Как реализовать залоговую квартиру?

Жилищная ипотека берется на длительный срок – 10-20 лет. За это время жизненные обстоятельства заемщика менятся кардинально и не один раз. Каковы причины продажи залоговой квартиры? И какие варианты есть по ее реализации?

Почему продают

Существует несколько причин, из-за которых продают квартиры, находящиеся в залоге у банка. Одна из них – это улучшение жилищных условий. Например, семья, купившая небольшую однокомнатную квартиру, планирует рождение ребенка и нуждается в увеличении жизненного пространства. В таком случае квартиру продают, а на вырученные деньги и с помощью оформления нового кредита приобретают другую – большей площади. Люди, планирующие сменить место жительства, уехать в другую страну или просто в другой город, тоже продают ипотечные квартиры.

Сегодня все меньше заемщиков реализуют ипотечные квартиры в качестве монетизации чрезвычайно рискованного вложения, например, покупка новостройки на этапе котлована с последующей реализацией в связи с ростом готовности дома. Пример обманутых дольщиков всё большую отрицательную роль. Также из причин реализации залоговой квартиры могут быть развод супругов-заемщиков, трагические обстоятельства в семье, банкротство и т.д. Стоит подчеркнуть, что людей, которые не могут дальше исполнять обязательства по кредиту, становится всё больше. «Начиная нести тяжелое бремя кредитной нагрузки, человек понимает, что не в состоянии тянуть это жилье. Кредитная, а как следствие долговая яма начинает засасывать. Постоянно ухудшающая экономическая ситуация, последнее время, всё сильнее стимулирует этот процесс. Отсюда решение: лучше продать кредитный объект сейчас и получить что-либо, чем залезть еще в более глубокую долговую яму, и не получить, кроме проблем, вообще нечего», — отметил Александр Лунин, руководителя отделения «Войковская» АН «Азбука Жилья». Случаев продажи, связанных с дефолтом заемщика пока сравнительно немного. Связано это с тем, что хотя благосостояние населения неуклонно падает, банки выдают кредит осмотрительно, а заемщики прикладывают все свои силы свои силы и стараются не допустить дефолта (иначе продажей будет управлять банк, а не лицо, получившее кредит). К тому же действует такая аксиома «деньги из-за инфляции со временем дешевеют», и те же самые платежи через некоторое время будут восприниматься совсем по-другому.

Непростая сделка

Процесс продажи квартиры (объекта недвижимости) с обременением в виде ипотеки достаточно непростая задача. У собственника залоговой квартиры есть несколько вариантов. Либо продать самому, либо поручить продажу банку, либо перевести долг на покупателя. На все манипуляции обязательно требуется разрешение банка. Передача квартиры в залог лишает залогодателя его права как собственника заложенного имущества распоряжаться им. Так как обременение недвижимости залогом налагает определенные ограничения по распоряжению этим правом. Проще говоря: права у залогодателя есть, а возможности все у банка. В соответствии с ними заложенное жилье, может быть отчуждено залогодателем лишь с согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Итак, первый вариант, когда собственник решает самостоятельно продать квартиру. В этом случае он должен получить согласие банка, затем узнать сумму долга и далее искать покупателя. Стоит отметить, что на такое предложение не так просто его найти. Если покупатель все-таки найден, он выплачивает банку сумму задолженности, после чего банк выдает закладную и документ об отсутствии задолженностей у продавца. Далее продавец уже в регистрационной палате регистрирует снятие обременения, договор купли-продажи и переход права собственности на покупателя.

Во втором варианте банк по просьбе собственника сам реализует квартиру и оформляет все документы. В некоторых банках берут специальную комиссию за выставление залогового жилья на продажу. Схематично сделка выглядит так. Банк находит покупателя. На сделке покупатель зачисляет деньги на счета (закладывает в ячейки или открывает аккредитивы) в банке, где заложена квартира. Деньги распределяются следующим образом: остаток ссудной задолженности для банка-кредитора и оставшаяся часть — для продавца квартиры. При этом условия доступа к счету определяются так, что если по каким-то причинам регистрация не пройдет, то доступ ко всем деньгам получит покупатель квартиры. После всех процедур, банк самостоятельно передает закладную и документ об отсутствии задолженностей в регистрационную палату. Стоит отметить, что, как правило, цена залоговой квартиры, будет меньше рыночной. 

И в третьем варианте, долг (ипотека) оформляется на покупателя, если, конечно, банк одобряет нового покупателя. Квартира остается в залоге у банка. Но, как отмечают эксперты, очень небольшое количество кредитных организаций готовы идти навстречу покупателю залоговой квартиры и предоставлять ипотечный кредит на старых условиях.

Финансовые трудности

Бывают ситуации, когда заемщики испытывают реальные финансовые трудности, но не хотят продавать квартиру. Банки, в основном, идут навстречу заемщикам при своевременном обращении. Применительно к каждой конкретной ситуации предлагают тот или иной вариант выхода из ситуации, например:

— реструктуризация кредита (увеличение срока кредитования – что позволяет пересчитать выплаты на более длительный срок, это уменьшает ежемесячный платеж, однако приводит к увеличению стоимости кредита); соответственно и к увеличению кредитной кабалы.

— рефинансирование; 

— кредитные каникулы (отсрочка по выплате тела кредита или процентов по кредиту на срок до 1 года). «На практике банку невыгодно заниматься продажей квартиры неплательщика – это непрофильная деятельность банка, для которой необходимо изыскивать дополнительные ресурсы и т.д.

Всё чаще происходят случаи, когда заемщик просто перестает исполнять свои обязательства по кредиту, и не пытается никаким образом решить создавшуюся проблему, не идет на контакт с банком. «В этой ситуации, банк обращает взыскание на заложенное имущество, и после получения решения суда квартира выставляется на публичные торги либо реализуется по соглашению сторон. Стоит отметить, что по заявлению залогодателя суд может отсрочить реализацию заложенного имущества на срок до одного года. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися банк вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. То есть собственником квартиры становится банк и уже он занимается реализацией квартиры. Вот тут залогополучатель убеждается, кому на самом деле принадлежит собственность, которую он до этого предполагал своей.

Расходы и обстоятельства

Как и при любой сделке при продаже квартиры, находящейся в залоге у банка, возникают дополнительные расходы, например, на аренду ячеек, открытие аккредитивов, оплату комиссии банка за снятие залога и т.д. Это необходимо учесть заранее.

Если выполнены все условия и собраны все необходимые документы, то проблем с куплей-продажей квартиры возникнуть не должно. Конечно, ситуации бывают разные. Например, в период погашения кредита (а это может быть несколько лет) могли родиться дети, и тогда появится вопрос у органов опеки, а не нарушаются ли права несовершеннолетних при продаже квартиры. Кроме того, при продаже квартиры, заложенной банку, необходимо обратить внимание на график платежей. Например, некоторые кредитные организации настаивают на том, чтобы досрочное погашение осуществлялось строго в определенный день, и эту дату нужно не пропустить, иначе сделку придется переносить.

Автор : Андрей Светозаров.