Приобретение строящегося жилья через переуступку прав требования (цессию) является одним из распространенных способов приобретения недвижимости на первичном рынке. При непрерывно ухудшающихся экономических условиях и падающем рынке новостроек такой тип сделки становится все более популярным.
Если раньше строящееся жилье по переуступке предлагали инвесторы (как физические, так и юридические лица), которые стремятся заработать на разнице цен, ведь стоимость квадратного метра росла по мере строительства дома, то сейчас процент таких сделок сошел практически на нет.
В декабре прошлого года на волне ажиотажного спроса многие граждане вложили средства в явно переоцененную недвижимость, и теперь на рынке появились эти горе-инвесторы, которые страстно желают реализовать приобретенные объекты.
Выросло количество продавцов по переуступке и за счет граждан, не имеющих возможность выплачивать деньги по договору или тех, у кого изменились жилищные потребности, поскольку переуступка дает возможность вернуть деньги без штрафных санкций от застройщика. Растет количество граждан для которых стал непосилен груз ипотечного кредита.
Потенциальными продавцами становятся и граждане, которые оценив новые экономические обстоятельства, заметив замедление темпов строительства, отчетливо почувствовали холодное дыхание кризиса. Вполне закономерно они начали опасаться, что застройщик не закончит проект вовремя. В связи со своими опасениями, несостоявшиеся новоселы пытаются перенести риск невыполнения обязательств на третьих лиц.
В кризисное время на рынке набирают популярность бартерные схемы расчета с подрядчиками, поэтому переуступка может быть интересна и для юридических лиц (подрядчиков, поставщиков материалов), с которыми застройщик рассчитывается квартирами.
Еще одним, правда наименее значимым фактором, стимулирующим развитие договоров по переуступке является изменение налогового законодательства – с 1 января 2016 года с 3 до 5 лет увеличится минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, по истечении которого доходы физических лиц, полученные при продаже этого объекта, будут освобождаться от налога.
Для потенциальных покупателей переуступка привлекательна возможностью приобрести жилье в доме с высокой степенью готовности, где зачастую половина строящихся квартир уже раскуплена, к тому же сделать это по цене намного более выгодной, чем предлагаемая застройщиком. Именно ценовая разница становится главным фактором, который позволяет продавцу привлечь внимание потенциального покупателя для дальнейшего совершения такой сделки.
«Скидки зависят от нескольких факторов: срочность продажи, популярность объекта, наличие аналогичных квартир у застройщика и т.д. По нашей статистике, в среднем выгода от покупки составляет 250-450 тысяч рублей по сравнению с ценами застройщика. Но можно «поймать» варианты со скидкой 600 и даже 900 тысяч. С течением кризиса растет количество сделок, когда квартира уже на высоком этапе строительства продается практически за ту же цену, за которую приобреталась еще на начальном этапе», — рассказывает генеральный директор BPI Group и «Единого Центра Переуступок» Александр Чумак.
Заключение самого договора переуступки: порядок действий
Приобрести по переуступке можно объекты, которые строятся и по договору долевого участия, и по схеме ЖСК. Уступка дольщиком прав требования по договору долевого участия (ДДУ) возможна только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Уступку можно осуществить с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта.
Пошаговое руководство к действию для тех, кто планирует заключить договор переуступки прав требования по договору долевого участия (ДДУ).
1) Изучите содержание ДДУ и дополнительных соглашений, условия уступки. Проверьте разрешительную и проектную документацию интересующего объекта, выясните возможные причины уступки, изучите финансовое состояние застройщика и ход строительства.
2) Проверьте размер и своевременность оплаты по ранее заключенному договору, посмотрите акт сверки взаимных расчетов, поскольку покупатель (цессионарий) получает все права и обязанности предыдущего дольщика (цедента) в тех же объемах.
3) Проверьте содержание договора уступки. В договоре должен быть указан договор, по которому уступается право, содержание уступаемого права, сроки и цена уступки, документы, которые необходимо передать лицу, приобретающему право требования, и иные условия, если они отличаются от условий, установленных в первичном договоре.
4) Согласуйте, в случае необходимости, договор уступки с застройщиком и получите согласие на перевод долга. В теории договор переуступки может быть двусторонним, то есть заключаться между цедентом и цессионарием. На практике в большинстве ДДУ есть пункт о необходимости согласования переуступки с застройщиком. Без письменного согласия застройщика (или заключения трехстороннего договора) не обойтись, если цедент еще не заплатил всю сумму по договору, и уступка совершается одновременно с переводом долга. Как правило, комиссия, взимаемая застройщиком, за согласование договора о переуступке составляет 1-5 % от стоимости объекта, расходы ложатся на плечи покупателей или, по соглашению, делятся между сторонами.
5) Подпишите договор. В договоре должны быть указаны паспортные данные продавца и покупателя. Если продавец или покупатель состоят в браке, то для совершения сделок с недвижимостью им необходимо нотариально заверенное согласие супруга. В договоре указывается, что цедент обязуется передать цессионарию оригиналы ДДУ и документы, подтверждающие уже осуществленные им платежи по договору, а покупатель берет на себя обязательства в указанный срок заплатить обозначенную в договоре сумму за переуступленные права.
6) После подписания договора сдайте пакет документов для регистрации договора в Управление Росреестра. Со списком необходимых документов можно ознакомиться на странице: http://www.to77.rosreestr.ru/ Полезный форум: http://forum.littleone.ru/showthread.php?t=6680141
7) После регистрации договора нужно оплатить договор, подписать акт приема–передачи документов и направить письменное уведомление застройщику о состоявшемся переходе прав.
Особенности переуступки пая в ЖСК
Переуступить можно не только право требования по договору долевого участия, но и пай в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). Для этого необходимо, чтобы весь пай был уже выплачен (у продавца должна быть соответствующая справка). Однако после подписания договора уступки покупатель не становится членом ЖСК автоматически.
Статья 212 ЖК РФ установлены императивные правила вступления в ЖСК (в частности, возраст пайщика должен быть не менее 16 лет), подается заявление в правление ЖСК, после чего решение о принятии в члены утверждается общим собранием-конференцией кооператива, и с момента оплаты вступительного взноса, при положительном решении, лицо становится членом ЖСК. Из указанного можно сделать вывод, что при заключении договора уступки у претендента нет никаких гарантий включения в члены ЖСК. По этой причине необходимо до момента оплаты денег по уступке получить одобрение правления и конференции ЖСК о принятии в члены кооператива – это даст определенные гарантии при подаче заявки на включение в члены кооператива. Правда на практике этот закон соблюдается чрезвычайно редко, так как большинство граждан о совершении необходимых процедур даже не подозревают.
Чтобы обезопасить себя, следует включить в договор пункт о возврате денег в случае отказа во вступлении в ЖСК или производить расчет после получения согласия правления или общего собрания ЖСК. При оформлении договора уступки застройщики проектов, реализуемых по схеме ЖСК, также могут взимать компенсацию за подготовку документов и различные взносы, обязательные для вступления в кооператив. После подписания договора пакет документов, подтверждающий право пайщика на получения жилья, регистрируется в управлении Росреестра. Но на практике этого никогда не происходит. Обязателен к регистрации только договор долевого участия, который тем самым уберегает вас от двойных и тройных продаж. В договоре по схеме ЖСК этот риск присутствует и избежать его не представляется возможным.
Автор : Денис Сухоруков, специально для «Сила в Движении».