В Люберецком районе происходит беспредел! Люди годами не могут вступить в собственность купленных квартир. Более 1 500 человек попали в сети мошенников.

За квартиру платят дважды: ловкость рук или мошенничество?

Люберецкий район находится на втором месте по числу обманутых дольщиков по данным Главного управления по информационной политике Московской области. Люди годами не могут вступить в собственность купленных квартир. А ведь многие из них брали грабительскую ипотеку или отдавали последние деньги, в надежде обзавестись собственным жильём. В общей сложности в комиссию Министерства строительного комплекса Подмосковья в 2014 году обратились более 1500 граждан. Практически все они заложники долгостроев. Ужасен и тот факт, что, даже оказавшись собственником квартиры, можно её лишиться!

Ничто не предвещало

«Отнимают жильё! Требуют заплатить за квартиру второй раз!» С таким криком о помощи обратились в редакцию жители посёлка Малаховка. Дом 52 на Быковском шоссе вот уже несколько лет является предметом судебных споров. Сначала никто не мог предположить такого развития событий. Застройщик ЗАО «Городское риэлтерское агентство» возвёл дом и благополучно сдал его в эксплуатацию. Комиссия администрации посёлка жильё приняла и зарегистрировала. Казалось бы, дело сделано. Но не тут-то было! Отдавать квартиры в собственность жильцам застройщик не торопился. Начались судебные тяжбы. К «счастью», в суде общей юрисдикции дольщики их выиграли. Заселились в новенькие квартиры и успокоились.

Купил квартиру? Заплати ещё раз!

Последующую ситуацию несчастные жильцы злополучного дома 52 описывают, как ужасающее дежавю. В мае 2011 года суд признал застройщика ЗАО «Городское риэлтерское агентство» банкротом и назначил конкурсного управляющего всей процедурой, им оказался некто по фамилии Плужников. А через несколько лет владельцам жилья сообщили, что они никто в этих квартирах и звать их никак. В 2014 -2015 годах через суд конкурсный управляющий, а затем и кредитор компании — ООО «Клуб коллекционеров» — стали признавать заключенные договоры недействительными, мотивировав это тем, что своими действиями покупатели довели застройщика до состояния банкротства. Иски пришли к четырем десяткам семей. Тем же, кто уже успел продать свою собственность в доме, предлагали повторно заплатить. Как так получилось? Ведь все жильцы были признаны собственниками! С этим вопросом мы решили обратиться к юристам. Но пока давайте вновь вернёмся к началу истории.

Снежный ком

Александр Малахов (имя пострадавшего изменено по его просьбе – ред.) несколько лет снимал квартиру в посёлке Малаховка. Всего час езды до центра Москвы и никаких тебе вредных выхлопов и бесконечной суеты. Есть речка и озеро. А в хорошую погоду можно с детьми гулять в красивейшем месте – в саду Летнего театра, заложенном на рубеже 19-20 веков. Словом, перебираться с семьёй в другое место Александр совсем не хотел. И тут подвернулся удачный вариант —  в соседнем районе появилась новостройка. Дом понравился. Застройщик без проблем позволил посмотреть квартиры в уже практически готовом доме. Да и стоимость квартиры не сравнить со столичной! Никаких рисков, был уверен мужчина. Когда узнал, что Комиссия администрации приняла объект, сразу же направился в офис застройщика.

— В «Городском риэлтерском агентстве» меня встретили очень приветливо, — вспоминает Александр Малахов. – Показали все документы. Даже представили руководителю – Владимиру Ивановичу Климкину. Солидный мужчина никаких сомнений у меня не вызвал. Заключили договор, я всё оплатил. Деньги передали в кассу, а мне выбили чек и выдали приходный ордер за подписью Климкина».

А денежки тю-тю

Уже после признания «Городского риэлтерского агентства» банкротом жильцы дома 52 стали узнавать, что деньги, которые они отдали за квартиру, так и не поступили на счёт компании или скорее всего поступили, но документально это доказать нельзя. Именно поэтому ООО «Клуб коллекционеров» решил оспорить все сделки. Естественно, это повергло в шок владельцев квартир. Да и во время первых разбирательств суд общей юрисдикции (включая первую и вторую инстанции, т.е. районный и аппеляционный — прим. ред.) признал право собственности без вопросов. Почему же сейчас всё стало вдруг незаконным?

— При исполнении сделок крупных сделок, как в данном случае, рекомендуется использовать безналичный расчет, — комментирует юрист консалтинговой фирмы Антон Сергеев. —  Заключая такие сделки, нельзя расплачиваться наличными средствами, даже через кассу. В чем бы вас ни убеждали, какие бы аргументы ни приводили, не верьте. Такие крупные сделки купли-продажи следует проводить только через банк! Иначе может получиться, как в данном случае. Всё имущество застройщика-банкрота пустят на возврат долгов кредиторам. А право собственников на квартиры до последнего будут оспаривать в суде».

Сами застройщики, реально возводящие дома и продающие квартиры, частенько не брезгуют двойными продажами. Оформляя официальные договоры и выдавая официальные платежные документы, застройщики как никто иной имеют самые реальные ресурсы для осуществления двойных продаж. Причиной тому является имеющийся у них пакет документов, пусть и не всегда полный, но вполне достаточный, чтобы вводить покупателей в заблуждение для завладения их средствами. Кроме того, реальные застройщики или их официальные представители, встречающие покупателей в солидных и дорогих офисах, меньше всего располагают к недоверию и возможному обману.

В современной юридической практике хватает судебных споров, когда крупные и известные строительные компании продавали одно и то же жилье до четырех раз. И только один из покупателей получал ключи от квартиры, трое остальных оставались ни с чем. Рекордным примером остается скандал 2006 года, когда в одном из элитных домов запада столицы застройщик умудрился провести 77 двойных продаж дорогостоящей недвижимости.

Обман с оплатой – это один из классических и любимых приемов «кинуть» дольщиков. Каждому покупателю следует помнить, что оплата договоров долевого участия должна проводиться только по безналичному расчету. Любая передача денежных средств наличными, любому, даже самому главному представителю застройщика, например, генеральному директору или учредителю, очень часто приводит к последующему оспариванию такой оплаты и признанию ее ничтожной, т.е. не существовавшей. А это в свою очередь лишает обманутого покупателя права претендовать не только на жилье, но и на возврат своих средств. Буквально в конце 2014 года адвокат Олег Сухов принимал участие в судебном процессе Московского городского суда, который отказал многодетной семье в праве на квартиру по причине недоказанности оплаты. Суду показалось недостаточным наличие трех документов в подтверждении внесения денежных средств: квитанции к приходно-кассовому ордеру, акта о взаиморасчетах и справки генерального директора в подтверждении принятия денег. Как уже множество раз доказал наш самый гуманный суд в мире: застройщику стоит лишь заявить о том, что денежные средства ему не передавались, и никакие документы не будут опровержением такому «чистосердечному признанию». Хочется отметить, что по приведенному выше делу пройдено уже три судебные инстанции, и все они поверили словам представителя застройщика, но не поверили документам многодетной семьи, оставшейся без денег и без квартиры. Теперь предстоит уповать лишь на Верховный суд, но надежда мизерная, ибо Верховный суд занят «верховными» делами, и вряд ли его заинтересует проблема одной, пусть и многодетной семьи.

Всем миром

Пираньи юридического мира, как их называют пострадавшие, не пожалели никого. А для решения своих проблем выбрали самую лёгкую мишень – простых граждан. А ведь у данной проблемы могло быть и другое решение.

Юристы уверены, что всегда можно решить проблему меньшими потерями. Необязательно банкротить застройщика. Можно было бы обратить взыскания на часть какого-то имущества, принадлежащего этой компании, чтобы получить свои вложения. Но алчный кредитор принял решение возбудить процедуру банкротства и ввести в состояние неопределенности всех тех, кто имел неосторожность заключить договоры с Городским риэлтерским агентством.

— С юридической точки зрения действия кредитора не выходят за рамки закона, — говорит эксперт в области гражданского права Андрей Иванов. — Только с этической точки зрения правильность принятого решения вызывает сомнение. Ведь застройщик выполнял социально значимую функцию. Он строил жильё, покупателями которого становились люди, зачастую отдающие за свою мечту все, что имеют. Кем нужно быть, чтобы с особым цинизмом обвинять их в мошенничестве прямо в зале суда? (Таких сейчас называют успешными бизнесменами. «Ничего личного — просто бизнес»!  — прим. ред.).

А быть нужно компанией ООО «Клуб Коллекционеров» или любой другой частной компанией. Организация создана в 2003 году неким Гнутовым Владимиром Вячеславовичем. Уставный капитал компании согласно реестру — 150 рублей. Именно Гнутов, будучи директором компании, представляет ее интересы в Арбитражном суде и с надменным видом заявляет пришедшим на судебное заседание о том, что все они мошенники и не должны строить иллюзий о возможности отстоять свои права в суде. Дескать, данный вопрос уже «решен», и он в любом случае все выиграет!

Откуда же у такой компании, которая никогда не вела никакой производственной деятельности, средства, позволившие стать кредитором? Вопрос хороший. Согласно материалам суда, задолженность застройщика перед «Клубом Коллекционеров» образовалась из договоров займа. То есть кредитор предоставил заемщику деньги в долг на сумму в несколько десятков миллионов рублей. Странным образом договоры займа были заключены в 2010 году. Причем и застройщик и кредитор обслуживались в тот момент в банке «Русский банкирский дом», у которого вскоре после заключения договоров займа Банк России отозвал лицензию. Не связаны ли данные договорные отношения с незаконным выводом денежных средств администрацией банка, понимающей, что ее деятельность зашла слишком далеко? Ответ на этот вопрос, думается, мы уже не получим, ибо и Гнутов, и банкиры признаться в содеянном вряд ли захотят.

Ну а суд, как и предсказывал Гнутов, занял сторону конкурсного управляющего и кредитора. Арбитражный суд Московской области удовлетворил их требования, а Десятый Арбитражный апелляционный суд оставил данное решение в силе, отказав в удовлетворении жалобы покупателя на решение арбитражного суда первой инстанции. И теперь многим владельцам квартир предстоит нелёгкий выбор – либо лишиться жилья, либо заплатить за него двойную цену. В итоге заложниками ситуации оказались около 100 семей собственников жилья!

Получается, что в России покупать жилье наиболее безопасно исключительно на «вторичке». В новостройке это чревато огромным риском. Даже получение «зеленки», не даст вам уверенности, что через несколько лет у вас не отберут вашу собственность по решению суда. Или же вы будете вынуждены покупать вашу квартиру по второму разу, а если у вас больше не окажется средств на такую «золотую» квартиру, то вас спокойно выкинут на улицу. Что интересно: даже если вы оплатите вашу уже однажды купленную квартиру по второму разу, гарантии, что от вас не потребуют ее оплатить в третий или четвертый раз, нет никакой. Главное — все будет сделано по закону и юридически правильно.

— Заседаний было несколько. О первом нам даже не сообщили, — возмущается Александр Малахов. — Когда мы подали жалобу, её приняли. Мы предоставили доказательства того, что мы заплатили за свои квартиры – чеки, приходные ордера. Только эти доказательства не стали исследовать! Суд просто принял решение, что мы должны заплатить за жильё. Я второй раз должен купить свою квартиру!

Но люди не собираются сдаваться и пытаются защитить свои права самостоятельно. Они объединились в инициативную группу, помогают друг другу, чтобы отвоевать своё жилье. Особые надежды возлагаются на рассмотрение кассационной жалобы Арбитражным судом Московского округа 07 мая 2015 года. Все, кто столкнулся с похожей ситуацией, может написать на .