В конце 2012 года правительство России приняло новую программу по доступному жилью: к 2018 году квартиры в стране должны подешеветь на 20%, а ипотека – сравняться с уровнем инфляции. Эти обещания не имеют отношения к рыночным реалиям, уверены эксперты. По их прогнозам, квадратный метр продолжит дорожать. И этому есть несколько причин.
Земля. Последние торги в Петербурге проводились в 2010 году, — рассказывает Дмитрий Синочкин, шеф-редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга». Сейчас аукционы заморожены, уже полтора года землю под строительство не продают. Исключение — один участок в Зеленогорске. Поэтому время от времени выявляется незаконное строительство многоквартирных домов на участках ИЖС (индивидуальное жилье). В городе около 200 спорных адресов, есть иски о сносах. В целом, основной объем сдающегося жилья — начатое строительство на ранее купленной земле.
Работа. Сейчас на всех стройках работают гастарбайтеры: и легально, и нелегально. Это важная составляющая цены. Если все законы в этой сфере будут соблюдаться, стоимость квартир вырастет (налоги, страховые взносы, условия труда и т.п.).
Разрешения. Документы, разрешения на строительство – это затраты по времени. Для подготовки «дорожной карты строительства» нужно четыре года и более 500 согласований. Этот этап, по словам экспертов, – один из коррупционных (квартира по себестоимости может быть взяткой). В Ленобласти распоряжаются землей, выдают разрешения и принимают дома муниципалитеты. С ними работать проще, поэтому сейчас очень много строят именно в области.
Взятки. По словам источников «МР» в сфере недвижимости, взятки — это уже не ценообразующий фактор, так как на рынке работают западные фирмы, у них бюджет на эти цели не предусмотрен.
Социалка. Построить обычный детсад стоит 250 млн рублей, школу — 700 млн. Возводить их должно государство на налоги горожан и бизнеса. Однако правительство города планирует переложить строительство таких объектов на застройщиков. Государственно-частное партнерство (ГЧП), когда город выкупает у застройщика построенные им социальные объекты, не прижилось. Бизнес вряд ли захочет терять прибыль, и переложит затраты на нас — квартиры могут подорожать на 12 — 18%.
Ленобласть. Нормы плотности строительства в Ленобласти повсеместно нарушены. Так, на одном гектаре можно построить только девять тысяч «квадратов». Строят до 20 тысяч. Проблема в том, что дороги и проезды при этом строятся по нормативам сельской местности – они уже городских, без тротуаров, а в жилом комплексе на семь тысяч человек – один медцентр. Поэтому в Ленобласти «притормаживают» какие-то проекты в районах стихийной застройки. Из-за этого жилье в пригородах тоже будет дорожать.
Законы. В Госдуме рассматриваются поправки в Жилищный кодекс и 214-й федеральный закон. Нормы направлены на защиту интересов покупателей, но в итоге — за их же (покупателей) счет.
Во-первых, кооперативы приравнивают к долевому участию. Это более надежная схема: деньги от покупателей можно брать только после того, как застройщик получил разрешение на строительство. Но, как и любая жестко регламентированная схема, она дороже. Мелкие строители будут вынуждены брать кредиты на строительство, а значит, квартиры подорожают на банковский процент. Кооперативы (граждане – пайщики) – это легальная схема, при ней требуется меньше разрешений, контроля. Но и риски для покупателей больше, если компания исчезнет.
Во-вторых, строительство переходит в ведение Минфина. На каждый дом будет заводиться специальный счет для средств дольщиков (чтобы один проект финансировался за счет другого). Но сегодня, если компания строит квартал из 10 корпусов, то ради экономии закупает все оптом: арматуру, кирпич и т.п. Покупать на каждый дом отдельно будет дороже. Кроме того, обсуждается создание компенсационного фонда из-за проблем обманутых дольщиков. Идея такая: пусть все застройщики скинутся, чтобы, если возникнут проблемы, из этого фонда компенсировать затраты дольщиков. По сути, добросовестные компании будут расплачиваться за недобросовестных. И это тоже повлечет удорожание жилья.
Другое. Рост цен на квадратный метр формируют еще и рост цен на материалы и энергоресурсы, инфляция и покупательский спрос. Так, президент «Санкт-Петербургской палаты недвижимости» Дмитрий Щегельский прогнозирует к концу года рост цен не менее чем на 10%.
Из чего складывается цена на квартиру
1. Земля – 10-30% от стоимости строительства (от эконома до элиты) – в зависимости от района. Условно, если квадратный метр стоит три тысячи долларов, то 700 из них – это земля.
2. Строительно-монтажные работы, включая рабочую силу — 25% от себестоимости (20-30 тысяч рублей в квадратном метре).
3. Подключение к сетям –10-15%.
4. Реклама, продвижение проекта – до 5%.
5. Кредитные средства, займы – 15-30%.
6. Проектно-изыскательские работы – до 5%.
7. Социальная инфраструктура — 10-12%.
Прибыль строителей (после уплаты налогов) – от 5 до 25%.
Средняя цена на первичном рынке в городе 70-80 тысяч рублей за кв. м.
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН»: «Строительные работы (с отделкой) могут стоить до 70% от общей стоимости. Что касается инженерных сетей, здесь все зависит от того, подведены ли они к участку или их нужно тянуть. Но минимум — это 10-15% затрат. Себестоимость «квадрата» без земли в городе составляет от 40 до 50 тысяч рублей. Но она может быть выше в зависимости от материалов, планировочных решений, качества инфраструктуры».
ЦИФРЫ
В мае 2013 года в Петербурге были построены 17 новых домов на 3 147 квартир (159 733,7 кв.м.). В июле 2012 года сдали 17 домов на 9 688 квартир (610 296 кв м). (Источник: Комитет по строительству).
За 2012 год «квадрат» на первичном рынке подорожал на 11,5%. На вторичном — на 7,8% (Источник: ГК «Бюллетень недвижимости»).
Рыночная стоимость жилья в СПб на 1 июня 2013 года:
Первичный рынок 84 570.00
Вторичный рынок: 92 974.00
Источник: «Центр мониторинга и экспертизы цен»
Себестоимость квадратного метра
кирпичный дом — 60 тысяч рублей
монолитный дом — 50 тысяч рублей
панельный дом — 47 тысяч рублей
Источник: «СПб палата недвижимости»
Автор : Надежда Куликова.