Регистрация прав на недвижимость. Насколько далеко может зайти регистратор при проверке законности оснований.

  • законы рфЧто входит в предмет правовой экспертизы при госрегистрации права
  • Может ли регистратор отказать в регистрации оспоримой сделки
  • Как распределены функции по проверке законности сделки в Германии

Система регистрации допускает приобретение прав на недвижимое имущество добросовестными третьими лицами, даже если их запись в реестре была внесена неправомерно и не соответствовала реальному материально-правовому положению. Однако это не должно стать средством лишения права. В связи с этим необходимы гарантии, допускающие приобретение права от неуправомоченного отчуждателя лишь в исключительных случаях. Одним из таких процессуальных средств обеспечения правильности реестра выступает проверка законности оснований регистрации.

Правовой экспертизе подвергается только сделка, а не обстоятельства, предшествующие или сопутствующие ее заключению

При проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов и проверка законности сделки (п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; далее — Закон № 122- ФЗ). Под правовой экспертизой понимают изучение представленных документов с целью установления наличия основания, с которым связывается возникновение, изменение, переход, прекращение или обременение права, проверка соответствия формы и содержания документов требованиям действующего законодательства.

Так, в соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ регистратор должен установить, что форма, содержание и результат сделки являются законными (постановление от 01.11.2011 по делу № А49-2689/2010). Однако пределы данных полномочий не совсем ясны, в результате чего на практике нередко возникают споры о допустимости отказа в регистрации на том основании, что документы по форме или содержанию не соответствуют законодательным предписаниям.

Прежде всего, стоит отметить, что в предмет правовой экспертизы входит непосредственно сама сделка, служащая основанием для возникновения, изменения, обременения или прекращения права, но не обстоятельства и документы, предшествующие и сопутствующие ее заключению, поскольку при осуществлении своей деятельности регистрирующие органы не должны подменять другие органы.

Так, в одном из дел суд пришел к выводу, что условия возникновения у субъектов малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159- ФЗ, не относятся ни к форме, ни к содержанию договора купли-продажи, представленного в управление в качестве основания для регистрации перехода права собственности на спорное помещение. Поэтому регистратор не вправе был подвергать проверке наличие или отсутствие этих условий. Данный вопрос отнесен к компетенции органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления, уполномоченного на осуществление функций по приватизации имущества соответствующего уровня собственности (постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 по делу № А43-3374/2010-10-67). Однако эти рекомендации не всегда соблюдаются регистрирующими органами, и отказы в регистрации права в связи с отсутствием документов, имеют место до сих пор (постановление ФАС Московского округа от 19.12.2013 по делу № А41-7302/13).

Регистрирующие органы не вправе проверять соблюдение процедуры проведения торгов. Сделка, заключенная по результатам торгов, проведенных с нарушением правил, не является ничтожной, а становится недействительной как следствие признания в судебном порядке торгов недействительными (постановления ФАС Северо-Западного округа от 02.04.2013 по делу № А21-3008/2012, Волго-Вятского округа от 15.07.2013 по делу № А79-12793/2012).

Не входит в компетенцию регистрирующих органов и проверка факта исполнения обязательств сторонами по договору (постановления Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 № 5785/11 по делу № А63-4629/10 ; ФАС Поволжского округа от 11.07.2012 по делу № А06-6842/2011, Северо-Кавказского округа от 30.11.2012 по делу № А63-2326/2012).

Регистратор не может проверять сделку на предмет оспоримости

Общий принцип определения круга полномочий регистрирующих органов по правовой экспертизе можно сформулировать следующим образом: они вправе проверять сделки на предмет их ничтожности, но не оспоримости.

Так, Президиум ВАС РФ при рассмотрении одного из дел признал правомерным отказ регистрирующего органа в регистрации права собственности общества на основании договора мены земельных участков, заключенного с публичным собственником. Суд пришел к выводу, что договор является ничтожной сделкой, так как совершен в нарушение ст. 30 ЗК РФ, предусматривающей, что предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со ст. 38 ЗК РФ (постановление от 21.06.2011 по делу № А65-15941/2009-СА2-9).

Оспоримые сделки могут быть признаны недействительными только в судебном порядке по иску заинтересованных лиц (ст. 166 ГК РФ). Поэтому управления Росреестра не вправе проводить правовую экспертизу критериев их оспоримости. Непредставление документов не может служить основанием для отказа в государственной регистрации права.

Например, регистрирующие органы не вправе требовать предоставление информации, подтверждающей, что сделка, являющаяся основанием внесения записи в реестр, совершена с соблюдением порядка, установленного ст. ст. 79 и 83 Федерального закона от 26.12.1995 № 208- ФЗ «Об акционерных обществах» для совершения крупных сделок и сделок, в заключении которых имеется заинтересованность (постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2012 по делу № А56-45720/2011).

Представляется верным подход о допустимости отказа в регистрации только по основаниям, по которым сделка может быть признана ничтожной, поскольку оспоримая сделка является совершенно нормальной до момента ее оспаривания в суде, которое, возможно, вообще никогда и не произойдет.

В Германии обязанность по проверке законности оснований сделки возложена на нотариуса

Интересным представляется положение немецкого законодательства, в соответствии с которым при осуществлении проверки наличия оснований для внесения записи об изменениях в правах ведомство, ведущее поземельные книги, ограничивается проверкой процессуальных «суррогатов»: формального согласия и наличия зарегистрированного права у отчуждателя1, поскольку оно обладает весьма узкими ресурсами для проверки информации. Кроме того, высоко ценятся законодателем интересы оборота в быстром и бесперебойном осуществлении процесса внесения2.

Принцип формального согласия закреплен в § 19 Положения о поземельной книге: проверять лежащую в основании регистрации вещную сделку не требуется, но необходимо вместо этого согласие лица, чье право затрагивается, имеющее чисто процессуальную природу и направленное на осуществление записи в поземельную книгу. Принцип материального согласия установлен лишь для отчуждения права собственности, установления, изменения и передачи права застройки, когда требуется еще и предоставление надлежаще оформленного вещного договора об отчуждении недвижимости (нем. — Auflassung).

Однако данный принцип в некоторых случаях вытесняется принципом законности, так как ведомства, ведущие поземельные книги, обязаны обеспечивать соответствие содержания поземельных книг материально-правовому положению, а потому не могут «видящими глазами» сделать книгу неправильной, не должны содействовать добросовестному приобретению от неуправомоченного лица.

Между тем принцип законности не имеет никакого преимущества перед принципом формального согласия, а потому ведомство, ведущее поземельные книги, может проверить вещную сделку, если есть обоснованные фактами сомнения в ее действительности. Отказ возможен только в случае, если ведомство с уверенностью установит, что с внесением поземельная книга станет неправильной. Простых сомнений для отказа в регистрации недостаточно, но в таком случае можно ее приостановить для прояснения ситуации. Так, ведомство, ведущее поземельные книги, должно проверить полномочия лица на распоряжение. Это осуществляется на основании содержания поземельной книги.

Однако основная нагрузка по проверке законности сделки ложится на плечи немецкого нотариуса, поскольку предусмотрено нотариальное удостоверение как обязательственных, так и вещных сделок с объектами недвижимого имущества.

Благодаря нотариальному удостоверению гарантируется наличие безукоризненных и ясных документов, необходимых для внесения в поземельную книгу, устраняется возможность возникновения противоречий между материально-правовым положением и его отражением в поземельной книге, поскольку при совершении нотариального акта нотариус осуществляет исследование воли сторон, выяснение обстоятельств дела, консультирование по вопросам правового значения сделки. Если при осуществлении удостоверения он придет к убеждению, что сделка ничтожна, то в совершении нотариальных действий отказывается. Если существуют только сомнения в ее действительности или имеются признаки оспоримости, то удостоверение сделки совершается, но о возникших сомнениях делается запись в нотариальном акте3.

Рассмотрение данных вопросов имеет большое значение для процесса внесения, поскольку тем самым создается фильтр против поступления в ведомства, ведущие поземельные книги, недействительных сделок, осуществление которых может привести к неправильности записи о правах в книге4.

Внесению изменений в ст. 8.1 ГК РФ предшествовало широкое обсуждение вопроса о закреплении системы регистрации прав при участии нотариусов как в процессе оформления сделок, так и в передаче документов в регистрирующий орган посредством введения обязательной нотариальной формы сделок. Именно такой подход был закреплен в первоначальной редакции проекта федерального закона № 47538- 6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», принятого в первом чтении. Однако данное положение не нашло своего отражения в окончательном тексте закона, так как вызвало массу критики, связанной с опасениями роста числа необоснованных отказов в совершении нотариальных действий, удвоения системы проверки сделки со стороны государства (и нотариусом, и регистрирующим органом). В итоге в ст. 8.1 ГК РФ закреплено правило, согласно которому сделка должна быть нотариально удостоверена в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Хотя предполагалось, как следует из пояснительной записки к проекту закона, создание не еще одного препятствия для оборота, а, наоборот, условия для обеспечения его стабильности.

Автор: Юлия Валерьевна Старцева специалист второго судебного состава ВАС РФ

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *