Последний конфликт с жителями новостроек дошел до рукоприкладства. Недовольные владельцы дач попытались вырвать забор вокруг домов на улице Южной в поселке Малаховка. Застройщик уверяет: земля куплена, а в ходе строительства получены все разрешительные документы.

Неделю назад неизвестные, под прикрытием местных дачников, при помощи болгарки разрушили половину ограждения вокруг жилых домов. При этом у напавших не было при себе никаких документов, дающих право на претензии. Жителям таунхаусов не удалось отстоять собственный забор. На месте завязалась потасовка, не обошлось без травм.

Для владельце квартир в таунхаусах борьба за жилье длится почти три года. Представитель застройщика предъявил съемочной группе «360 Подмосковье» свидетельства и разрешение на строительство. Дома построили, заселили и только после этого узнали, что земля в бессрочном пользовании дачного товарищества с 1929 года.

Но жители новостроек уверены, что дачное товарищество — прикрытие одного человека, главного борца с новыми соседями. Поговорить с недовольным соседом корреспондентам не удалось. Не нашлось вокруг и тех дачников, кому на самом деле мешают эти новостройки.

Новоселье в 2012 году отметили 14 семей, в это же время в судах начались процессы против таунхаусов. За когда-то ненужный пустырь у железной дороги началась активная борьба, без участия его новых жителей. В администрации Малаховки застройщика таунхаусов назвали недобросовестным. В 2014-м власти поселка обратились в суд и признали два дома незаконнымим, так как компания получила разрешение на индивидуальное жилищное строительство, а построила в итоге многоэтажные таунхаусы.

Застройщик намерен обжаловать это решение в Верховном суде. Жертвами этого земельного разбирательства сейчас остаются 14 семей: многие для покупки влезли в долги, оформили кредиты, для кого-то квартира в таунхаусе — единственное жилье. Теперь они вынуждены защищаться, и, возможно, право на эти квадратные метры им придется доказывать в суде.

Ранее сообщалось, что столичные архитекторы выступили против высотного строительства на месте снесенных пятиэтажек. Это вполне обосновано может привести к образованию пробок на дорогах и увеличению нагрузки на инфраструктуру.

Игроки рынка отмечают растущий спрос на такие форматы загородного жилья, как таунхаусы, лейнхаусы и дуплексы. Для российского покупателя эти западные термины не очень понятны. Отечественные законодатели тоже не принимают их, и в нормативных актах такие строения определяются как блокированные жилые дома. Из-за этого и у застройщиков, и у будущих жильцов могут возникнуть проблемы.

Для начала разберемся, что такое таунхаусы и как они представлены на рынке Новой Москвы и Подмосковья.

Проще говоря, таунхаус — небольшой жилой дом городского типа с небольшим земельным участком. Сейчас это название объединяет разные виды домов, соединенных между собой общей стеной (стенами) в линию различной конфигурации.

 В число поселков с таунхаусами принято включать все моно- и мультиформатные поселки, на территории которых строятся таунхаусы. Таковых в Подмосковье большинство. По оценкам игроков рынка, из порядка 400 проектов загородной недвижимости, которые сейчас находятся в продаже, около 300 застраиваются в том числе и таунхаусами, отмечает коммерческий директор компании RDI Дмитрий Власов.

По данным компании Blackwood, всего в Подмосковье на первичном рынке жилой загородной недвижимости насчитывается порядка 200 поселков, предлагающих на продажу сблокированное жилье, что в относительном показателе составляет порядка 45% от общего количества коттеджных поселков в продаже. При этом на территории Новой Москвы расположено порядка 32% от общего количества коттеджных поселков с таунхаусами в Московском регионе, рассказал управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев.

В основной своей массе поселки с таунхаусами относятся к экономклассу. 

Если брать Новорижское и Рублево-Успенское направления, то там можно говорить о бизнес- и даже элит-классе.

Чаще всего таунхаус — это сблокированный двухэтажный (от двух секций) дом. Намного реже строят 3-4 этажа. Средняя площадь квартир в таунхаусах — 90-130 кв. м. В бизнес-классе — 180-250 кв. м. В элит-классе — от 250 до 1000 кв. м. Обычно одно строение рассчитано на 6-10 блокированных секций (квартир). Большинство мультиформатных поселков с таунхаусами в настоящее время ориентированы на два сегмента рынка — бизнес-класс (таунхаусы) и комфорт-класс (многоквартирные малоэтажные дома).

На сегодняшний день предложение таунхаусов в основном распределено на самых популярных направлениях: Новая Рига, Калужское, Киевское, Варшавское, а также Новокуркинское шоссе, где представлен целый район таунхаусов. Безусловно, поселки, где представлены таунхаусы, встречаются и на других направлениях, но это скорее локальные единичные проекты.

Примерно в 75% от общего числа проектов, выставленных в настоящее время на продажу, предлагается сблокированное жилье, рассказал Дмитрий Власов.

«В настоящий момент спрос на таунхаусы достаточно большой и значительно вырос по сравнению с 2008-2010 годами. Однако предложение превышает спрос на 10-20% и продолжает расти»,- сообщил директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.

По оценке специалистов рынка загородной недвижимости, в настоящее время растет спрос именно на меньшую площадь коттеджей, таунхаусов, придомовых участков. Это обусловлено, в частности, тем, что жилье за городом стало конкурировать с московским. «Люди сейчас все чаще приобретают квартиру в таунхаусе вместо квартиры в новостройке на окраине столицы. Загородное жилье все чаще становится не вторым, а единственным. Для таких покупателей характерно желание снизить бюджет покупки за счет уменьшения площади», — отмечает Дмитрий Власов.

Девелоперы почувствовали растущий спрос и нарастающую популярность в сегменте таунхаусов как альтернативе городскому жилью и начали активно реализовывать подобные проекты.

По словам Константина Ковалева, популярность данного формата высока, особенно на территории Новой Москвы с возможностью получения московской прописки.

Поскольку спрос на сблокированное жилье бизнес- и экономкласса постоянно растет, можно предположить, что минимум в 90% новых проектов будет запланирована застройка таунхаусами, прогнозирует Дмитрий Власов.

Максимум стоимости приходится на проекты в коттеджных поселках, которые позиционируются как элитные или как премиум-класс. Минимум — в мультиформатных проектах с малоэтажной застройкой экономкласса.

По данным компании Blackwood, бюджет покупки таунхауса экономкласса в Новой Москве может варьироваться от 4,7 до 9 млн руб. Средняя стоимость таунхауса составляет 9 млн руб. В зависимости от качества и готовности поселка цены колеблются от 6 до 16 млн. Если говорить о сегменте Новорижского, Ильинского и Рублево-Успенского направлений, то, по данным Penny Lane Realty, стоимость в построенных поселках начинается от 25 млн руб., в строящихся — от 15 млн руб. В среднем по области стоимость таунхауса составляет 10 млн руб.

По мнению Дмитрия Власова, в течение 2015 года можно ожидать сохранения основных трендов — роста числа проектов экономкласса и переизбытка предложения. Наиболее востребованными останутся качественные готовые таунхаусы в жилых поселках на высокой стадии готовности. Рост цен по итогам года вряд ли возможен даже в наиболее ликвидных проектах — прогнозирует эксперт.

Если с рынком таунхаусов все более-менее понятно, то в нашем законодательстве существует большая путаница.

Как пояснили в комитете Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью, сейчас продаются таунхаусы на землях для ИЖС, садоводства, дачного строительства и огородничества, даже на землях сельхозназначения, это недопустимо.

«При покупке таунхаусов обязательное условие — проверка документов на землю. Участок должен относиться к категории «земли населенных пунктов» и иметь вид разрешенного использования «жилищное строительство», «малоэтажное строительство», «блокированные жилые дома». Если принят генплан, земля должна быть предназначена для строительства блокированных домов», — рассказали «РБК-Недвижимости» в комитете.

Раз блокированные дома признаны многоквартирными, то, следовательно, застройщику необходимо получить разрешение на строительство со всеми сопутствующими документами, предусмотреть необходимую инфраструктуру и строить по закону 214-ФЗ.

По сути, в России законодательно понятие таунхауса никак не закреплено и власти признают такие строения как блокированные жилые дома. Из-за существующих нормативных актов получилось, что застройщики таунхаусов практически вытеснены с легального рынка.

По оценке экспертов, в связи с этим получается, что большинство поселков с таунхаусами в Подмосковье возводятся незаконно. С Новой Москвой ситуация проще. Напомним, что после присоединения новых территорий все земли автоматически поменяли статус на «земли населенных пунктов». Теперь застройщику нужно просто получить разрешение на строительство и включить проект в территориальные планы развития муниципалитетов.

В Московской области ситуация намного сложнее. Большинство поселков возводятся на землях для ИЖС, садоводства, дачного строительства и огородничества. А иногда даже на землях сельхозназначения. В этом случае таунхаусы попадают в категорию незаконного строительства.

Стоит отметить, что в Московской области существует список индивидуальных жилых домов с признаками многоквартирности. В него вошло около 400 объектов, расположенных на территории муниципальных образований региона. В этом списке есть и несколько поселков с таунхаусами. И можно с большой долей вероятности предположить, что этими поселками список не ограничится. Все помнят историю со сносом дома в Новых Вешках, которая вызвала большой общественный резонанс. Власти после этого взяли паузу, сейчас на носу очередные выборы , такие непопулярные среди населения меры, как снос незаконных строений, сейчас не своевременны. У властей и так много забот с обманутыми дольщиками, расселением ветхого жилья и т. д. Однако, как анонимно сообщил источник в администрации Московской области, сносы незаконных строений, в том числе и таунхаусов, могут возобновиться уже осенью этого года.

Как ранее заявлял глава комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган, «необходим контроль со стороны администраций муниципальных образований за строительством многоквартирных домов на землях ИЖС. Нужно незамедлительно реагировать, как только появится реклама продажи таких квартир».

Также, по мнению Александра Когана, необходимо совершенствовать федеральное и региональное законодательство, исключающее возможность строительства многоквартирных домов на землях ИЖС и землях, предоставленных садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям граждан.

Автор : Олег Заремба, специально для «Сила в Движении».