Строительство недвижимости на землях бывших пром-зон и риски для покупателей на примере комплекса апартаментов  «Виват!»

Санкт-Петербург уникален по количеству пром-зон почти в центре города, его историческая часть будто опоясана «серым поясом». Это земли, на которых ранее работали заводы, комбинаты и другие промышленные предприятия. По подсчетам специалистов Минстроя России, на «серый пояс» в исторической части Петербурга приходится около 13,5 тысяч гектаров. И при этом действующее производство занимает лишь незначительную часть этой территории. Учитывая же постоянно сокращающийся объем земель под подстройку в городе, немудрено, что петербургские застройщики начали пристально присматриваться к бывшим промзонам. Мы постарались разобраться, какие еще причины толкают девелоперов на рассмотрение под свои проекты земель «серого пояса», так ли просто поставить дом вместо завода и какие последствия могут ожидать покупателей недвижимости в так называемом «сером поясе»

По данным Минстроя, сегодня в Северной столице есть около 30 промзон (общая площадь — 7,8 тысячи гектаров), которые можно считать перспективными с точки зрения редевелопмента. Ни них теоретически можно построить 195 миллионов квадратных метров жилья, социальной и транспортной инфраструктуры. Застроено же пока около 8-10 процентов. Конечно, строить вдали от старых построек, на участках, свободных от жилых домов и заводов, проще, быстрее и дешевле. Но сегодня в Петербурге таких пятен осталось мало. Массовая стройка фактически сместилась к кольцу и ушла за него. Благо на границе Ленобласти и города еще достаточно земель. Однако в прошлом году правила игры между властью области и девелоперами изменились в сторону ужесточения. И строители вновь устремили взоры на земли Петербурга. Главным препятствием развития так называемого серого пояса, основного источника проектов редевелопмента, является существующее зонирование. Как правило, жилье, там строить практически нигде нельзя. Выход один — строить апартаменты, поэтому развитие этого направления как и рисков с приобретением такого рода недвижимости, неизбежно.

В частности, на этом сказалась и политика областных властей, которые ввели программы «Светофор». Она сильно разграничила условия для застройщиков в зависимости от близости к городу. Они больше не хотят видеть каменные джунгли на границе с городом — в результате мы наблюдаем, что спрос вернулся в границы города. А где спрос, там обычно и появляется предложение. Редевелопмент – это перспективное направление развития рынка недвижимости. Однако для того, чтобы проекты были успешными и безопасными для покупателей, необходимо внесение изменений в действующее градостроительное законодательство т.к. при нынешних условиях покупка апартаментов это очень рискованное вложение денег.

Апартаменты не относятся к объектам жилой недвижимости, по сути это разновидность гостиничного номера, нежилое помещение для временного пребывания. Поэтому граждане, привлекающие денежные средства в объект с апартаментами, не попадают под защиту ст. 23 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и в случае невыполнения обязательств застройщиком не могут быть включены в реестр. Более того, недостроенное здание, включающее апартаменты, не может быть включено в реестр «проблемных», так как не относится к многоквартирному дому. С учетом неопределенного статуса такого вида недо-жилья и незащищенности дольщиков, как это наглядно видно на примере многострадального комплекса апартаментов «Виват!» в Невском районе Санкт-Петербурга, возникает очень серьезный риск появления новых проектов «мыльных пузырей», где дольщики, спустя год полной остановки строительства их дома, на запрос о включении их в реестр обманутых дольщиков, получили следующий ответ от Комитета по строительству Санк-Петербурга:

«В соответствии с пунктом 4 Приложения № 2 к Приказу № 403 включению в Реестр подлежат граждане в случае привлечения их денежных средств, связанного с возникающим правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на момент такого привлечения в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, исполняющие или исполнившие обязательства в соответствии с условиями заключенной сделки надлежащим образом при наличии одного или нескольких критериев, установленных пунктом 2 приложения № 1 к Приказу № 403. Таким образом, участники долевого строительства Объекта в Реестр по Приказу № 403 включаться не будут, т.к. у них заключены договоры участия в долевом строительстве на нежилые помещения, входящие в состав многофункционального комплекса».

В случае банкротства застройщика апартаментов, дольщики, вложившие свои денежные средства в приобретение такого вида недвижимости, не смогут воспользоваться теми формальными преимуществами законодательства о банкротстве застройщика, какие есть у дольщиков, купивших квартиры. Так, в случае начала процедуры банкротства застройщика, параграфом 7 главы 9 Федерального Закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривается открытие реестра о передачи жилых помещений, в который включаются требования граждан, заключивших договоры на приобретение квартир. Дольщик, включивший свои требования о передаче жилого помещения в такой реестр, имеет возможность впоследствии получить свое жилье при соблюдении некоторых, почти не исполнимых практически, условий, указанных в этом параграфе. Что касается дольщиков, вложивших денежные средства в покупку апартаментов, то законодатель для них не предусмотрел никаких специальных реестров. Это значит, что в случае банкротства застройщика, приобретатели апартаментов, как правило, могут только требовать возврата внесенных ими денежных средств, включившись в соответствующую очередь реестра требований кредиторов.

Как рассказал активист обманутых дольщиков, Алексей Боднар, многие дольщики обратились в крупнейшую риелторскую компанию города «Петербургская Недвижимость», специалисты которой порекомендовали им именно комплекс апартаментов «Виват!» , заверив, что застройщик ООО «Донк» надёжный и заключает договоры по 214-ФЗ. «Меня уверяли, что они застройщика проверили, а их юристы будут сопровождать меня до получения ключей. Но в итоге „слились“», — завершает рассказ активист-дольщик.

Есть в этой истории еще один важный момент  — все это время регистрационная палата давала добро на покупку апартаментов по договорам долевого участия. Что это значит? Покупатель апартаментов приобретает жилье в рамках закона, под который его жилье не подпадает, однако договор проходит государственную регистрацию, подтверждающую законность сделки. При невыполнении обязательств перед дольщиками, последние естественно оказываются вне юридического поля и без рычагов давления на недобросовестного застройщика. Государство квалифицирует сделку как инвестиционную, отказываясь принять сторону обманутых дольщиков. Такая ситуация абсолютно недопустима и требует срочного пересмотра закона о долевом строительстве. Тем более, что формат апартаментов становится все более и более популярным среди девелоперов, так как позволяет возводить жилье в бывших промышленных зонах без перевода земель в статус жилой недвижимости. На выходе мы имеем нежилое жилье, которое реализуется по 214 ФЗ о долевом участии, не попадая под его юрисдикцию и массу бесправных инвесторов, вложивших свои средства в воздух.

P.S. Покупая в комплексе «Виват!» студию через агентство «Петербургская Недвижимость», я уверовал в то что могу быть абсолютно спокоен на счет ООО»Донк», потому как в жизни бы не рискнул заключить договор и доверить свои деньги неизвестному мне застройщику, не участвуй в рекламе и продажах объектов недвижимости этого проекта, одно из самых влиятельных агентств города.
Мало того подписывая этот договор, я был настолько уверен в компетентности юристов корпорации «Петербургская Недвижимость», что просто отбросил любые сомнения касательно застройщика, в итоге как оказалось, что покупая нежилое помещение называемое апартаментами у ООО «Донк», 214 ФЗ по которому застройщик нас страховал на практике в нашем случае юридически не работает, по той простой причине что мы являемся дольщиками нежилого помещения называемого апартаментами, о чем мы узнали от обычных юристов и адвокатов, после банкротства СК «Советская» в которой нас страховал этот застройщик и который этим страхованием попросту «Пустил нам пыль в глаза».Так что на мой взгляд мнение уважаемых бизнесменов высказанные здесь, по поводу ФЗ 214 в отношении нас дольщиков, что «Указанный закон не ставит различий» это лишь их личное мнение, юридически различия очень даже значимые.

Автор: Алексей Боднар, специально для «Сила в Движении»