Уже для многих не секрет, что 15 августа 2011 года, т.е. два года назад вступил в силу новый закон (Федеральный закон Российской Федерации от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О несостоятельности(банкротстве)“ и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства»), который полностью изменил процесс защиты пострадавших дольщиков, оказывающихся лицом к лицу с обанкротившимися Застройщиками.
И если о правах покупателей квартир в новостройках много пишется и говорится, и права подобных покупателей по крайней мере на словах защищены, то лица, вложившие средства в нежилой фонд, например, машиноместа или офисы, законом не защищены никак.
Итак, на что может претендовать покупатель нежилой недвижимости, если Застройщик больше действовать не в состоянии, а дом не завершен строительством и не введен в эксплуатацию?
К сожалению, признать право собственности на оплаченное помещение дольщик не сможет, единственное, что допускает закон — возмещение за нежилую недвижимость денежных средств и убытков.
В 2011 году Высший Арбитражный суд РФ пояснил, что дольщики вправе требовать признания за ними права собственности на нежилые помещения только при условии, что имеется разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Если дом в эксплуатацию не введен, то он должен быть зарегистрирован в органах государственной власти как объект незавершенного строительства, при этом регистрация должна быть осуществлена в собственность именно строительной компании (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54).
В настоящее время объектов незавершенного строительства регистрируется порядка 15%.
По неутешительной судебной статистике, менее 5% обманутого населения могут вернуть ранее оплаченные средства при банкротстве компании.
Таким образом, путем нехитрых математических подсчетов приходим к цифре 0,25%. Т.е. только 0,25% от общего количества обманутых дольщиков, оплативших нежилые помещения, могут претендовать на возмещения хоть каких-то расходов, ранее переданных строительной компании. Все остальные покупатели, а это 99, 75% останутся без денег и без оплаченных помещений.
Кому выгодно новое законодательство?
Любой думающий человек, ознакомившись с новыми изменениями в законе понимает, что принятие нового законодательства очень выгодно в первую очередь тем же самым Застройщикам. Почему?
Процесс банкротства всегда сопровождается либо участием в нем «своих» компаний Застройщика, либо управлением через «своего» конкурсного управляющего.
Подобная деятельность в банкротстве позволяет продавать с молотка имущество в десятки, иногда в сотни раз дешевле его рыночной стоимости. Внимание, продажа осуществляется «своим» компаниям.
Теперь самое интересное, получается: дольщик оплатил офис в размере 10 000 000 рублей, Застройщик получил эти средства, затем конкурсный управляющий продал данное помещение аффилированной структуре Застройщика в процессе торгов конкурсного производства за 1 000 000 рублей. Следом аффилированная компания перепродала помещение уже за 15 000 0000 р. Дольщик вернул себе из 10 000 000 рублей только 1 000 000 рублей, потеряв 9 000 000 рублей, а Застройщик, признав себя несостоятельным, заработал на одном только дольщике 24 000 000 (9 000 000 + 15 000 000) рублей. Если офисов и машиномест в обычной новостройке насчитывается порядка 10 и 200 соответственно, то можно посчитать, как обогащаются на обычных гражданах наши «бедные» банкротящиеся строительные компании.
Изменения в законодательство дали возможность дольщикам, оплатившим квартиры, претендовать на свои квадратные метры, но лишили такого права покупателей нежилых помещений. Почему законодатели установили столь существенные различия между приобретателями жилой и нежилой недвижимости, с какой целью это было сделано, уже целых два года остается загадкой, загадкой в первую очередь для дольщиков нежилых помещений.
Автор : Олег Сухов, специально для «Сила в Движении».