В последнее время застройщики активно применяют схемы продажи квартир в новостройках с использованием закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФов). О том, насколько безопасна покупка квартиры у ЗПИФа для дольщиков, чем рискуют участники подобных сделок, какие нюансы и «подводные камни» необходимо учитывать рассказывает адвокат Олег Сухов ( «Юридический центр адвоката Олега Сухова»).
Классическая модель участия ЗПИФов в девелоперском бизнесе состоит в том, что фонд входит в проект на начальной стадии строительства — приобретает квартиры оптом по ценам ниже рыночных с дисконтом 10-20%. А на завершающем этапе строительства распродает жилье и выходит из проекта с прибылью, которая может достигать 30-40%.
По экспертным оценкам, сегодня до 10-15% подмосковных проектов жилищного строительства структурированы с использованием ЗПИФов. Однако лишь в единичных случаях эта конструкция используется как классический инструмент коллективного инвестирования. Чаще всего ЗПИФы, на которые распространяется особый налоговый статус, применяются для «упаковки» проектов в целях оптимизации налога на прибыль и на имущество. Кроме того, через ЗПИФы застройщики стремятся уклониться от санкций и обременений, предусмотренных 214-ФЗ о долевом инвестировании. Не случайно львиная доля зарегистрированных фондов целевым образом создана под крупнейших землевладельцев и девелоперов.
«Как правило, схема реализации квартир с использованием ЗПИФов выглядит следующим образом, — объясняет адвокат Олег Сухов. — Застройщик (обычно – оффшорная структура с длинной цепочкой бенефициаров) по договору долевого участия «продает» квартиры компании, которая управляет ЗПИФом, по цене на 30-50% ниже рыночной. Затем управляющая ЗПИФом компания (УК) перепродает жилье физлицам по договорам уступки прав требования (уже по рыночной цене) — то есть, фактически переуступает не квартиру, а имущественное право требования к застройщику (с согласия последнего). Причем, делает это также через посредников, обычно привлекая аффилированные с застройщиком риэлтерские компании, имеющие агентские договора с УК ЗПИФа.
Риск подобных соглашений состоит в том, что покупатель вступает в финансовые и правовые отношения с застройщиком не напрямую, а через спекулятивного посредника в лице УК ЗПИФа. На такие правоотношения не распространяется закон о долевом инвестировании (214-ФЗ). Следовательно, покупатель жилья лишается целого арсенала средств защиты, предусмотренных этим документом. Возникает вероятность того, что продавец(управляющая компания ЗПИФа), не стесненная нормами федерального законодательства, растратит полученные от покупателя средства нецелевым образом».
Во-вторых, у дольщиков могут возникнуть трудности с возвратом выплаченных по договору сумм. Как правило, стопроцентная оплата по договорам переуступки производится до государственной регистрации перехода прав. В дальнейшем, в случае отказа от приобретения квартиры (например, из-за срыва сроков строительства) покупатель, которому переуступлены права, сможет претендовать лишь на искусственно заниженную сумму, указанную в договоре долевого участия, который был изначально заключен между застройщиком и ЗПИФом. Вернуть всю сумму, выплаченную за квартиру ЗПИФу при заключении договора переуступки, будет возможно только при условии признания недействительным или расторжения соглашения об уступке прав.
«В подавляющем большинстве случаев описанные схемы с применением ЗПИФов разрабатываются с целью оптимизации налогообложения и снижения девелоперских рисков — то есть, не являются изначально криминальными и мошенническими, — говорит адвокат Олег Сухов. — Однако чтобы избежать негативных сценариев развития событий прежде, чем принять решение о покупке квартиры в строящемся доме через ЗПИФ и прочие посреднические структуры, целесообразно внимательно вникнуть в предложенные продавцом или застройщиком юридические конструкции оформления сделки и проконсультироваться с профессиональным юристом».
Автор : Олег Сухов.