Работа администрации по обещаниям завершения строительства проблемных долгостроев продолжается. Все под контролем
Застройщиком одного из таких долгостроев является девелопер ГК «КаскадСтройСервис». Несмотря на то, что он позиционирует себя как опытного застройщика, более 10 лет работающего на рынке, однако помимо мкр. МАРЗ у него в активе только один объект – ЖК «Дом солнца», состоящий из одного дома переменной этажности. Непосредственное строительство жилого микрорайона «МАРЗ» ведёт юридическое лицо ООО «КаскадСтройСервис» (ОГРН 5147746450836, ИНН 7728898960)РНРH. У этой компании интересная история – она дважды реорганизовывалась.
Изначально его название было полностью идентичным нынешнему – это было общество с ограниченно ответственностью, созданное 09 января 2003г., однако тогда у него были другие регистрационные данные: ОГРН 1037728000640, ИНН 7728276102. Но уже через два года, 02 июня 2005г., его учредитель (Ганич К. В.) решил преобразовать общество в ЗАО, то есть закрытое акционерное общество, у которого вновь обновились реквизиты: теперь ОГРН стал 1057728055395, а ИНН — 7728314069.
Что даёт ЗАО? Эта организационно-правовая форма позволяет не раскрывать информацию о владельцах компании, то есть сведения об акционерах отсутствуют в выписке ЕГРЮЛ. В таком виде компания просуществовала 9 лет – до 04 декабря 2014 года, когда было снова решено вернуть ему форму ООО. Для этого снова была проведена реорганизация в форме преобразования, и организация снова стала обществом с ограниченной ответственностью.
С юридической точки зрения все перечисленные нами вариации компании – это три разных юридических лица. У каждого из них свои ОГРН и ИНН, при этом, две из них: первоначальное ООО и ЗАО – прекратили свою деятельность в момент реорганизации.
Не пугайтесь слова «прекращение», так как к вновь образованному юридическому лицу, в данном случае ООО «КаскадСтройСервис», переходят все права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.
Таким образом, если Вы заключали договор участия в долевом строительстве с одним из этих лиц (посмотрите реквизиты сторон), то в исковом заявлении необходимо указать на эти этапы реорганизации и указать ответчиком ООО «КаскадСтройСервис» с ОГРН 5147746450836 и ИНН 7728898960.
Итак, анализируемое нами лицо ООО «КаскадСтройСервис» было создано в тот же день, когда ЗАО прекратило свою деятельность, а именно – 04 декабря 2014г., в настоящее время зарегистрировано по адресу: 117342, г. Москва, ул. Введенского, д. 23А, стр. 3, пом. ХХ, комн. 62. Стоит отметить, что согласно данным ФНС России в этой же комнате зарегистрированы ещё 241 компания…Уставный капитал общества составляет скромные 10 000,00 руб.
Единственным владельцем компании и его единоличным исполнительным органом является Ганич Константин Владимирович.
Согласно данным ФНС России ООО «КаскадСтройСервис» за последний год не публиковало сообщений о принятии решений о ликвидации, реорганизации, об уменьшении уставного капитала, а также иных решений, которое оно обязано публиковать в соответствии с законодательством Российской Федерации. Юридическое лицо присутствует по адресу своего местонахождения, по состоянию на 01.07.2017 имеет превышающую 1000 рублей задолженность по уплате налогов, которая направлялась на взыскание судебному приставу-исполнителю, и представляет налоговую отчетность.
В отношении застройщика отсутствуют сведения в реестре недобросовестных поставщиков, а также в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже/аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
ООО «КаскадСтройСервис» также отсутствует в перечне застройщиков, нарушивших нормативы финансовой устойчивости (по состоянию на 3 квартал 2016г.), а также в реестре проблемных застройщиков.
В отношении единственного участника и руководителя застройщика Ганича К. В. отсутствуют сведения о судимости за преступления в сфере экономики, а также сведения в реестре дисквалифицированных лиц, фактов невозможности его участия или руководства в организации в судебном порядке не установлено. Ганич К. В. также является единственным участником ООО «Энергострой», созданного 10.11.2008г., основной вид деятельности – капиталовложения в уставные капиталы, венчурное инвестирование, в том числе посредством инвестиционных компаний.
Подсудность по месту нахождения объекта: Балашихинский городской суд Московской области. По данным официального сайта суда, в настоящее время в отношении застройщика возбуждено 131 гражданское дело, 5 из которых ещё не рассмотрены. Иски связаны с участием в долевом строительстве, удовлетворяются частично. Подсудность по месту нахождения застройщика: Черёмушкинский районный суд г. Москвы. Банк данных судов общей юрисдикции города Москвы выдаёт 42 дела, из которых два находятся на рассмотрении. Все иски связаны с участием в долевом строительстве, также удовлетворяются частично.
По данным картотеки дел Арбитражных судов в настоящее время к производству принято заявление о признании застройщика банкротом. Рассмотрение его обоснованности должно было состояться 21 июня 2017 года, однако информация о результатах заседания пока не опубликована. Так как бизнесмены участвующие в долевом строительстве выстраивают свой бизнес по схеме пресловутой финансовой пирамиды, ее обрушение становится неожиданностью только для непрофессиональных инвесторов — дольщиков.
Напомним, что строительные пирамиды в России выстраиваются по «матричной схеме». Матричная схема похожа на финансовую пирамиду. Участники схемы добавляются в очередь за товаром в порядке их присоединения к схеме. Затем они получают товар в порядке этой же очереди. Цена, по которой продаётся товар в матричной схеме, ниже рыночной, поэтому собранных с покупателей денег никогда не хватит, чтобы произвести или купить товар для всех покупателей. Поэтому товар отдаётся только первым по списку покупателям, а остальные ждут прихода в схему новых людей и новых вложений. Таким образом, период времени между оплатой покупки и получением товара в матричной схеме больше, чем при обычном способе производства или торговли. Организатор схемы обычно успокаивает покупателей, списывая задержки на проблемы при доставке или на проблемы производства.
Постоянный приток покупателей обеспечивается рекламой и низкими ценами. Уязвимым местом матричной схемы являются задержки. Если задержки становятся слишком велики, покупатели начинают бояться, что они не получат товар вообще, как следствие, появляются отрицательные отзывы и поток новых покупателей снижается. Из- за нехватки новых денег задержки растут ещё больше, и этот порочный круг приводит к краху схемы.
При крахе строительный пирамиды банкротство — единственно законный способ сложить с себя обязательства и ответственность при неисполненных договорах и многомиллионных или нередко и многомиллиардных долгах. Практика свидетельствует о том, что в период банкротства или по его окончании руководителям и собственникам организаций уже не предъявляются обвинения в преступных растратах или нецелевом использовании денежных средств, тем более в мошенничестве. Уголовная и гражданская ответственность снимаются.
Кроме того, грамотная процедура банкротства позволяет ещё и заработать. Именно поэтому при выборе между тем, завершить ли строительство себе в убыток при отсутствии перспективности дальнейшего ведения бизнеса или обанкротиться и получить прибыль, бОльшая часть застройщиков выбирает второй вариант.
Кроме легко прогнозируемого краха бизнеса застройщика с последующим его банкротством, то в июле прошлого года Администрация городского округа Балашиха взыскала с застройщика 34 445 567,69 руб. задолженности и пеней по договору аренды земельного участка. 07 ноября 2016 года. Девятый арбитражный апелляционный суд подтвердил это решение.
Однако это «цветочки» по сравнению с другим делом.
30 января 2017 года Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил иск конкурсного управляющего обанкротившегося 15 марта 2016 г. АО «Русский строительный банк», которым является ГК «Агентство по страхованию вкладов». В рамках процедуры банкротства была выявлена серия договоров займа, по которым застройщик вовремя не погасил свою задолженность. В совокупности с застройщика было взыскано 863 008 829,66руб. Отметим, что это больше половины проектной стоимости строительства 5 корпуса, которая составляет 1,5 миллиарда рублей. Определением Девятого арбитражного апелляционного суда это решение было оставлено в силе. 17 мая был выдан исполнительный лист.
Так как Агентство по страхованию вкладов однозначно будет добиваться взыскания этой суммы, то если застройщик не погасит эту задолженность, то уже в августе можно ожидать нового заявления о признании ООО «КаскадСтройСервис» банкротом.
Что касается исполнительных производств, по базе ФССП поиск по названию и адресу застройщика выдаёт 189 производств, начиная с 2015 года на сотни миллионов рублей, что говорит о том, что исполнительные листы не оплачиваются, и в настоящий момент у застройщика нет средств на счетах.
Информация о проекте
Документация, связанная с данным проектом, практически отсутствует в свободном доступе.Некоторую информацию можно найти на сайте застройщика ООО «КаскадСтройСервис».
Строительство мкр. «МАРЗ» ведётся на участках, принадлежащих застройщику на праве долгосрочной аренды и расположенных по адресу: Московская область, Балашихинский район, дер. Федурново, ул. Авиарембаза.
Жилищный комплекс аккредитован в следующих банках:
ПАО Сбербанк, ПАО «МИнБАНК».
Способ обеспечения обязательств:
Залог права аренды земельного участка
Схема продажи
Продажи квартир ведутся как путём заключения договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) непосредственно с застройщиком, так и на основании договоров уступки прав требования. Образец договор участия в долевом строительстве не размещён на сайте застройщика, однако в нашем распоряжении имеются несколько экземпляров.
По нашему мнению ДДУ включает в себя обязательные условия, предусмотренные Законом № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве…» (далее – «Закон № 214»), тем не менее, также содержит положения, ущемляющие права дольщиков, а именно:
— пунктом 4.2.4. ДДУ застройщик предусмотрел для себя право реализовать объект долевого строительства, если дольщик уклоняется от её приемки более 2 месяцев.
Законом 214-ФЗ такое право застройщику не предоставлено. В соответствии с ч. 6 ст. 8 закона № 214-ФЗ, по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства дольщику в случае его необоснованного уклонения от приёмки, застройщик вправе составить односторонний акт.
— пунктом 4.3.8. ДДУ предусматривается обязанность участника долевого строительства по оплате расходов, связанных с содержанием квартиры (коммунальные платежи и эксплуатационные расходы) за период с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию до момента подписания акта приема-передачи квартиры в объеме счетов, выставленных Застройщику эксплуатирующими организациями, пропорционально общей площади квартиры.
Однако эти положения противоречат пп. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного Кодекса РФ, в соответствии с которым обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту, с момента такой передачи.
Отметим ещё некоторые моменты условий ДДУ:
— чёткое указание на срок передачи объекта долевого строительства;
— пунктом 3.8. ДДУ предусмотрено, что при изменении площади квартиры производится перерасчёт её стоимости;
— присутствует условие о получении письменного согласия застройщика на заключение договора уступки;
— договором установлена подсудность рассмотрения споров в суде по месту нахождения ответчика и установлен обязательный претензионный порядок досудебного урегулирования спора.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Сроки строительства
Проектом предусмотрено строительство 5 многоэтажных домов.
Первые три корпуса в настоящее время введены в эксплуатацию.
А вот строительство 4 и 5 корпусов фактически заморожено, а это 675 квартир!
Квартиры в четвёртом корпусе изначально планировались к передаче не позднее 31 декабря 2012 года. Застройщик несколько раз переносил этот срок, и в настоящее время обещает ввести дом в эксплуатацию в 3 квартале 2017 года.
Разрешение на строительство пятого корпуса действительно до 15.10.2017г., новый срок обещаний введения дома в эксплуатацию – 2 квартал 2017 года. Однако судя по размещённым на сайте застройщика фотографиям и видео роликов от непрофессиональных инвесторов строительства — дольщиков, к этому сроку корпус сдан не будет. Велика вероятность, что в ближайшие лет пять строительство не возобновится.
Информация о финансовых результатах за 2015 и 2016 годы отсутствует. Сведений о проведении аудиторской проверки бухгалтерской отчётности и финансового результата нет. Учитывая вышеизложенное, есть основания полагать, что в настоящее время застройщик испытывает финансовые трудности, денежные средства на банковских счетах отсутствуют. Получить взысканные денежные средства на свои счета, учитывая все обстоятельства, скорее всего, не получится. Мы также не можем рекомендовать расторгать ДДУ, так как высока вероятность не получить взысканные суммы на свои счета, даже после обращения в Арбитражный суд с заявлением о банкротстве.
Рекомендуем внимательно следить за текущим банкротным делом. Напоминаем, что в случае введения в отношении застройщика процедуры наблюдения, у участников долевого строительства есть только 30 дней со дня публикации этого сообщения для того, чтобы встать в реестр кредиторов. Дольщикам, которым в соответствии с условиями ДДУ квартира должна была быть передана более 9 месяцев назад, настоятельно рекомендуем вставать в реестр пострадавших граждан
С порядком приёма заявлений, а также списком необходимых документов вы можете ознакомиться на сайте МинСтроя МО. Адрес: г. Москва, б-р Строителей, д. 4, корп. 1, секция «В», этаж 1. К нашему удивлению, на сегодняшний день в реестр встало только 28 человек из двух корпусов…. Неудивительно, что местные власти отказываются признавать дом проблемным, так как сами дольщики, оказывается, себя таковыми не считают…