Даже крупные девелоперы могут оказаться на грани дефолта, а очередная волна обманутых дольщиков станет «топливом» для роста социального напряжения.
К началу 2014 года в экономике накопилось столько системных недоработок, что они неминуемо должны были проявиться, и это произошло бы даже без повышения ЦБ ключевой ставки. Тем не менее к этим проблемам добавилась еще и повышенная до 17% ставка рефинансирования, которая хотя и была уменьшена на два пункта, улучшить ситуацию уже не смогла.
Большинство строек могут остановиться, а это фатально: когда стройка стоит, она съедает очень много денег. Банки перестали кредитовать или выдают кредиты по таким ставкам, что застройщик просто не может их уже потянуть. А дольщики теряют возможность кредитования по ипотеке в силу ужесточения условий, то есть с их стороны тоже уменьшается приток финансирования.
Из более чем 100 петербургских новостроек, которые должны были достроить до конца прошлого года, в 36 объектах сроки сдачи перенесли на 2015 год и позднее. Эксперты связывают это с обесцениванием рубля, инфляцией и экономическим кризисом.
Впрочем, в 2012 году, несмотря на отсутствие кризиса, показатели были еще хуже: тогда застройщики не сдали 35 объектов из 45 заявленных новостроек, то есть не ввели в строй и четверти запланированного жилья. Но по итогам 2013 года ситуация уже улучшилась. Из почти 80 заявленных жилых комплексов не сдали лишь менее 30 объектов.
Но, судя по итогам 2014 года и тенденциям начала 2015 года, теперь статистика снова будет неизбежно ухудшаться. Проблемы долгостроя вне всяких сомнений возникнут на объектах небольших компаний, не пользующихся высоким спросом, поскольку такой бизнес не может обеспечить «финансовую подушку» в кризис. И это уже не прогнозы, а объективная реальность.
«Мы проходили не один кризис, и каждый раз в такие экстремальные моменты люди пытались перекрутиться и выйти из денег в недвижимость. Потому что, по сути, больше некуда идти»,— говорит один из риэлторов. С этим утверждением трудно спорить, если речь идет о реальной квартире, которую можно, к примеру, сдавать. Но в случае с недостроенным жильем, которое продается по договорам долевого участия, такого сказать нельзя, ведь это, по сути, фьючерсы — одни из самых рискованных биржевых инструментов.
«По большому счету инвестиции в недвижимость обладают несоизмеримо большим риском, чем инвестиции в доллар,— говорит директор Центра структурных исследований ИЭП имени Гайдара Михаил Хромов.— Потому что доллар по крайней мере остается ликвидным. На него всегда понятно, сколько чего можно купить. Пусть не у нас, так за границей». С квартирой же — не известно. Формально цена на нее может вырасти. «Но удастся ли продать именно эту квартиру именно по этой цене, мы сейчас сказать не можем. И самое главное, мы не знаем, сколько времени потребуется, чтобы продать ее по той цене, которую за нее хочет получить продавец. И это только уже существующую квартиру, что уж говорить о новостройках»,— говорит Михаил Хромов.
Мы рекомендуем вкладываться в застройщиков с хорошей репутацией, таких как «Сэтл Сит», «ЛСР.Недвижимость-М», «ЮИТ Санкт-Петербург», «ЦДС», «РосСтройИнвест», «Главстрой-СПб» и другие», — отметила в беседе с dp.ru Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar.
Однако и застройщики с хорошей репутацией перенесли сроки сдачи своих проектов с прошлого года на этот. Среди таких, например, первая очередь комплекса Riverside компании Setl City, ЖК «Новомосковский» от «ЮИТ Санкт-Петербург», ЖК «Гранвиль» группы SOLO и другие.
«Ситуация на рынке становится все более сложной. Каждая компания будет действовать по обстоятельствам, учитывая готовность объекта, его востребованность, выбирая сегменты рынка, которые приоритетны на данный момент», — прогнозирует гендиректор «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов.
Многие, чуть ли не все вменяемые экономисты, указывали, что экономический курс, окончательно сформировавшийся после завершения острой фазы предыдущего кризиса, — масштабная национализация и все увеличивающаяся доля ручного управления в экономике, ставшая нормой жизни коррупция, использование энергоресурсов в качестве внешнеполитического инструмента, увеличение расходов на бюрократию и спецслужбы, снижение независимости судов — не только не решает долгосрочных проблем российской экономики, а, наоборот, их только усиливает. Механизм действия каждого из этих слагаемых понятен. Не удивительно, что квартальные темпы экономического роста снижаются с весны 2012 г. и достигли бы нуля в 2014-м и без «краткосрочных» факторов. Ситуация даже хуже, чем может показаться: рост последних кварталов, каким бы он ни был, поддерживался за счет растущих расходов на строительство энергопроводов и военных расходов; при этом российская экономика получает те же проблемы, что были у советской перед самым ее коллапсом.
В группу риска попадут дома застройщиков, работающих по договору ЖСК, поскольку ряд банков, таких как «ВТБ» или «Дельта-Кредит», закрыли для них ипотечные программы, прогнозируют эксперты. В этих случаях сокращение объемов на фоне отсутствия у застройщиков «финансовой подушки» приведет, как минимум, к задержкам ввода объектов.
Справедливости ради отметим, что не все 38 задержанных петербургских новостроек сегодня связаны с кризисом. Например, в «ЮИТ» пеняют на подрядчиков. «Еще в июле 2013 года проектная организация нарушила сроки работ и, как следствие, строительство каркаса остановилось на три месяцы. Но установленный договорами долевого участия в строительстве срок — октябрь 2015 года», — сказали в компании. Несмотря на кризис, там планируют ввести корпуса своего ЖК в марте этого года.
В группе SOLO, которая тоже пока не сдала свой заявленный на четвертый квартал 2014 года ЖК «Гранвиль», говорят, что подали документы на ввод в эксплуатацию в декабре 2014 года. «Процедура обычно занимает пару месяцев, потому сам документ о вводе планируем получить в феврале», — уверяют в компании.
Надо понимать, что зачастую застройщики заявляют более ранний срок сдачи на своем сайте и в буклетах, тогда как прописанный в договоре срок — на полгода позже. На практике сдача объекта чаще приходится на дату из договора, ведь она выбирается «с запасом», а не ради рекламы и привлечения клиентов. А вот отставание от этой договорной даты — это уже по-настоящему серьезный показатель, который превращает дольщиков в обманутых покупателей.
В нынешних условиях среди таких могут оказаться уже значительно задержавшиеся сроки жилых комплексов:
«Полежаевский парк» («Монолит-Кировстрой»),
— «Гармония» («Стройтрест№7»),
— «Балтийская волна» («Рант»),
— «Звездный», «Граф Орлов» и третья очередь «Классики» («Л1»),
— «Династия» («Адмирал»),
— «Эдельвейс» («Сфера»),
— «Ленсоветовский» («Титан»),
— «Шушары» и «Волна» («Дальпитерстрой»),
— «На Приморском, 43» («СУ-155»),
— «Дом Хороших квартир» («Комбинат Строительных Металлоизделий»).
И уже определенно к числу долгостроев относятся комплексы:
— «Светлана» («Невский луч/Титул»),
— «Лондон парк» («Л1»),
— «Екатерингоф» («Трест 102»),
— «Кристалл Полюстрово» (СК «Импульс»),
— «Ленинский парк» (ГК «Город»).
Но самый длинный список получается из тех застройщиков, у кого ничто не предвещало проблем, и свои сроки они перенесли впервые за историю этих проектов, и в большинстве случаев в конце года, во время начала кризиса:
— «Новомосковский» («ЮИТ-Санкт-Петербург»),
— «Паркола» («Патриот Нева»),
— вторая очередь «Ижора парк» (Normann),
— первая и вторая очередь «Кантемировский» и «Дюна» (ЦДС),
— «Гранвиль» (Группа СОЛО),
— «Небо Москвы» («Лидер групп»),
— вторая очередь «Самое сердце» (О2 Девелопмент),-«Новая Скандинавия» («Группа Прайм»),
— «Новый город» («Арена»),
— «Красное Село» («Таймс»),
— первая очередь «Сандэй» («СПб Реновация»),
— «Виктория» («ВзлетСтрой»),
— «Звезда» («Элис»),
— вторая очередь «Каменка» («СУ-155»),
— первая очередь Riverside
В 2015 году примерно со второго квартала строительный рынок ждет очень непростая ситуация. Крупные застройщики удержатся на плаву благодаря почти достроенному жилью и «финансовой подушке», прогнозируют эксперты. А вот судьба небольших девелоперских компаний и, в особенности, их только начатых проектов на этапе котлована, крайне туманна. В этом свете ситуация с долевыми стройками будет лишь усугубляться.
«Девелоперские компании с узким профилем деятельности, и у которых нет иных источников доходов, не смогут вести стройку, и рискуют полностью уйти с рынка. Также в зоне риска сейчас находятся крупные компании, одновременно реализующие много проектов. Возможность завершения остается сегодня только у объектов высокой степени готовности», — сказал гендиректор ГК SOLO Олег Сумбаев.
Большинство покупателей предпочитают объекты с высокой степенью готовности. Хватает, впрочем, и «любителей халявы» или граждан не умеющих оценить растущие риски — люди, не успевшие запастись долларами ищут объекты для инвестирования по минимальной цене, такими критериями отличаются новостройки на начальном этапе строительства, а также проблемные новостройки. Какие новостройки присоединятся к уже существующим проблемным станет понятно уже к осени.
Сейчас у строителей нет никакой подкачки ликвидностью, есть только остатки психопатического спроса. Но ресурсы и возможности пересидеть полгода у них все-таки имеются. Через полгода будет ясно, кто уйдет. Останутся те, кто реально востребован. Невостребованные продукты с рынка будут вынесены.
Мы опять, как и в 2008 году, получили битой в лоб, с тем отличием, что тогда банки покинули рынок ипотеки. Сегодня этого не происходит. Для банков рынок ипотеки самый важный. Он в разы менее доходный, чем потребкредитование, но и в разы надежнее. Им зарабатывать больше негде…
Автор : Сергей Филатов, специально для «Сила в Движении».