Решение проблемы обманутых дольщиков: калька с Запада не сработает

В России дольщики пока вынуждены защищать себя сами

У российского долевого строительства много общего с отдельными странами, где инвестирование в жилье на ранних стадиях также вылилось в серьезную социальную проблему: это и слабое государственное регулирование – как в Болгарии, и коррупция – как в Испании, и недоступность жилья, вкупе с невысокой финансовой и юридической грамотностью – как в Индии (подробнее об этом в предыдущей статье «Обманутые дольщики есть не только в России. Почему инвестирование в стройки превращается в проблему»). Однако в мире есть развитые страны с цивилизованными рынками недвижимости, в которых проблема обманутых дольщиков успешно решена – обратимся к их опыту.

Банки дают добро
По мнению консультанта в области международных инвестиций в недвижимость и руководителя портала Indriksons.Ru Игоря Индриксонса, в четырех странах проблема долевого строительства отсутствует вовсе – в Великобритании, Швейцарии, Австрии и Франции. Строящиеся объекты в этих странах подлежат обязательному страхованию от риска долгостроя или банкротства или обязательному обеспечению банковскими гарантиями. При нарушении условий контракта страховая компания или финансовая организация, аффилированная с застройщиком, обязуется выплатить инвестору сумму, которую он вложил. Можно ли в России применить эти инструменты для решения проблемы обманутых дольщиков?

Первый инструмент защиты средств инвесторов — банковские гарантии. Но, к сожалению, перенести его на нашу почву сейчас практически невозможно. Дело в том, что, в отличие от нашей страны, на западе банки готовы стопроцентно кредитовать застройщика, если хотя бы 70-80% квартир забронировано по опционным контрактам (обязательство инвестора через определенный срок и за определенную сумму купить жилье), отмечает Игорь Индриксонс. При стопроцентном кредитовании застройщик может вовсе не привлекать деньги инвестора в строительство. Однако в России банки неохотно кредитуют застройщиков из-за отсутствия уверенности в том, что кредит будет возвращен. «Высокие риски – это особенность не только инвестирования в строительство, а инвестиций в России в принципе», — говорит Регина Аронова из ГК Альтимус.

За все ответит страховщик

Второй механизм защиты прав западных дольщиков – обязательное страхование рисков инвестора в строящееся жилье. Однако он тоже вряд ли будет эффективен на российской почве. По мнению директора департамента рисков Национального страхового и кредитного агентства (НСКА) Бориса Шаронова, сейчас закон об обязательном страховании в России может принести больше вреда, чем пользы: «Если такой закон будет принят и будет страховать полностью от всех рисков, по причине которых мы сегодня имеем обманутых дольщиков, то вряд ли это положительно скажется на рынке. По мнению специалистов, стоимость недвижимости на ранней стадии строительства вырастет до 20%. Кроме того, обязательное страхование само по себе не мотивирует застройщика добросовестно строить».

Иными словами, с учетом российских реалий, в случае обязательного страхования застройщику при возникновении финансовых проблем может быть более выгодно обанкротиться, чем исполнять свои обязательства перед дольщиками, поскольку за это перед инвесторами будет отвечать страховая компания. Однако при массовых банкротствах есть риск того, что страховые компании точно так же не смогут компенсировать людям потери. Вместе с тем такое явление, как обязательное страхование, по мнению Бориса Шаронова, только притупит бдительность дольщиков, а государству позволит полностью самоустраниться от контроля и решения проблем долевого строительства, которых, по перечисленным причинам, станет еще больше.

Главной причиной того, почему работающий в развитых странах механизм не даст плодов на российской почве, является безнаказанность, которой пользуются многие российские предприниматели. «У их застройщиков, впрочем как и у всех граждан и субъектов бизнеса, в крови патологический страх перед неотвратимостью наказания за нарушение закона, за коррупционные связи, уклонение от налогов. Если у них банк – банкрот, то и банкир – банкрот, а не как у нас – в списке самых богатых людей планеты», — говорит Борис Шаронов.

Более того, само страхование долевого строительства в Великобритании, Австрии и других развитых странах покрывает классические риски, такие как стихийные бедствия в месте строительства либо производства, возможное удорожание материалов, убытки, связанные с банкротством поставщиков. Эксперт подчеркивает, что речь идет именно о естественном банкротстве, в результате которого не возникает тотальных финансовых потерь с непонятным исчезновением всех проинвестированных средств. В России страхование от классических рисков не защитит от реальной опасности недостроя, так как в нашем отечестве его причины чаще всего определяются системными факторами присущими российскому формату долевого строительства и заключаются зачастую именно в безответственности его участников. «Нам не известны случаи, чтобы объект стал проблемным по причине проявления только классических рисков», — подтверждает Борис Шаронов.

На добровольных началах
Однако если обязательное страхование вряд ли поможет решить проблему обманутых дольщиков, то развитие добровольного страхования, по мнению эксперта, постепенно изменит ситуацию к лучшему – благодаря этому рынок начнет регулировать себя сам. «Страховая компания или банк, прежде чем выдать гарантию или страховой полис, изучает объект, оценивает риски, — объясняет Борис Шаронов. — Если застройщик непрозрачен, использует «серые» схемы продаж, то объект либо получит низкую рейтинговую оценку по надёжности и, соответственно, высокий тариф, который сделает его неконкурентоспособным, либо ему будет вообще отказано в страховании. В этих случаях дольщик будет предупрежден о том, что, вкладываясь в объект, он идет на серьезные риски. А тот, кто предупрежден, уже не может считаться «обманутым». Правда, даже добровольное страхование от классических рисков пока используют менее 20% российских застройщиков, а страхование финансовых рисков дольщиков пока развивающийся продукт немногих страховых компаний, поэтому покупателям жилья на стадии строительства лучше брать инициативу в свои руки.

Нужно отметить, что страхование – это не только плата за спокойствие и гарантированный возврат средств. Это еще и дополнительная проверка. Скажем, проверить надежность застройщика дольщик может, обратившись за ипотекой. Банк просчитывает риски и, если они есть, просто не даст кредит на небезопасное строительство. Однако необходимо понимать, что банк при выдаче кредита на стадии строительства больше беспокоит платежеспособность заемщика, то есть в случае проблем с новостройкой никто не освобождает дольщика от обязательств по кредитному договору И, если такое случиться, то при наличии страховки можно будет вернуть вложенные деньги и не только рассчитаться по кредиту, но и возместить собственные средства, отданные застройщику.

Обобщая как позитивный, так и негативный опыт зарубежного строительства и сопоставляя его с отечественными реалиями, можно смело сказать, что риски дольщиков в указанном сегменте существенно высоки всегда и везде. Но, как правило, покупатели выигрывают там, где существует серьезная законодательная база и где в распоряжении частного инвестора есть различные инструменты, позволяющие прогнозировать и сводить к минимуму все опасности и неожиданности долевого строительства.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *