Невиданный объем нового предложения на рынке строящейся недвижимости и снижение активности покупателей привели к тому, что рост стоимости квадратного метра отстает от инфляции.

В октябре цены первичного рынка слегка подросли в рублевом выражении. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя стоимость предложения квадратного метра жилья, строящегося в границах Санкт-Петербурга, повысилась за месяц на 2,2% (на 2 тыс. руб.) и составила 96,7 тыс. руб. Тем самым цены на петербургском первичном рынке в середине осени даже обогнали официальную инфляцию, которая, по мнению экспертов, за минувший месяц составила не более 1,5% (официальных данных Росстата РФ за октябрь еще нет).

Но такой результат в «забеге» средних цен и инфляции получен лишь на коротком отрезке. В целом национальная валюта обесценивается намного быстрее, чем дорожает недвижимость. Ключевой показатель для анализа ситуации на рынке жилья – доходы населения. Но они в последние годы не росли, а у большинства населения неуклонно снижались. Поэтому российский рынок жилья, едва восстановившись после кризиса 2008 года, вкатился в стагнацию, которая продолжится рецессией.

Долгосрочный прогноз развития рынка жилья на десять лет, который недавно представил авторитетный аналитик российского рынка недвижимости Геннадий Стерник, озадачил российских риэлторов: «В ближайшие два года им придется готовиться к существенному снижению покупательского спроса и цен, затем – к их резкому падению. Рост (и спроса, и цен) начнется в 2019 году. В ожидании рецессии застройщики должны будут реагировать на изменившиеся условия уменьшением объемов вводимых площадей, поведут консервативную политику и предпочтут не инициировать крупных проектов.»

Но рецессия, «дно» которой, по мнению известного эксперта, должно прийтись на 2017 год, все-таки будет на много более масштабной, нежели та, что имела место в 2008-2009 годах. Так как при ухудшении покупательской способности, берущей своё начало ещё с середины 2012 года, предложение жилья на «первичке» увеличилось на порядок, по сравнению с 2008 годом. Произошло явное затоваривание рынка.

Большинство населения не имеет больше наличных средств, следствием этого явилась катастрофическая закредитованность граждан. Банки, видя растущую угрозу не возвратов ипотечных кредитов обусловленную экономическими факторами, пытаются отсечь ненадёжных клиентов путем увеличения процентных ставок. Что также ведёт к резкому снижению покупательского спроса, увеличивая риски девелоперов.

Для того чтобы сделать прогноз о том, куда дальше двинется рынок жилья (а именно – цены и спрос), приходится оперировать прогнозными сценариями Минэкономразвития на предмет динамики прироста ВВП и доходов населения. Но здесь сделаем оговорку: официально публикуемые оценки перспектив от правительственных экспертов, как правило, более оптимистичны, нежели неофициальные, которые порой высказываются в частных беседах. Так вот, при подготовке прогнозов для рынка недвижимости мы учитывали в первую очередь пессимистичные оценки положения дел в экономике. Результат в данном случае получается не столь радужным, как хотелось бы, но, по крайней мере, он дает возможность вовремя и в нужном месте стелить соломку тем девелоперам, которые привыкли реально оценивать реальную картину строительного рынка и не успокаивают себя магией цифр официальной статистики.

ПЕЧАЛЬ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ

С начала этого года средняя стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 6% (на 5,6 тыс. руб.), а по сравнению с октябрем 2013-го – на 7%

Цена предложения

(на 6,4 тыс. руб.). За три квартала текущего года уровень инфляции составил 6,2%, за 12 месяцев – 8%. По итогам 2014 года, заявил в недавнем интервью министр экономического развития РФ Алексей Улюкаев, инфляция может быть «существенно больше» прогнозировавшихся ранее 8%. Как предполагают экономисты, она достигнет 11-12%. Так что реальные цены на жилье снижаются. К сожалению, вместе с покупательской способностью рубля.

В пересчёте на твёрдую валюту падение стоимости метра выглядит и вовсе катастрофическим. Текущие средние цены предложения составляют 2,28 тыс. долларов за кв. м против 2,98 тыс. долларов годом ранее. В евро аналогичные показатели составляют 1,8 и 2,2 тыс. Страна вошла в период глубокого кризиса. С начала года отечественная валюта потеряла 20% по отношению к евро и доллару. Годовой уровень инфляции, по данным Центробанка РФ, к середине ноября достиг 7,8%. По прогнозам Минфина, к концу года этот показатель перевалит за 8%. Наиболее пессимистично настроенные аналитики утверждают, что годовая инфляция окажется на 4-6 процентных пункта выше.

Казалось бы, в период экономический «зимы» наиболее верная стратегия – залечь на дно и перейти в режим сохранения энергии. Но этот путь устраивает далеко не всех: часть россиян, хотя наверняка отнюдь не бόльшая, продолжает волноваться по поводу сбережения и приумножения своих накоплений. 

Правильный ответ – не знаю. Ситуация на рынке более чем неоднозначная. Рост средней цены предложения на квартиры в новостройках Петербурга, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», с начала 2014 года составила чуть более 2%. Оценка Консалтингового центра компании «Петербургская Недвижимость» немного оптимистичнее: рост за период с января по сентябрь в обжитых районах города составил 4,6%, зато в пригородах – всего 3%. В любом случае в этой гонке выигрывает инфляция. А если сравнить прошлогодние цены с текущими в валютном выражении, приходишь к неутешительному выводу о падении стоимости недвижимости.

На фоне ценовой стагнации на рынке недвижимости более привлекательно на первый взгляд выглядят предложения о размещении средств на банковских счетах под 11, 12 и даже 13% годовых в рублях. Но поступают они от малоизвестных кредитных организаций, которые в этом году в массовом порядке теряют лицензии. Госбанки привлекают деньги вкладчиков под процент, мало отличающийся от инфляции, – под 8-9% годовых.
Куда податься соотечественнику с несколькими миллионами рублей на руках, которые не были вовремя конвертированы в твердую валюту? Какую стратегию выбрать инвестору, если подошел срок продавать по переуступке почти достроенную квартиру и решать, как поступить с «вынутыми» из стройки рублями? Эти вопросы были переадресованы специалистам – представителям инвестиционных компаний, банкирам, риэлторам, застройщикам.

Часть экспертов отказались давать советы ввиду непредсказуемости сценариев развития экономики. Другие отделались общими фразами. Третьи сосредоточились на продвижении собственных услуг.

Нынешняя ситуация может пойти на пользу единственной категории покупателей – тем, кто в прошлые годы терпеливо копил деньги в иностранной валюте на решение квартирного вопроса и наконец-то дождался своего звездного часа. Инвесторы, приобретавшие недвижимость в спекулятивных целях, напротив, пребывают в унынии и, возможно, корректируют свою стратегию в соответствии с ситуацией не «купить на котловане и быстро перепродать», а сдавать в аренду в ожидании реального роста цен в будущем.

Сейчас повсеместно сжатие спроса на более мелкие товары и услуги, чем квартира в миллионы рублей. Вон уже и звезд на корпоративы меньше заказывают и на их долларовые расценки никто не клюет.

Нынешний более чем двухгодовой застой, за исключением пары месяцев начала 2014 года, усиливается с каждым месяцем. Почему двухгодовой — в августе 2012 года цены на вторичке достигли 95 000 за квадрат и больше года стояли почти на одном уровне.

Если бы не Крым, возможно, коррекция давно бы наступила. А так — временная отсрочка. Да и реального роста из-за Крыма нет — просто самое дешевое смели на ажиотаже, вот и средняя цена поднялась на каких то 5-6 % по сравнению с 95 000 в августе 2012 года. 5-6 % роста за почти 2,5 года — это, как минимум, 5-кратное отставание от даже официальной, заниженной инфляции.

Сами риэлторы о застое на РН охотнее всего говорят, когда надо продать дорогую квартиру.

Скорее всего в начале марта 2015 года вопреки наивным ожиданиям ни о каком оживлении не будет идти речи, а просто будет еще хуже со спросом чем сейчас и вот тогда у большинства самых упертых продавцов начнут сдавать нервы и рынок повалится.

Если у вас есть инвестиционные квадратные метры лучше от них избавиться. Хотя сделать это сейчас будет уже не просто. Рынок жилья замер и цены поползли вниз…

В РАЗНЫЕ СТОРОНЫ

Более внимательное изучение информации, предоставленной аналитиками БН, прибавляет скепсиса относительно удорожания строящейся недвижимости. Мониторинг охватывает исключительно новостройки, возводимые в так называемых традиционных границах Петербурга. За рамками исследования остаются Пушкинский, Колпинский, Петродворцовый, Курортный районы. И тем более не учитываются примыкающие к КАД земли Всеволожского и Ломоносовского районов Ленобласти, которые обеспечивают сегодня не менее четверти предложения первичного рынка.

Цена по классу жилья, руб./кв. м

Недвижимость в центре города, как и в давно сложившихся «спальниках» с развитой инфраструктурой, «дорожает» по нескольким причинам. Во-первых, большинство этих районов отличается повышенной привлекательностью для покупателей. Во-вторых, в обжитой части города давно ощущается дефицит пятен под застройку. Третий пункт логично вытекает из первых двух: строительные компании, купив или получив в аренду земельный участок в границах Петербурга, решают вывести на рынок жилой комплекс классом повыше. Как следует из исследований Центра исследований и аналитики ГК «БН», доля новостроек бизнес-класса на указанных территориях неуклонно растет в последние годы и в октябре достигла «исторического максимума» – более 17% в общем объеме предложения. Одновременно доля эконом-класса снизилась до минимума – до 52%.

Неудивительно, что средние цены в этих сегментах демонстрируют противоположную динамику. На дефицитный товар – новые квартиры эконом-класса в обжитой части города – они достигли самого большого с 2009 года значения и составили 83,7 тыс. руб. Тогда как в бизнес-классе, где конкуренция значительно выросла, средняя стоимость «квадрата» колеблется от месяца к месяцу, но в целом – заметно снизилась с середины 2013 года: со 178 до 165 тыс. руб.

Основной объем предложения в сегменте эконом-класса сосредоточен в пригородах Петербурга. Эту категорию застраиваемых территорий аналитики БН изучают отдельно. Цены здесь заметно ниже, чем в традиционной городской черте. К примеру, в октябре усредненный «квадрат» в новостройках Колпинского района предлагался за 73 тыс. руб., Петродворцового – за 71 тыс. руб., Пушкинского – за 70 тыс. руб. Во Всеволожском районе, с его огромными проектами КОТ в Мурино, Новом Девяткино, Янино и Кудрово, средняя стоимость квадратного метра и вовсе составила 68,8 тыс. руб. Это на 0,8 тыс. руб. меньше, чем в апреле текущего года, когда застройщики на волне ажиотажного спроса переоценили некоторые свои комплексы на окраинах. Как писал БН, осенью в таких ЖК началась корректировка прайсов с целью неявного снижения цен посредством акций и спецпредложений. 

ЗАСТРОЙЩИКИ НЕ ТОРМОЗЯТ

С начала года, воодушевленные невиданным всплеском спроса на фоне валютной нестабильности, застройщики активно выводили на рынок все новые объекты. По данным БН, за десять месяцев продажи начались в 125 новых жилых комплексах и очередях. В среднем получается 12 объектов ежемесячно, что более чем в полтора раза выше прошлогоднего показателя.

Пиковым по количеству стартовавших проектов оказался август этого года, когда были открыты продажи квартир в 15 новых комплексах и очередях строящихся ЖК. В сентябре энтузиазм строителей слегка спал – на рынок вышли девять объектов. Но октябрь повторил августовский рекорд: в этом месяце вновь стартовали полтора десятка проектов.

ЖК «Сириус» от компании Лидер Групп

Структура по стадии строительства, % от общего количества строительных объектов

Тройка лидеров остается неизменной. По итогам десяти месяцев впереди по-прежнему «Группа ЛСР» с 16 стартапами, на втором месте «ЦДС» (девять новых объектов), на третьем – Setl City (восемь новостроек). Зато именно проект компании Setl City оказался самой масштабной октябрьской премьерой. На рынок были выведены квартиры в первом доме нового микрорайона «Солнечный город», который появится в Красносельском районе Петербурга. На территории площадью 185 га застройщик намерен в течение 15 лет построить около 1,4 млн кв. м жилья класса комфорт с соответствующей инфраструктурой.

По сведениям Центра аналитики, в настоящее время в списке объектов первичного рынка, в которых идет реализация квартир, значатся 293 жилых комплекса, из них 229 находятся в стадии строительства. И первый, и второй показатели – рекордные за весь период мониторинга. Объем предложения на первичном рынке также достиг максимума за годы наблюдений: сейчас покупателям предлагается, по разным оценкам, от 4 до 4,3 млн кв. м.

ПОКУПАТЕЛИ ЗАДУМАЛИСЬ

Главный вопрос, ответ на который определит состояние рынка недвижимости в следующем году, – сможет ли иссушенный зимне-весенним ажиотажем спрос переварить такие объёмы.

По прогнозам компании «Петербургская Недвижимость», волноваться не о чем: продажи по итогам 2014 года окажутся больше, чем в 2013 году, примерно на 400-500 тыс. кв. м и достигнут 4,4 млн кв. м. По результатам трех кварталов 2014 года (октябрьские данные еще не подведены) было реализовано 3,5 млн кв. м. Это на 27,4% больше, чем с января по сентябрь 2013-го, когда было продано 2,75 млн кв. м строящегося жилья.

Отдельные застройщики тоже поделились своими успехами. Так, объем реализации «Группы ЛСР» за указанный период составил в сегменте масс-маркет 393 тыс. кв. м, что на 36% превышает результаты девяти месяцев прошлого года. В «Главстрое-СПб» сообщили, что продали за три квартала 271 тыс. кв. м, или на 54% больше, чем за аналогичный период предыдущего года.

Но активность покупателей, похоже, угасает. Так, в третьем квартале «Группа ЛСР» снизила объем продаж на 2% по сравнению с периодом с июля по сентябрь 2013 года. Если же отсчитывать от итогов первого или второго квартала, то продажи упали примерно на 6-7%. «Петербургская Недвижимость» сообщила, что в целом по рынку с июля до сентября по сравнению со вторым кварталом объем продаж, выраженный в квадратных метрах, не вырос и составил около 1,1 млн кв. м. А по сравнению с первым кварталом продажи снизились на 15%.

Результаты последнего квартала года однозначно окажутся хуже не только весенних пиковых показателей, но и итогов аналогичного периода 2013-го. Ведь взрывной спрос на недвижимость обозначился еще в ноябре-декабре прошлого года. Также предположим, что застройщики, имеющие разрешительную документацию на руках, продолжат выводить в продажу новые объекты. Посмотрим, к каким последствиям для рынка приведут разнонаправленные векторы спроса и предложения.

«Опыт прошлых кризисов подсказывает, что моменты перехода от стагнации к выраженной рецессии в разных регионах обычно растянуты по времени. К примеру, в Петербурге, Тюмени или Великом Новгороде они могут приходиться на разные периоды, здесь все зависит от накопленного экономического потенциала. Но через низшую точку кризиса все проходят почти одновременно, словно по команде. Что имеется сейчас? Есть, к примеру, крупные города, где ситуация на рынке жилья выглядит пока гораздо более благополучной, чем в столице. Но есть и регионы, где она намного хуже, – в первую очередь это малые города. Подготовив доклад и отправив его для ознакомления коллегам из регионов, мне пришлось убедиться в том, что рецессия, которой москвичей или петербуржцев еще только пугают, для них уже не прогноз, а свершившийся факт» — сказал известный эксперт рынка недвижимости, профессор Геннадий Стерник.

Источник