Более пятнадцати лет с момента кризиса 1998 года недвижимость в России была одной из самых стабильных форм инвестиций. Цена квадратного метра росла как на дрожжах, обгоняя проценты по банковским депозитам, вложения облигации и даже акции на фондовом рынке. Надувался очередной пузырь на рынке недвижимости. Но вечного нет ничего, тем более в бизнесе. Вот и инвестиции в недвижимость перестали быть разумным способом вложения средств.
Правда, еще совсем недавно это все привело к настоящему строительному буму: в 2014 году был побит рекорд 1987 года, в России было введено в эксплуатацию более миллиона квартир и индивидуальных домов общей площадью 81,0 млн м2.
Конечно, этот бум, как и всякий другой, сопровождался непрерывно растущими проблемами — обманутые дольщики стали частыми фигурантами телерепортажей. Рост числа обманутых дольщиков наблюдался непрерывно и был закономерен, так как государство отказалось от усиления персональной ответственности чиновников занимающихся контролем сферы долевого строительства. Задачи по реальному решение проблемы обманутых дольщиков властями не ставились изначально. Вся борьба с проблемой, в итоге, сводилась к ее имитированию, путем раскручивания пиар-компаний и непрерывной подтасовке данных по непрерывно увеличивающемуся числу потерпевших.
Когда застройщик не выполнял договорных обязательств, дольщики, при таком государственном подходе заведомо становились жертвами, оказываясь при этом в очень неприятном положении: с одной стороны, откровенно бедных людей среди них нет, так что в случае чего рассчитывать на социальную поддержку государства им не приходится, с другой стороны, лишь их небольшая часть, от 5 до 8% вкладываются в долевое строительство как профессиональные инвесторы. Преобладающее большинство потенциальных покупателей новостроек — обычные граждане и потеря нескольких миллионов рублей для них часто очень ощутима. Мало того, эти граждане прямо или косвенно, обмануты по сути самим государством. Большинство из так называемых соинвесторов, до последнего не отдавали себе отчет в том, что они являются участниками бизнеса застройщика. Наоборот, до того, как они не стали обманутыми дольщиками, их убеждали, что они являются простыми покупателями жилья в новостройках. И лишь заплатив деньги застройщику, выяснялось со временем, что все в чем их убеждали ранее, в том числе и на уровне государства — является обыкновенным обманом и по сути своей мошенничеством в государственном масштабе. Именно из-за этого обманутые дольщики стали реальной проблемой во многих регионах страны, так что государство было вынуждено ими заняться.
Но есть категория обманутых инвесторов, которая государству оказалась совсем неинтересна: это люди, которые вложили свои деньги в квартиры бизнес- или премиум-класса, но по какой-то причине обманутые застройщиками. Как показывает практика, прослойка состоятельных людей в нашей стране, впрочем, как и во всем мире — не велика. Мало того, эти граждане крайне разобщены и атомизированы, а значит не могут представлять собой реальную угрозу государству. Ждать каких-либо массовых протестов от этой публики, а соответственно и социальных потрясений, по определению, не приходится.
В качестве такого примера можно назвать собственников квартир в «элитном клубном квартале «Грюнвальд»», который располагается у пересечения МКАДа и Сколковского шоссе. В целом претензии к кварталу, состоящему из 13 шестиэтажных домов, можно предъявить уже изучив карту — в 500 метрах от него находится 10-полосная Московская кольцевая автомобильная дорога, чуть дальше на восток Очаковская промзона. Но эти факторы покупателям квартир, очевидно, все-таки были известны и упрекать тут действительно некого. Проблема в другом.
В 2010 году компания «ЛСР-недвижимость» официально сдала в эксплуатацию жилой комплекс «Грюнвальд», но значительная часть квартир до сих пор не распродана, а если все-таки небольшое количество покупателей нашлось, то они не спешат переезжать в ближайшее «заМКАДье».
Объект сдан с огромным количеством нарушений — судя по документам, даже дома экономкласса строят куда основательней. В апреле ТСЖ «Грюнвальд» подало иск против застройщика, в котором список претензий занимает 22 пункта. В том числе это протечки кровли в 11 из 13 домов, проблемы с магистральными водопроводами, неработающее ландшафтное освещение, бракованные плитки на фасаде, слишком узкие трубы ливневой канализации и т. д.
Собственникам квартир приходится за свой счет обустраивать детские площадки вместо сданных застройщиком, договариваться с Мосводоканалом о подключении к общим сетям, так как пробуренные скважины дают недостаточно чистую воду, чтобы можно было считать ее питьевой.
Причем, судя по сайту ТСЖ, собственники квартир в элитном квартале не готовы бесконечно финансировать многочисленные расходы за свой счет — во всяком случае у них, как и у простых россиян, возникают вопросы относительно размера квартплаты в зимний период, когда дома отапливает собственная газовая котельная, а также расход электроэнергии на общие нужды.
Стоит отметить, что одна из квартир в жилом комплексе принадлежит, по крайней мере в какой-то момент, принадлежала бывшему министру обороны Анатолию Сердюкову, он проходит под №67 в учредительных документах ТСЖ «Грюнвальд». Но к строительству бывший чиновник, похоже, если и имеет отношение, то только косвенное.
Земля под строительство была выделена еще в 2003 году правительством Московской области Федеральной службе охраны для «размещения жилой застройки». ФСО, в свою очередь, заключило контракт с компанией «Мосстройреконструкция», которая позже была переименована в «ЛСР.Недвижимость-Москва». Именно она и занималась строительством «клубного квартала».
Группа «ЛСР-недвижимость» принадлежит выходцу из Санкт-Петербурга Андрею Молчанову. Его отчим, Юрий Молчанов, 1987-1995 гг был проректором ЛГУ (СПбГУ), где в 1990 году несколько месяцев даже был непосредственным начальником Владимира Путина, а при Валентине Матвиенко был вице-губернатором Санкт-Петербурга. Андрей Молчанов, правда, с некоторых пор открещивается от родства с Юрием Молчановым, хотя носит его фамилию и отчество.
Андрей Молчанов также известен своими связями с Сергеем Мироновым и когда тот возглавлял Совет Федерации представлял в верхней палате Ленинградскую область, при этом возглавляя по очереди два достаточно важных комитета — по делам СНГ и по экономической политике. В свою бытность сенатором побывал в звании самого богатого парламентария — что не удивительно, строительный бизнес в эпоху бума был источником многих состояний.
В 2012 году «Единая Россия» даже выдвинула Андрея Молчанова на пост губернатора Ленинградской области, но тогда он проиграл Александру Дрозденко.
Вообще связи Молчанова можно разбирать довольно долго. Главное же понятно: его компанию сложно заподозрить в том, что она возводила элитный жилой комплекс «Грюнвальд» на последние деньги. И, тем не менее, результат оказался плачевным, правда, учитывая реалии капитализма, абсолютно закономерным: ТСЖ подсчитало, что стоимость работ по исправлению строительных недостатков составит около 200 миллионов рублей. Или, в пересчете на квартиру, около миллиона рублей — деньги для покупателей элитной недвижимости не великие, но в любом случае непонятно, почему они должны за свой счет устранять ошибки, допущенные во время строительства, при том что согласно российскому законодательству минимальный гарантийный срок строения составляет пять лет. Состоятельные люди, а верят в сказки и страдают откровенной наивностью, как и многие их простые соотечественники. Ведь еще 200 лет назад М. Е. Салтыко́в-Щедри́н сказал: «Строгость российских законов компенсируется необязательностью их исполнения». В современной России эта фраза классика, актуальна как никогда…
Автор : Илья Карпюк
Бизнес и обман — близнецы братья
В начале февраля 2013 года Андрей Иванов, исполнительный директор компании Quadro Real Estate (ООО «КВАДРО НЕДВИЖИМОСТЬ»), вынес на суд профессионального сообщества РЕПА в Фейсбуке конфликт его компании с крупным застройщиком «ЛСР. Недвижимость-М».
Суть конфликта между «КВАДРО» и «ЛСР. Недвижимость-М» в подробностях описана здесь.
Напомним лишь принципиальные моменты. Брокер и застройщик работали друг с другом по гарантийному письму, в котором указывалось, что брокер получит свое вознаграждение в 4 % в случае, если привлечет клиента, который приобретет у застройщика жилье в собственность. Оговорка, что именно у застройщика и оказалась роковой в итоге.
«КВАДРО» привел в клубный квартал «Грюнвальд» клиентку, сделал ей презентацию всего комплекса, что зафиксировано в акте просмотра. В дальнейшем был заключен предварительный договор купли-продажи между этой клиенткой и застройщиком на приобретение квартиры № 1. Но сделка по этой квартире сорвалась. Дело в том, что средства на покупку клиентка планировала привлечь от продажи своего старого жилья, но эта продажа затягивалась. Ею также занималось «КВАДРО НЕДВИЖИМОСТЬ». Впоследствии, клиентка все же продала свою квартиру, но, как уверяет застройщик, при помощи другого агентства. Однако к этому времени объект в ЖК «Грюнвальд», который она выбрала ранее, ушел другому клиенту, и застройщик продал ей ей квартиру № 3 в этом ЖК уже без участия «КВАДРО НЕДВИЖИМОСТЬ».
После чего застройщик сообщил агентству, что клиентке продали квартиру практически по себестоимости, поэтому в полном объеме комиссию он выплатить не может и предложил в устном разговоре 2 % вместо 4 %, а позднее в официальном письме, и вовсе снизил свое предложение до 1,5 %.
Представители «КВАДРО НЕДВИЖИМОСТЬ» не согласились на скидку и написали застройщику претензию. Но стороны компромисса так и не нашли, в итоге «КВАДРО» подал иск в суд с требование взыскать с застройщика 790 800 (то есть 4%). Вот и получается, что с одной стороны, приведенная агентом клиентка все же купила квартиру в этом ЖК, хоть и другую. С другой, застройщик настаивает на том, что работа посредника выполнена в неполном объеме, поскольку первая сделка расстроилась отчасти по вине «КВАДРО», который не смог вовремя продать старое жилье клиентки. А итоговая сделка уже состоялась без этого брокера.
РЕШЕНИЕ СУДА
Суд разрешил эту коллизию довольно просто. Он решил опереться на аргументацию ЛСР, которая заключалась в том, что квартира № 3, которая в итоге была продана клиентке, на момент подписания в феврале 2012 года гарантийного письма между брокером и застройщиком и акта просмотра, не принадлежала ответчику на праве собственности. Данное право перешло застройщику только в апреле того же года. «Таким образом, указанная квартира № 3 не могла являться объектом оказания истцом каких-либо услуг в рассматриваемый период. Кроме того, истцом не представлено каких-либо документов, подписанных со стороны ответчика, подтверждающих факт оказания услуг, например, акт сдачи-приемки услуг», — резюмирует судья.
Андрей Иванов, исполнительный директор компании Quadro Real Estate (ООО «КВАДРО НЕДВИЖИМОСТЬ»), так прокомментировал решение суда:
— Что я вынес из истории нашего противостояния с «ЛСР. Недвижимость-М»? Во-первых, судебная система в России, мягко говоря, несовершенна. Например, мою аудиозапись переговоров, где коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-М» Василий Фетисов признает, что работа выполнена, но предлагает мне согласиться на половину от гарантированного вознаграждения, а также обещает не заплатить ничего, в случае обращения в суд – судья отказался рассматривать как доказательство в принципе.
Кроме того, он наивный, обратился к застройщикам, как таковым: «говоря о цивилизованном рынке, будьте честны до конца – выстраивайте отношения с агентами прозрачно. Ведь до сих пор, некоторые, в том числе, крупнейшие игроки подсовывают агентам гарантийные письма, взамен положенного договора. Зачем лгать, что это «то же самое, что и договор»?», — возмущается Андрей Иванов. Правда, вряд ли господин Иванов так уж наивен, иначе как бы он сам мог успешно заниматься бизнесом, будучи честным до конца, как он призывает в своей эмоциональном обращении, застройщиков. Определенно тут эмоции преобладают над разумом. Понятно, что эти господа бизнесмены стоят друг друга, а обращение в суд лишний раз доказало у кого из бизнесменов бумажник потолще — только и всего.
Также, несмотря на проигрыш, Андрей отметил, что он ни разу не пожалел, что принял решение судится с «ЛСР. Недвижимость-М». «И, более того, почти наверняка зная результат, мы подаем апелляцию. Считаю, что в сложившейся ситуации это единственно правильная стратегия поведения. Обращаюсь к коллегам из агентств: если попали в подобную историю, не бойтесь защищать свои интересы. За время работы я выслушал десятки подобных историй. А где судебные дела? Пока все агентства будут руководствоваться принципом «потерпим и промолчим, а то как бы чего не вышло», подобные вещи будут повторяться». Вот и тут наш Андрюша лукавит, говоря, что он ни разу не пожалел, что принял решение судится с «ЛСР. Недвижимость-М». Еще бы, кто ж признается, что он дурак, который из упрямства решил прошибить лбом бетонную стену. А зря, лучше бы почаще вспоминал народную мудрость: «Упрямство — первый признак дурости». Коллеги, к которым он так эмоционально обращается, пыша праведным гневом, оказались, как видно, поумнее этого исполнительного директора. Правда, возможно Андрей Иванов, выполнял волю хозяина Quadro Real Estate, вот и пришлось ему оправдывать хозяйскую дурость, как простому исполнителю.