Самые надежные вложения денег оказались убыточными

1473686826_1529444028

Олег Сухов, адвокат, президент гильдии юристов рынка недвижимости, председатель Межрегионального третейского суда Москвы и Московской области:

— Жилищный рынок в кризис традиционно демонстрирует смену устойчивых трендов и навязанных стереотипов. Несмотря на то, что россияне по-прежнему не изменяют своим представлениям, что недвижимость была, есть и остается лучшим объектом инвестиционных вложений, эксперты настойчиво доказывают обратное. При этом берут во внимание три основных критерия надежного размещения капитала — защиту от инфляции, уровень доходности и возможные риски.

В кризис, в полной зависимости от дешевого рубля, высоких ставок на ипотечные кредиты и уровня платежеспособного спроса недвижимость начинает серьезно дешеветь. Так было в 2008 году, когда жилье упало в цене в среднем на 20 процентов, и лишь три года спустя рынок частично восстановился. Но едва ли продажа квартиры могла окупить инвестиционные затраты, не говоря уже о получении хотя бы минимального дохода. На пике оживления отрасли квартиры прибавили столько, сколько потеряли в кризис.

Доходный потенциал таких операций инвесторы и сейчас оценивают как нулевой или даже отрицательный. Можно сказать, что старт валютного обвала в начале 2014-го предопределил судьбу рынка, как минимум, на ближайшие пять-шесть лет.

Средняя цена однушки в Москве в тот период опустилась ниже 100 тысяч долларов — впервые за 9 лет. И это непременно отразилось на статистических показателях Росреестра. Рекорд был поставлен по количеству сделок на рынке строящегося жилья. По итогам 2014 года в Москве зарегистрировали свыше 24 тысяч договоров долевого участия — это на 13 процентов больше к уровню показателя 2013 года. Это был пик продаж новостроек, который последующие годы только падали.

Но не только инфляционные издержки и разница в курсе валют снижают эффективность таких вложений. В структуру обеспечительных затрат стоит включить и ставку в 13 процентов налога на доходы физлиц — НДФЛ. С этого года от его уплаты освобождаются только те продавцы, которые являлись собственниками квартир на протяжении 5 лет. Понятно, что экономические прогнозы с такой долгосрочностью рискуют не оправдаться.

По статистике, квартиры в новостройках москвичи приобретают гораздо реже, чем жилье на вторичном рынке — за первую половину 2016 года Росреестр оформил почти 14,5 тысячи сделок в рамках долевого участия и порядка 63 тысяч — по договорам купли-продажи. Оно и понятно: с одной стороны — новое жилье на порядок дешевле, с другой — приобретать его всегда рискованнее, так как физически и юридически его еще нет.

По сути, вкладывать деньги в то, что еще не построено, по определению ненадежно. А экономический кризис только усиливает финансовую неустойчивость и вероятность банкротства застройщика. Для Москвы такие опасения оказались чрезвычайно реалистичными.

По данным компании «Метриум Групп», в нынешнем году в столице должны были ввести в эксплуатацию почти 100 жилых объектов, более половины из которых планировалось к сдаче уже в первом полугодии. Однако процент завершенности оказался рекордно низким — по состоянию на сентябрь всего 22 новостройки готовы к заселению. Своих обязательств перед дольщиками девелоперы не выполнили и на треть.

382992-native.v0.1

Вместе с тем инвестиции во «вторичку» — объекты с меньшей ликвидностью, традиционно служили хорошей защитой от инфляции, а также могли гарантировать владельцу небольшой доход от аренды. В нынешних рыночных условиях даже эта классическая инвестиционная модель, увы, несостоятельна.

Во-первых, рынок вторичного жилья в столице и в большинстве городов миллионников серьезно перегружен. Во-вторых, ожидаемый низкий спрос подразумевает хороший дисконт, который за последний год достиг десятилетнего максимума — в среднем по Москве до 9 процентов. Быстро продается лишь каждое третье предложение, которое закрывается по сниженной цене. В-третьих, вторичная недвижимость — это все-таки объекты не самого высокого качества — больше половины жилого фонда в столице изношена. Чем старее жилье, тем больше затрат потребуется на его капитальный ремонт.

По статистике, квартиры в старых домах дешевле новостроек на 20 процентов, при этом параметры по метражу, этажности и удаленности от метро могут быть сопоставимы. Именно поэтому в качестве объектов для перепродажи с целью приумножения капитала «вторичка» никогда не представляла интереса.

Пока рынок недвижимости в Москве продолжает медленно падать вследствие безденежья потребителей, низких оборотов и превышающего спроса объема предложений, аналитики советуют воздержаться от заключения инвестиционных сделок. Либо быть готовым к тому, что окупить вложения и обеспечить доход нельзя будет еще как минимум в течение пятилетки. Пик рецессии прогнозируют на начало 2018 года. Но даже после этого срока восстановление, если оно еще начнется, будет совсем не быстрым, а по ряду моментов возврата к прежним показателям вообще ожидать не стоит.

Обязательно снизятся темпы продаж жилья, а цены в лучшем случае долго будут удерживаться на существующем уровне, в худшем — возможно продавцам еще неоднократно придется их снижать, чтобы поддерживать хотя бы минимальный уровень спроса.

Доходность от недвижимости продолжит оставаться низкой, и хорошей альтернативой приобретению квартиры может стать банковский депозит или вложение в коммерческие активы как в России, кстати, при этом можно смело ориентироваться на регионы-доноры и небольшие развивающиеся города, так и за рубежом. В случае необходимости долгосрочного вложения — вариант с арендой будет самым приемлемым.

А распознать первые позывы отрасли к стабильности можно по нескольким признакам: стабилизация валютного рынка — укрепление рубля, рост доходов населения, сокращение темпов и объемов строительства, которое, в свою очередь, позволит очистить сектор от ненадежных застройщиков, сомнительных проектов и приведет в соответствие показатели спроса и предложения.

Хотя кризисное и посткризисное время — не самое удачное для крупных приобретений, покупайте квартиру, и только готовую квартиру, только если в ней действительно есть большая необходимость, а у вас в запасе — нужная сумма.

Взваливать на собственные плечи бремя многолетней ипотеки, особенно на не построенное еще жилье  — сегодня более, чем не разумно. Кризис — период взвешенных и рациональных трат, глубокого соизмерения рисков вероятных убытков и оценки соотношения цены и качества, время аналитического изучения ситуаций на объектах и историй застройщиков — такие локальные мониторинги помогут домохозяйствам обеспечить финансовую безопасность.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *