В предыдущем номере журнала мы затронули тему страхования финансовых рисков участников долевого строительства. Публикация вызвала живой интерес у читателей. Поэтому мы обратились в «Национальное страховое и кредитное агентство» (НСКА) с просьбой прокомментировать ряд вопросов. Борис Шаронов, директор департамента рисков НСКА, начал беседу с описания ситуации на рынке строительства Москвы и Подмосковья.

— Рынок недвижимости за прошедший год показал сильную динамику роста продаж, в том числе и жилья на стадии долевого строительства. Повышаются продажи, рынок развивается и расширяется, но при этом остаются актуальными проблемы обманутых дольщиков и факты «недостроя».

Общее количество обманутых дольщиков по данным, представленным Министерством регионального развития, превышает 84 000 человек, это свыше1000 проблемных объектов, что составляет около 10% общего количества строящихся объектов. На самом деле, по данным движения «Однодольщики» цифры существенно выше. Администрация на местах сама не знает, сколько проблемных объектов на территории, за которую они отвечают. Например, по данным губернатора Московской области Бориса Громова, в Подмосковье 39 проблемных объектов, тогда как на самом деле в регионе больше 450проблемных объектов и 120 тыс пострадавших граждан .В итоге, к категории обманутых дольщиков в Москве можно отнести порядка 45 000 семей, при этом официальная информация от чиновников от 6000 до 1800 семей.

— Не могли бы вы хотя бы вкратце напомнить историю развития рынка долевого строительства?

— Практика покупки жилья в доле началась в 90-е годы. Именно в то время начали развиваться инвестиционные механизмы финансирования строительства жилья с использованием в качестве основного источника финансирования дешевые средства граждан, привлекаемые по разнообразным договорам. Главная особенность этих договоров по сей день такова, что люди, вкладывающие средства, полностью теряют над ними контроль, лица, привлекающие средства инвесторов, вольны использовать их по своему усмотрению. За последующие годы менялось законодательство, предпринимались попытки контролировать застройщиков, но основная формула неизменна – управляют привлеченными средствами и принимают решения одни, а риски проектов несут другие.

Как только стали учащаться случаи мошенничества, недостроя, банкротства, рынок незамедлительно отреагировал на такие тенденции появлением услуг страхования рисков и нежелательных последствий при покупке недвижимости. Но форма оказания данных услуг была очень далека от идеала. «Карманные» компании застройщиков, стали предлагать страховки, но только не для реальной защиты интересов клиентов, а для минимизации налогообложения. Такая практика была довольно распространенным явлением несколько лет назад, что безусловно, дискредитировало еще не массовый на рынке продукт реального страхования финансовых рисков дольщиков. Сейчас, благодаря объявленной компетентными органами войне со всякого рода финансовыми схемами, практически не встретишь компаний, которые бы массово продавали такое безобразие. Но рынок страховых услуг, конечно же, не стоит на месте и в настоящее время существуют компании, которые страхуют от реальных нежелательных последствий при покупке недвижимости на стадии строительства.

— С какими острыми проблемами может столкнуться рядовой покупатель, решая приобрести квартиру на стадии строительства?

— Во-первых, банкротство застройщика. Основная причина – недостаток финансирования и, как следствие – неплатежеспособность. Как правило, каждый объект является финансово замкнутым, поэтому любые неплановые убытки, связанные с банкротством поставщиков или подрядчиков, финансовые кризисы, ошибки при оценке экономической целесообразности проекта, просрочка кредитных обязательств застройщика, злоупотребления со стороны партнеров, либо своего персонала, — все это может привести к банкротству.

Во-вторых, срыв сроков строительства. Данная проблема может, как вытекать из предыдущей, так и быть самостоятельной. Срыв или перенос сроков может наступить из-за некомпетентности застройщика или девелопера, но в большинстве случае на это влияют внешние факторы. Могут возникнуть проблемы с внешними коммуникациями, измениться коньюнктура рынка, подорожать строительные материалы. Но любой из этих факторов произойдя, повлечет неисполнение сроков передачи квартиры в собственность покупателя, которые были указаны в договоре долевого участия. Причин существует много, но итог для покупателя один – отсутствие вложенных денег, новой квартиры и какой бы то ни было определенности и гарантий. Людям остается только ждать и верить в то, что говорит девелопер или застройщик. Других вариантов тут, к сожалению, нет.

В-третьих, некомпетентность покупателей. Несомненно, существуют проблемы в действии и применении законодательства, коррупция, но важно не забывать о личной ответственности человека, подписывающего договор долевого участия. Важно проявлять внимание и бдительность, четко осознавать кому, а главное за что вы платите деньги. Сейчас на рынке существует множество возможностей обезопасить свои вложения – это и возможности провести экспертизу объекта и застройщика, получить консультацию экспертов в сфере недвижимости, юриспруденции и права, воспользоваться услугой страхования финансовых рисков.

— Как выбрать «правильную» страховку?

— Если говорить об услугах страхования рисков долевого строительства жилья, то их, конечно же, можно рассматривать с точки зрения гарантии сохранения вложенных средств. За счет того, что на рынке до сих пор нет единого названия услуг страхования рисков дольщиков, то предлагаемые услуги страховщиков могут сильно различаться, и под похожими с виду названиями могут скрываться абсолютно разные по степени страховой защиты продукты. Поэтому необходимо внимательно относиться к выбору страховых услуг. Важно, чтобы договор страхования включал защиту от реальных рисков, которые существуют на практике, с которыми вы можете столкнуться: банкротство застройщика, перенос/срыв сроков сдачи объекта, риски при выполнении подрядных строительных работ. Главное внимательно и критично отнестись к выбору не только самих услуг, но и страховой компании: внимательно читать договор, ознакомиться с лицензией и правилами страхования, при необходимости воспользоваться консультацией юриста.

— Хорошо. А если случится страховой случай, действительно ли можно получить страховые выплаты? Нет ли здесь какого-то подвоха?

— Если Вы приобретаете страховку у зарекомендовавшей себя компании, договор страхования финансовых рисков составлен по всем правилам, то Вы обязательно получите свои деньги, такая практика существует на рынке.

Например, сейчас наша компания начинает урегулирование убытков по объекту, где произошел страховой случай — перенос сроков сдачи объекта. Важно заметить, что когда в 2010 году мы аккредитовывали данный объект, строительство было практически завершено, график строительства не нарушался, квартиры продавались в строгом соответствии с ФЗ-214 и надежность застройщика не вызывала сомнений у экспертов нашей компании. Объект был благополучно достроен в срок, но сдать в собственность жилье сейчас нельзя, так как возникли проблемы с внешними коммуникациями. У наших клиентов в сложившейся ситуации есть выбор: или вернуть в полном объеме вложенные деньги уже сейчас, или оформить пролонгацию договора страхования и если сроки вновь будут перенесены либо возникнут другие неблагоприятные обстоятельства, они получат свои деньги в следующем году.

По риску банкротства застройщика, можем сказать только одно, если в период действия договора страхования начато судебное производство, то независимо от того, когда наступит банкротство должника, (даже если срок договора страхования закончится) клиентам будет возмещать ущерб.

— Сейчас активно обсуждается инициатива введения обязательного страхования на рынке новостроек и вторичном рынке недвижимости, а также принятия поправок в законодательные документы, направленные на то, чтобы обязать компании страховать заранее установленные,

перечисленные законом страховые случаи. Введение данных инициатив поможет в решении существующих проблем на рынке долевого строительства?

— Обязать страховые компании заключать договоры страхования на конкретных условиях можно только одним способом – ввести обязательное страхование, как ОСАГО. Введение обязательного страхования ответственности застройщика за неисполнение обязательств по договору невозможно по многим причинам. Перечислю основные.

Высокая, исходя из существующей статистики, цена такого страхования для застройщиков приведет к удорожанию стоимости строящегося и готового жилья и, как следствие, приведет к сокращению объемов строительства

Обязательное страхование не является рыночным механизмом, мотивирующим застройщика к добросовестному исполнению обязательств, является благоприятной средой для мошенничества и коррупции

Добросовестные застройщики будут платить за нерадивых и содержать всю административно чиновничью надстройку, не приобретая при этом конкурентных преимуществ на рынке, что неизбежно приведет к эффекту «неблагоприятного отбора», в результате которого произойдет резкое увеличение количества проблемных и недобросовестных застройщиков

И главная системная причина – усиление коррупции в административной, строительной, разрешительной и других сферах, что еще больше усугубит проблемы в области долевого строительства

Мы за развитие добровольного страхования финансовых рисков дольщиков. Особенностью этого продукта является и то, что договор страхования заключается не на год, а на срок, превышающий обязательство застройщика по передаче объекта страхователю. От каких страховых случаев, на каких условиях страховать, каждый страховщик и страхователь определяют на принципах свободы договора, а стоимость страхования, как и страховое покрытие, являются инструментом здоровой рыночной конкуренции.

Источник: Рисковое дело // Журнал «Мир&Dом. Новостройки»