Мировая экономика очень сильно перегрета, и пузырь может лопнуть в любой момент, предупреждают экономисты инвестбанка Morgan Stanley.
Мир находится в самом центре величайшего в экономической истории пузыря, утверждает экономист Morgan Stanley Энди Кси в опубликованном на этой неделе докладе «Мировая экономика: пузыри вокруг нас». По его оценке, пузырь, то есть необоснованно высокая стоимость активов — недвижимости, акций и сырьевых ресурсов, — может достигать 50% мирового ВВП (по предварительной оценке Всемирного банка, $40 трлн в 2004 году). Лопнуть он может довольно скоро, предупреждает Кси, а начнется этот процесс, по его версии, со слабейшего звена — экономик стран Юго-Восточной Азии.
Нью-Йорк. Глобальный финансовый кризис 2008-09 годов был вызван серией лопнувших пузырей на рынке недвижимости. После кризиса наступила рецессия. Наибольшую известность получил американский кейс, пузырь на рынке недвижимости США возник из-за недостатков в налоговом менеджменте, банковском контроле и из-за низких процентных ставок, но подобные явления имели место не только в США, но и в Великобритании, Испании, Ирландии, Исландии и в Дубае.
По прошествии пяти лет мы можем наблюдать признаки того же самого кризисного явления на рынках недвижимости Швейцарии, Швеции, Норвегии, Финляндии, Франции, Германии, Канады, Австралии, Новой Зеландии, а также, видимо «на бис», Великобритании (ладно, Лондона). Что касается развивающихся рынков, то пузыри надуваются в Гонконге, Сингапуре, Китае, Израиле и больших городах Турции, Индии, Индонезии и Бразилии.
Крупнейший печатный станок мира — Федеральная резервная система США — долгое время не обращал внимания на динамику рынка недвижимости. Ведь согласно экономическим теориям 1960-1970-х годов, избыток денег должен вызывать потребительскую инфляцию, а цены на повседневные товары в 1990-2000-х годы росли медленно, и нацбанки сделали вывод, что «все в порядке», объясняет Кси.
Теория не учла глобализации экономики. Люди не только тратили деньги в магазинах, но и вкладывали в инвестиционные фонды, которые и надували пузыри то на одном рынке, то на другом. В 1997-1998 годы паническое бегство инвесторов «сдуло» эти пузыри на фондовых, валютных и долговых рынках Южной Кореи, Малайзии, Филиппин, Индонезии, но прошло два года, и цены на недвижимость снова стали карабкаться вверх.
Еще год назад Алан Гринспен впервые выразил серьезное беспокойство заоблачными ценами на жилье: «Повышение рыночной цены (недвижимости) слишком часто видится участниками рынка как структурное и постоянное, но то, что они воспринимают как обретенное в последнее время богатство, может в любой момент раствориться».
Шведское слово bo означает «жить», sambo – «жить совместно». По мере того как в стране обострилась проблема нехватки жилья, в обиход вошло новое слово mambo – «жить с мамой».
Несмотря на то что Стокгольм является одной из самых быстрорастущих столиц Европы (ее население увеличится на 50% к 2030 г.), в городе очень мало строительных кранов.
Ежегодный прирост населения на 30 тыс. человек увеличил спрос на жилье, а рекордно низкая процентная ставка позволила жителям Стокгольма брать большие ипотечные кредиты. В итоге цены на рынке недвижимости Швеции утроились с 1996 г., а задолженность домохозяйств достигла 174% дохода после уплаты налогов. В связи с этим эксперты все активнее заговорили об угрозе пузыря.
Но подобная ситуация наблюдается не только в Швеции: в июне МВФ призвал политиков бороться с ростом цен на жилье в мире. В мае ЕЦБ составил список стран, где самые высокие цены на рынке недвижимости, в который вошли Бельгия, Финляндия и Франция; в июле рейтинговое агентство Moody’s выразило тревогу по поводу первых признаков нового пузыря на рынке недвижимости Великобритании.
Появившийся тренд удивителен еще тем, что многие из этих экономик еще не до конца восстановились после финансового кризиса и имеют очень низкий (а то и вообще нулевой) рост.
После общего докризисного бума европейские рынки жилья развиваются в двух направлениях. В Дании, Греции, Ирландии, Голландии, Португалии и Испании зафиксировано резкое падение цен; в некоторых из них падение все еще продолжается. В других странах, включая Бельгию, Великобританию, Норвегию и Швецию, за небольшим падением последовал резкий рост, причем с вызывающей тревогу скоростью, отмечает британский журнал The Economist.
Соотношение цены на недвижимость к аренде в Норвегии — 65%, что выше среднего исторического показателя; в Финляндии оно составляет 44%, а в Великобритании — 43%. В то же время увеличение дохода не успевает за ростом цен. Так, соотношение цены к доходу в Бельгии 46%, что выше долгосрочного показателя, а во Франции — 27%.
Ситуация еще более тревожная в отдельных крупных городах. Цены на квартиры в Стокгольме выросли на 11% только за прошедший год (и это после повышения на 9% годом ранее); цены на дома в Лондоне взлетели на 19% (в чем отчасти виноваты иностранные спекулянты).
Центральные банки не могут использовать процентную ставку для борьбы с пузырем на рынке недвижимости, так как экономика в этих стран еще очень ослаблена. Попытка Швеции остудить рынок с помощью повышения ставки в 2010 г. привела к негативному эффекту: безработица перестала снижаться, и страна начала двигаться в сторону дефляции, заставив шведский центральный банк Riksbank вновь начать снижать ставку в 2011 г.
Глобализация экономики и возросшая мобильность капитала сильно затруднили работу нацбанкам, отмечает главный экономист «Тройки Диалог» Евгений Гавриленков. Но пузыри надуваются не без помощи национальных правительств, уверен Гавриленков: «В 1998 году Россия пострадала не из-за оттока шального капитала, а из-за того, что правительство создало все условия для пузыря на рынке госдолга». Фондовый рынок перегрет. Цены на московскую недвижимость приближаются к лондонским, пузырь наиболее активно надувается в двух столицах, Екатеринбурге и Сочи, добавляет он.
Международный опыт показывает, что колебания конъюнктуры рынка недвижимости стали важным фактором роста нестабильности банковского сектора. Мнение, что недвижимость является самым надежным направлением вложения средств, верно лишь отчасти — время от времени на рынке происходят резкие ценовые сдвиги. Убаюканные устойчивостью рынка, банки и частные инвесторы вкладывают миллиарды долларов в финансирование строительства и приобретение недвижимости. Обрушение рынка, соответственно, приводит к огромным потерям.
Рост экономики обычно сопровождается значительными структурными сдвигами. Во-первых, происходит снижение доли товаров первой необходимости и рост доли товаров длительного пользования и роскоши в структуре потребления, а также уменьшение доли сбережений в структуре использования доходов. Во-вторых, рост импорта, опережая по темпам увеличение экспорта, вызывает сокращение профицита торгового баланса. Пока экономика растет, потеря экспортных доходов с лихвой компенсируется притоком иностранного капитала. Правда, очень часто последний сопровождается ростом реальной стоимости валюты. В-третьих, происходит изменение структуры инфляционных процессов: рост цен активов ускоряется, а темпы инфляции потребительских цен сохраняются на прежнем уровне.
Население охотно берет, а банки — дают кредиты на покупку дорогой бытовой техники, автомобилей, недвижимости, финансовых активов, считая рост доходов гарантией платежеспособности заемщиков. В результате, с одной стороны, увеличиваются кредитные портфели банков, а с другой, стимулируется рост цен финансовых активов и недвижимости. Когда в силу экономических или даже иногда психологических факторов происходит обрушение финансового рынка и/или рынка недвижимости, банки сталкиваются с ростом объемов просроченной задолженности, обесцениванием залогов. Естественной реакцией на эти события со стороны банков становится ужесточение условий кредитования заемщиков, как связанных, так и несвязанных с данными рынками, и пожарная продажа ранее приобретенных основных фондов, акций и облигаций. Как итог, ситуация как в банковском секторе, так и всей экономике резко ухудшается. Особенно сильно на банковскую систему влияет рынок недвижимости, поскольку недвижимость выступает как основной вариант залога.
Макропруденциальные инструменты, заставляющие банки и заемщиков быть более дисциплинированными, состоят из определенных шагов.
Установление жестких границ на размер выдаваемого кредита — относительно цены покупки (коэффициент “кредит/залог”, или LTV) или дохода домохозяйства (коэффициент “кредит/доход”) — помогает ограничить нерациональные запросы заемщиков; увеличение размера капитала, который банки должны иметь против выдаваемого ипотечного кредита, помогает дисциплинировать финансовые организации.
Подобные ограничения помогли Голландии добиться впечатляющих результатов. В 2011 г. (или во время кризиса еврозоны) средний новый ипотечный кредит в Нидерландах составлял 112% к стоимости недвижимости, что делало голландскую задолженность домохозяйства одну из самых высоких в Европе.
Введение властями жесткого регулирования: LTV было ограничено до 106% в 2012 г. и должно снизиться до 100% к 2018 г.; требование к достаточности капитала для банка было увеличено сразу же. Правительство также постепенно снижает налоговые льготы на выплату процентов по ипотеке. Эти изменения, а также улучшение в экономике, помогли снизить цены на 20% за три года в реальном выражении.
На контрасте Бельгия, где цены на рынке недвижимости двигались с одинаковой скоростью с голландскими до 2010 г., отказалась от какого-либо регулирования. В результате на фоне резкого падения цен на жилье в Голландии стоимость квадратного метра в Бельгии взлетела на 11%. Бельгийский рынок недвижимости так переоценен в настоящее время, что все больше бельгийцев покупают дома в соседней Голландии.
Обостряет ситуацию и ограниченное строительство нового жилья в городах Европы, что происходит из-за нехватки свободной земли и бюрократической волокиты. Количество новых завершенных домов в ЕС снизилось на треть за период с 2011 по 2013 гг. Только три страны (Великобритания, Бельгия и Германия) построили в прошлом году больше нового жилья, чем годом ранее. В Париже нехватка жилья так остра, что люди нелегально строят домики из картона или живут в гаражах.
Некоторые страны ищут новые способы борьбы с дефицитом жилья. В августе британские власти открыли сайт, где размещена детальная карта государственной земли и различных сооружений (от тюрем до офисных зданий), и чиновники ждут от граждан предложений по более рациональному использованию этих активов. Ожидается, что неэффективно используемая государственная земля будет продана для строительства жилья, а малоиспользуемые офисные здания и магазины переделаны в многоквартирные дома.
Но самое неожиданное решение нашли в Швеции. Начиная с июля домовладельцы могут строить на своих земельных участках небольшие домики для сдачи в аренду, для чего не нужно какого-либо официального разрешения. Ограничение лишь в одном: домик или attefallshus не может быть больше 25 кв. м и не выше 4 м.
Пузырь на перегретом рынке недвижимости Китая начинает лопаться.
Такое заявление руководитель самого крупного мозгового центра правительства Китая сделал 29 октября на проходившем в Пекине Всемирном форуме промышленных и коммерческих организаций на основании отчёта о результатах своих исследований.
Ли сказал, что в городах первого уровня (самых развитых, прим. ред.) ситуация с предложением земли и жилья остаётся напряжённой, что приводит к продолжению повышения цен на недвижимость. Однако, по его словам, сейчас на рынке недвижимости в городах третьего и четвёртого уровня предложение непрерывно растёт, а спрос за ним не поспевает, так как приток людей в эти районы происходит медленно.
В таких городах, как Вэньчжоу, Ордос и других, цены на недвижимость уже начали падать, то есть пузырь уже начал лопаться, отметил аналитик.
В каких городах уже начался этот процесс и насколько серьёзная там ситуации, Ли ответить затруднился, объяснив это отсутствием достаточного количества необходимых данных: «Зачастую очень нелегко получить достоверную информацию, которая нужна».
Ли Вэй также выразил беспокойство по поводу того, что пузырь на рынке недвижимости в городах первого уровня продолжает надуваться. По поводу того, когда он лопнет, Ли сказал, что предугадать это трудно, сейчас можно лишь продолжать наблюдать за ситуацией.
28 октября американский журнал Forbes опубликовал статью с красноречивым заголовком: «В Китае нет ни одного города, в котором не было бы страшных крупных пустующих районов».
В Китае есть множество пустых квартир, предложение недвижимости значительно превышает спрос, понятно, что этот пузырь «в конечном счёте, лопнет».
Авторы статьи пишут, что на севере Китая, в граничащей с Сибирью Манчжурии, построено огромное количество особняков, которые в настоящее время пустуют. А на юге в провинции Юньнань можно ехать минут 15 вдоль пустых многоэтажек. Пустующие районы-призраки есть также и в городах первого уровня, таких как Пекин и Шанхай.
Примечательно, что большинство китайцев хотят, чтобы этот пузырь поскорее лопнул, вероятно, не подозревая, чем это может обернуться для страны. По данным соцопроса, проведённого хедж-фондом Pivot совместно с китайскими интернет-порталами, такое мнение высказали две трети опрошенных жителей КНР.
Как рассказал в интервью радио Sound Of Hope китайский экономист Чэн Сяонун, в настоящее время местные власти препятствуют центральному правительству в сдерживании роста цен на недвижимость. По его словам, это происходит потому, что сделки на рынке недвижимости являются практически основным источником доходом многих местных муниципалитетов. Если цены упадут, они попросту разорятся.
По словам известного американского инвестора Джорджа Сороса, сейчас инвестирование в рынок недвижимости Китая несёт наибольшие риски.
Немало аналитиков также уверены, что разрыв пузыря на рынке недвижимости КНР повлечёт за собой более серьёзные последствия, чем в Японии в 90-х годах, после чего экономика страны восходящего солнца восстанавливалась 10 лет и так и не вышла на предкризисные показатели.
В странах, где у заемщиков есть право отказаться от ипотеки, если стоимость кредита начинает превышать стоимость жилья, спад жилищного строительства обернется глобальным дефолтом и кризисом банковской системы. В свою очередь в таких странах, как, например, Швеция, где банки могут изымать семейные доходы для обеспечения выплат по ипотеке, потребительские расходы населения резко снизятся. Итог будет в обоих случаях один и тот же: кризис и стагнация.
То, что мы сейчас наблюдаем, можно описать как замедленное воспроизведение недавней катастрофы на рынках недвижимости. И, как это бывает обычно, чем больше будет мыльный пузырь, тем сильнее будут последствия после того, как он лопнет.
Автор : Сергей Филатов, специально для «Сила в Движении».