Стремительный рост новой волны обманутых дольщиков был предопределен еще несколько лет назад.

Новая экономическая реальность, которую еще пару лет прогнозировали независимые эксперты и не желали длительное время замечать аффилированные с девелоперами специалисты строительного рынка, в очередной раз поставило государство перед свершившимся фактом. К чему власти, как всегда, оказались совершенно не готовы.

Август каждого года россияне вспоминают одни и те же события, сильно их потрясшие и мало чему научившие. То был кризис 1998 года. Однако в августе 2016 года стоит задуматься не о прошлом, а о настоящем и будущем. Нас ожидает немало шоков посильнее, чем некогда пережитых.

Снижение потребительских цен за неделю со второго по восьмое августа составило 0,1%. Эти данные Росстата с ликованием были встречены официальными лицами государства, для которых их собственная борьба с инфляцией всегда была священна, пусть даже никто не мог объяснить, почему цены в магазинах не прекращают расти. И вот инфляция отступила, чему помогли более всего цены на нефть. Она перестала падать и вновь пошла вверх. На этом фоне успокоительно прозвучала новость из США. Здесь по итогам торгов 11 августа «исторических максимумов одновременно достигли основные фондовые индексы S&P 500, Dow Jones и NASDAQ». Подобное имело место в 1999 году, когда пузыри надувались вовсю.

Увы, подобных «радостных известий» в прежние годы тоже поступало немало. Они приходили в Россию с ростом цен на нефть и уходили, едва только падение цен на «черное золото» начиналось вновь. Так было в 2015 году. К этому времени Россия столкнулась со многими вызовами, о которых «хорошие новости» текущего лета забыть не позволяют. В экономике проявилась вторая волна кризиса, осложненная «войной санкций» и снижением мировых цен на сырье. Дважды – в начале и в конце 2014 года – происходило падение курса национальной валюты.

Пока же экономическая ситуация стабильна. Частные улучшения налицо, но налицо и общее падение в пропасть. ВВП России в 2011 году вырос на 4,8%, в 2012 году – на 3,4%, а в 2013 году – лишь на 1,4%. Страна скатилась к показателям хуже, чем в еврозоне (увеличение ВВП за 2014 год 0,9%). В 2015 году власти вынуждены были признать рецессию. Она никуда не исчезла и в августе 2016 года. Движение к этому состоянию заняло несколько лет, когда члены правительства разглагольствовали о «паузе роста» и «инвестиционном застое». В 2014 году казалось, что под влиянием событий на Украине и «войны санкций» с Западом правящие круги могут осознать необходимость изменения экономической политики. Не осознали. Им показалось, что проблемы через пару лет исчезнут сами.

Реакция общества по поводу будущего страны предсказуема, все уверены, что будет только хуже. Хороший способ не ошибаться в прогнозах – всегда ждать только худшего, это у нас особенно хорошо работает и всегда оправдывается.

Рост продаж крупными девелоперами жилья в Москве и Санкт-Петербурге не привел к оживлению всей строительной отрасли. По итогам первой половины этого года в целом по стране обанкротилось 1,5 тыс. застройщиков, что в два раза больше, чем за аналогичный период 2015 года. Если сравнивать эти показатели с двух летними данными, то количество банкротств будет больше еще на порядок.

Продажи квартир на первичном рынке застройщиков Москвы и Московской области практически остановились, передает RNS со ссылкой на печатные СМИ. Издание ссылается на слова федерального чиновника, а также на вице-премьера правительства Московской области Германа Елянюшкина, который подтвердил, что на рынке первички наблюдается затишье.

Спрос на новостройки значительно упал, а огромные площади после завершения строительства жилищных комплексов вынуждены простаивать. Причём все расходы на их содержание, эксплуатацию и налогообложение ложатся на застройщиков. В копеечку обходится и аренда земельных участков. Арендная плата за землю в год может достигать 5 и даже 7% от кадастровой стоимости земельного участка, цена которого способна превышать 500 млн рублей в зависимости от месторасположения.

Вот и получается, что в год только за аренду земли застройщикам нужно выкладывать от 2,5 млн рублей и больше. А если дом не построен, то расходы ещё более существенны и не способны окупиться по массе других причин.

В текущей экономической ситуации до 30% застройщиков России стоят у опасной черты. Отсутствие недорогого проектного финансирования, резкое снижение покупательского спроса, особенно в регионах, удорожание себестоимости строительства — это те факторы, которые ставят многих российских строительных и подрядных компаний буквально на грань выживания. По официальным данным Росреестра, количество продаваемых новостроек в 2015 году по сравнению с 2014-м снизилось на 18%. В 2016-м данная тенденция не только продолжилась, но даже серьезно обогнала предыдущие показатели.

Продолжающаяся череда банкротств застройщиков — следствие снижения объемов строительных работ в целом по стране. По расчетам РАСК, за первое полугодие 2016 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года этот показатель снизился на 5,7%, до 2,29 трлн руб., ввод жилья упал на 9,2%, до 31,5 млн кв. м. Сокращение ввода жилья напрямую связано со снижением покупательской способности потенциальных покупателей.

Увеличение расходной части строительства и значительные демпинги цен при распродажах приводят к обнулению бюджетов для продолжения деятельности застройщиков. Особенно явно это проглядывается при возведении компаниями сразу нескольких объектов, когда привлекаемые средства от ещё не построенных домов направляются на финансирование завершаемых. Не начатые или еще недавно успешно строящиеся объекты теперь просто замораживаются и, скорее всего, не только надолго, а навсегда.

Например на строительном рынке Екатеринбурга с начала года остановилось около 70% строек, бюджеты всех уровней потеряли два-три миллиарда рублей.

При общем снижении цен на недвижимость и спроса на жильё кредитование перестало быть эффективным инструментом привлечения средств на развитие строительства. Так, если в докризисное время проценты по кредитам составляли примерно 11%, то в настоящее время их стандарт — 16—18%. Есть примеры, когда ставки доходят до 24% процентов. Параллельно растет объем просроченной задолженности строительных компаний, отмечают в РАСК. За шесть месяцев этого года просрочка выросла на 0,93 процентного пункта, до 18,78%.

В то же время, по подсчетам РАСК, за первое полугодие 2016 года по всей России было зарегистрировано 153 тыс. новых строительных компаний, что на 4% больше показателей января—июня 2015 года. Но, по расчетам агентства, приблизительно 30% от общего числа организаций сейчас не ведут профильную деятельность.

Кроме того, банки значительно ужесточили требования к застройщикам и их проектам. Теперь строительная документация должна быть «идеальной», а кредиты выделяются только при готовности дома от 40%. А где взять средства на начальном этапе инвестиционного проекта? Раньше эти проблемы застройщики решали за счет денег простых соинвесторов, но сейчас накопившиеся проблемы застройщиков наложились на резкое снижения доверия потенциальных покупателей к долевому строительству.

Масла в огонь подливает и массовое сворачивание деятельности мелких подрядных компаний и компаний-поставщиков, выступающих у застройщиков в роли субподрядчиков. Что также не может не отражаться на отрицательных результатах строительства самых застройщиков, особенно по внесённым, но не отработанным субподрядчиками авансам. По официальным данным уже приводимого сайта судебного департамента ВС РФ в 2015 и 2016 годах количество исков к субподрядчикам ежегодно возрастает на 10%.

В начале месяца президент России Владимир Путин в ходе встречи с главой Сбербанка заявил, что граждане должны брать кредиты на ипотеку, не дожидаясь снижения ставки.

В итоге если бизнес трещит по швам или есть основания полагать, что долго он не протянет и спасения нет, то банкротство — единственно законный способ сложить с себя обязательства и ответственность при неисполненных договорах и многомиллионных или нередко и многомиллиардных долгах. Практика свидетельствует о том, что в период банкротства или по его окончании руководителям и собственникам организаций уже не предъявляются обвинения в преступных растратах или нецелевом использовании денежных средств, тем более в мошенничестве. Уголовная и гражданская ответственность снимаются.

Кроме того, грамотная процедура банкротства позволяет ещё и заработать. Именно поэтому при выборе между тем, завершить ли строительство себе в убыток при отсутствии перспективности дальнейшего ведения бизнеса или обанкротиться и получить прибыль, бОльшая часть застройщиков выбирает второй вариант. В заключение стоит сказать, что, по данным Единого федерального реестра сведений о банкротстве, только за начало 2016 года официально объявила о несостоятельности 41 крупная строительная компания, из которых немало и таких, что возводили 10 объектов и более, например, челябинская ООО «Гринфлайт», крупнейшая строительная компания России ГК «СУ-155», АО «Алеутстрой», «УК Русская усадьба» и солидный перечень других, еще недавно считавшихся серьезными игроками строительного рынка.

Правда, основная часть подобных процедур всегда приходится на последний квартал года. И какое ещё количество застройщиков начиная с осени 2016 года при сложившемся рынке первичной недвижимости объявит о своём банкротстве, нетрудно догадаться.

Что касается темпов банкротства, то они лишь возрастут. В случае отсутствия смены трендов развития экономики в 2017 году статус несостоятельного должника ожидает в 1,5—2 раза большее число фирм, работающих на рынке. В данном случае важно учитывать, что помимо застройщиков, выбравших в качестве средства спасения процедуру банкротства, строительный бизнес покинут фирмы, руководство которых предпочтёт довести до конца возведение нерентабельной недвижимости или предстанет перед судом по обвинению в нецелевом использовании денежных средств. Если конечно дольщикам удастся так расшевелить власти на местах, что они вынуждены будут дать необходимые команды силовым структурам, которые в этом случае предпримут реальные следственные действия.

Вполне закономерно, что с непрекращающейся динамикой роста банкротств застройщиков стремительно растет и количество обманутых дольщиков. Правда, стоит отметить, что характер обмана дольщиков за последние годы изменился. Если еще 10−15 лет назад за свои же деньги покупатели могли нарваться на откровенный «развод», когда и заниматься стройкой никто не собирался, то сегодня оставшиеся без жилья люди сталкиваются с тем, что по тем или иным причинам застройщик не может завершить строительство. Впрочем, с точки зрения обманутого покупателя, хрен редьки не слаще. 

Вот и получается, что крайними здесь являются точно люди, которые имели глупость поверить словам властей о том, что государство спасет и не допустит. Но вранье давно уже стало той самой скрепой, на которой держится нынешняя система, потому виноваты, естественно, те, кто поверил лжецам. Со лжеца какой спрос? Он и не скрывает, что лжет. Скорее, наоборот — бравирует этим.

Автор: Олег Сухов, специально для «Сила в Движении»