количества исков от покупателей к застройщикам, переносящим сроки сдачи даже на один-два квартала. И способствовать этому будет активное развитие бизнеса по взысканию неустоек с застройщика. На рынке одна за другой появляются компании, основным родом деятельности которых является как раз требование компенсации от девелоперов за срыв сроков передачи ключей и за взыскание неустоек за какие-то строительные недоделки. «Учитывая, что почти половина застройщиков, как было отмечено выше, не сдали проекты вовремя, у компаний, оказывающих подобные услуги, есть широкое поле для деятельности»,— резюмирует Литинецкая.