Все чаще то из одного, то из другого уголка рынка жилой недвижимости Московского региона раздаются тревожные, а то и панические нотки. У одних они звучат местечково: клиентов стало гораздо меньше, покупателей найти сложней и т.д. и т.п. Другие строят почти апокалипсические сценарии снижения спроса на московское и подмосковное жилье и цен на него, затоваривания рынка. В пику им удачливые участники рынка новостроек хвалятся быстрыми темпами продаж и ростом цен в своих проектах за год на 15%, 20% и даже 30%. Понятно, почему так происходит — каждый участник рынка видит свою часть пирога, личные неудачи воспринимает как неудачи всего рынка, а личные победы склонен преувеличивать и приукрашать. Накладываются на эту разношерстную какофонию и, порой, односторонние мнения отдельных экспертов, сформированные не исходя из объективного рассмотрения проблематики, а из цели продвинуть в прессу некий жареный тезис, под который уже и подбираются одни факты и игнорируются, те которые в «перченую» картину мира жилой недвижимости не вписываются.
Взглянем на состояние и перспективы рынка жилой недвижимости Московского региона, пользуясь (на сколько это возможно) объективными показателями, но при этом понимая, в чем несовершенство и погрешность ряда из них. Начнем с наиболее популярного показателя — изменения цен на жильё на вторичном рынке.
В Москве в старых границах рублевые цены на вторичном рынке столицы с начала года выросли на 1% (данные АЦ ГдеЭтотДом.РУ). В прошлом году рост составил 6%. Да, цены перестали расти, но о снижении, тем более заметном, говорить не приходится. Пока окончательный спад не наступил, хотя тенденция прослеживается весьма тревожная. Аналогичная ситуация и в Московской области — ценовая стагнация на вторичном рынке. При этом в прежние годы область немного отставала от столицы по темпам роста цен. Причина проста — огромные объемы строительства нового жилья именно в области и существенное обветшание старого жилого фонда в этом регионе. Здесь, в отличие от Москвы, масштабной компании по капитальному ремонту домов, расселению морально и физически устаревших домов не было. С другой стороны уже возведенные в области многочисленные новостройки постепенно переходят в категорию «вторичного» рынка, омолаживая его, положительно воздействуя на средний уровень цен.
Теперь посмотрим на такой показатель, как количество сделок купли-продажи. К сожалению, законодательные изменения в Гражданский кодекс по порядку регистрации сделок с недвижимостью подпортили картину. Теперь получить объективные данные по количеству именно сделок купли-продажи квартир в Московском регионе непросто. Некоторые местные отделения Росреестра (например, московское) выдают с марта 2013 года такой показатель как «число регистраций прав собственности в силу договоров купли-продажи (мены) жилья». Он несопоставим с данными прошлых лет, которые выдавались в виде числа регистраций самих сделок купли-продажи. Впрочем, сопоставимость частично была утрачена еще с июля 2012 года. Именно тогда и стала заметно стагнация рынка жилья. Тогда статистику по сделкам на территории области, включенной в Москву, стали засчитывать в московские данные и соответственно не засчитывать в областные. Но, по крайней мере, можно было суммировать данные статистики Москвы и Московской области и оценить рынок Московского региона в целом. При этом такой часто используемый показатель Россреестра как «число регистрируемых прав, обременений» с точки зрения анализа рынка жилой недвижимости мало что дает. Под него подпадают десятки видов записей в реестр, не имеющих отношения к экономической активности на рынке. Это могут быть записи об аресте, дарении, наследовании, сервитуте, разделе долей и т.д. и т.п. Этот показатель от Росреестра за один год способен меняться на несколько десятков процентов (%), что не имеет никакого отношения к реальной оценке экономического состояния рынка жилой недвижимости, зато, видимо, имеет отношение к изменениям в схеме работы самого Росреестра.
В сложившихся условиях более-менее адекватным показателем активности на рынке жилой недвижимости (как первичной, так и вторичной) может служить еще одна доступная цифра от Росреестра — суммарное число регистраций прав в силу договоров купли-продажи (мены) и регистраций договоров долевого участия. В 2012 году этот показатель достиг рекордных значений. Однако по итогам первых трех кварталов 2013 года зафиксировано небольшое снижение — на 4%. Даже официальные источники вынуждены были показать пусть небольшое, но снижение…
График 1. Число регистраций прав в силу договоров купли-продажи (мены) и договоров долевого участия в Москве и Московской области, 2007-2013 годы, данные Росреестра
Те или иные характеристики числа сделок не единственный показатель оборотов рынка жилой недвижимости. Есть еще, например, такой показатель, как число выданных (зарегистрированных) ипотечных кредитов. Причем данные по Москве и Московской области публикует как Центральный Банк, так и местные отделения Росреестра. Хотя методика подсчета различных ведомств не идентична и значения показателей несколько отличаются, но по ним вполне можно судить о том, что рынок жилищного кредитования в Москве и Московской области в 2013 году продолжал расти, хотя и не так бурно, как в предыдущие годы. Число выданных ипотечных кредитов в Московском регионе по данным Центрального Банка за первые три квартала 2013 года выросло на 26%, по сравнению с аналогичным периодом 2012 года. При этом из роста числа ипотечных кредитов, конечно, не всегда можно делать прямой вывод, о росте числа сделок на рынке в целом. Ведь число сделок с жильем и новостройками может постоянным и даже уменьшаться на фоне роста числа ипотечных кредитов. Возможно это в случае, когда доля сделок с использованием ипотечных кредитов быстро растет, а доля «живых» денег на рынке снижается. Понятно, что с заметным ухудшением экономической ситуации в России, происходящим последние полтора — два года, идёт резкое снижение доли «живых» денег на рынке. И как показывает статистика, доля ипотечных денег на рынке жилья Московского региона, доля сделок с использованием ипотечных кредитов, действительно заметно растет. Что лишний раз свидетельствует о снижении реальной покупательской способности населения.
График 2. Количество выданных ипотечных кредитов в Москве и Московской области,2008-2013 год, данные ЦБ РФ
График 3. Доля ипотечных сделок в Москве и Московской области, 2008-2013 год, данные Росреестра и АИЖК
Еще один показатель, который характеризует состояние рынка жилья — количество заключаемых договоров долевого участия на рынке новостроек
Здесь опять необходимо оговориться о том, что статистика претерпела изменения, из-за включения с июля 2012 года части территории Московской области в город Москва. Договора, которые засчитывались в узурпированный кусок Московской области, теперь засчитываются в статистику Москвы. Есть у этого показателя еще один важный нюанс. Далеко не все сделки по новостройкам заключается по договорам долевого участия, а значит, попадают в эту статистику. Часть проектов реализуется по схемам ЖСК, часть по иным. Однако, если в первые годы действия закона о долевом строительстве доля участников рынка, действующих его в рамках резко росла, то последние два года почти стабилизировалась и даже уменьшилась, что сделало показатели разных лет более сопоставимыми. Если посмотреть на статистику по числу договоров долевого участия в Москве, то явно виден скачок, от присоединения Новой Москвы, после чего рынок уверенно вышел на уровень в 2000 сделок в месяц. При этом сравнение трех сопоставимых месяцев (август-октябрь) показывает, что в 2013 году значимого снижения числа заключаемых договоров долевого участия в жилищном строительстве не произошло. И это несмотря на то, что в 2013 году на рынок Москвы поступил значительный объем предложения квазижилья — апартаментов, продажи которых в этой статистике не учитываются. Понятно, что статистические показатели, не отражают реальной картины, учитывая данное присоединение, а соответственно и объединение данных.
График 4. Количество зарегистрированных договоров долевого участия в жилищном строительстве за 2012-2013 год в городе Москва (с августа 2012 года — с учетом территории Новой Москвы), данные Росреестра
Для оценки ситуации можно взглянуть и на такой показатель, как ввод в строй жилья в Москве и Московской области. Надо отметить, что результаты по вводу в строй жилья в Московском регионе первых 10 месяцев 2013 года опережают результаты первых 10 месяцев 2012 года на 31%. Вполне вероятно, что 2013 год окажется рекордным за последние годы в Московском регионе по объемам ввода в строй жилья — ввод превысит 10 миллионов квадратных метров. При этом, если взглянуть на такой опережающий показатель, как объем строительных работ, то он снижается. Но снижается, но пока, не так уж на много. За десять первых месяцев 2013 года объем строительных работ в Московском регионе (Москва и Московская область) составил 714 миллиардов рублей, что на 5% меньше чем за аналогичный период 2012 года. При этом заметно снижение объема строительных работ в Московской области (на 23%) — из-за эффекта «Новой Москвы». Необходимо учесть, что в объеме строительных работ, учитываются как объекты жилищного строительства, так и инфраструктуры и коммерческой недвижимости. «Чистой» картины по жилью тут не видно.
График 5. Ввод в строй жилья в Москве и Московской области за 2005-2013 годы, млн кв. м, данные Росстата
График 6. Объем строительных работ в Москве и Московской области за 10 месяцев2012-2013 годов, млрд рублей, данные Росстата
Итак, если сравнить то, что происходило во второй половине 2008 года и в 2009 году, когда на рынке жилой недвижимости действительно был кризис и то, что происходит сейчас, то слово кризис выглядит излишне громким. Никаких объективных показателей, свидетельствующих о заметном снижении числа сделок на вторичном рынке или рынке новостроек нет, как и о снижении цен. Конечно, период посткризисного восстановления и последующего роста денежных и количественных оборотов рынка жилья завершился. Кончился, по сути, еще в 2012 году. И теперь рынок работает в стадии долгосрочной «стагнации». Стадии весьма неприятной, так как участники рынка привыкли к постоянному росту — длительная стагнация психологически воспринимается негативно. При этом если мы взглянем на основной, пожалуй, в нашей стране экономический индикатор — цены на нефть, то увидим, что с внешнеэкономической точки зрения ничего экстраординарного не происходит — цены уверенно держатся в коридоре 100-115 долларов за баррель нефти сорта Brent. То есть внешних причин для кризиса нет, но нет и надежд на новую «подпитку» извне. Надо отметить, объемы экспорта в отличие от предыдущих лет не растут. За первые 10 месяцев объем экспорта составил 98,7%.
Что касается 2014 года, то, учитывая как прогнозируемое снижение потока «свободных» денежных средств у населения (описание причин потребует отдельной статьи), так и начавшуюся экономическую стагнацию с почти нулевыми темпами роста ВВП и уровня доходов населения, высока вероятность небольшого снижения цен на вторичном рынке Московского региона (на 1%-2%). Рынок новостроек традиционно будет достаточно пестрый, поделившись на «лидеров» и «аутсайдеров», однако многие участники рынка перенесут запуск новых проектов и новых этапов уже реализующихся проектов на более отдаленную перспективу. При этом поддержка рынка строительства жилья в Москве и Московской области может придти со стороны государства, если оно предпримет меры по росту доступности ипотечного кредитовании, роль которого с каждым годом усиливается. Правда, как показывает печальный опыт предыдущих лет, а также новые законодательные инициативы, рассчитывать на помощь государства вряд ли возможно в ближайшей перспективе. Ожидается, что, вырастет роль бюджетного заказа на рынке и доля его в портфеле многих компаний московского региона. Например, в Москве планируют построить за счет бюджетных средств в ближайшие 3-4 года более 2 миллионов квадратных метров жилья, причем далеко не на окраинах города. Продолжается и запуск новых проектов в Московской области, реализуемых на государственных землях при поддержке фонда РЖС. В Москве все больший ход набирает освоение крупных промышленных зон в районе Третьего Транспортного кольца — ЗиЛ, Серп и Молот и другие. На этом фоне наиболее туманными выглядят перспективы «Новой Москвы», так как приоритетными проектами после Олимпиады в Сочи, куда направит усилия государство, по всей видимости, станут чемпионат Мира по футболу в 2018 году, строительство ЦКАД в Московской области и высокоскоростных железнодорожных магистралей.
Автор : Александр Пыпин.