Покупатели жилья в «Доме с каминами», ныне ЖК «Полежаевский парк», не увидели ни квартир, ни уплаченных денег. Инвесторы долгостроя кивают друг на друга, а вина возложена на одного совладельца бизнеса

Уголовное дело о двойных продажах квартир в ЖК «Полежаевский парк» рассматривается в Петроградском районном суде. Продажи в этом комплексе идут и сейчас, а сотрудники правоохранительных органов говорят о 30-40 исках в гражданских судах. Свои метры до сих пор не получили покупатели, оплатившие покупку ещё в 2004-2008 годах

Всю вину берёт на себя директор фирмы-застройщика, заявляющий, что единолично растратил не менее миллиона долларов, но не очень помнит, куда. Прочие действующие лица этой истории, включая руководство нового инвестора АО «Компакт», разводят руками и утверждают, что доверие к растратчику было безоговорочным – за много лет никто из «старших» ни разу не спросил его, где деньги. Потерпевшие написали второе заявление с целью расширить круг подозреваемых, проверку ведет Петроградское УВД.

Сколько раз можно продать одну квартиру?

Жилой комплекс «Полежаевский парк» на проспекте Маршала Жукова в 1990-2000-х строился под другим брендом – «Дом с каминами». Его в несколько очередей возводил «Монолит-Кировстрой». Финансировал стройку Телекомбанк. Проект курировал Дмитрий Сергеев (тогда зампредправления банка), сыгравший одну из ключевых ролей в этой истории.

В декабре 2003 года Сергеев перешел на аналогичную должность в Северо-Западный региональный центр банка «Возрождение». И он был не единственным сотрудником Телекомбанка, ушедшим в «Возрождение», а Телекомбанк после этой коллективной миграции просуществовал недолго.

На новом месте г-н Сергеев продолжил опекать «Дом с каминами». Однако к тому времени кредитная история «Монолит-Кировстроя» оставляла желать лучшего, и для кредитования стройки в схему была введена компания «СпецСтройИнвест». Возглавил ее бывший сокурсник Дмитрия Сергеева – Дмитрий Стадник. Сам же г-н Сергеев через четыре подставные компании овладел 49,5% акций «СпецСтройИнвеста». Г-ну Стаднику досталось значительно меньше – примерно 1% акций.

«Деньги нами были внесены в срок и полностью, но квартиры мы по сей день не получили. Оказалось, что собственниками квартир уже являются другие люди и квартиры им продало ОАО «Монолит-Кировстрой», с которым продавец расплатился за стройку нашими квартирами», — сказано в письме обманутых дольщиков вице-губернатору Игорю Албину.

В соглашении между компаниями роль «СпецСтройИнвеста» обозначалась как «генеральный инвестор» и заключалась в двух вещах. Он получал кредиты от «Возрождения» на достройку и передавал эти средства застройщику – «Монолит-Кировстрою». Вторая – продажа квартир в строящемся доме и передача выручки все в тот же «Монолит-Кировстрой». Строительство третьей очереди затянулось, поэтому людям – все они оплатили квартиры полностью ещё в 2006-2008 годах – пришлось ждать очень долго. Более десяти лет

Весной 2014 года дом наконец-то сдали. Передача квартир законным владельцам усиленно тормозилась. А в начале 2015 года десятки добросовестных покупателей узнали, что их жилье продано по второму разу. Право собственности на квартиры зарегистрировали другие лица. Двойные продажи объяснили путаницей. Якобы «СпецСтройИнвест» не предоставил застройщику всю сумму, необходимую для завершения строительства здания, и был вынужден «доплатить» квартирами. А «МонолитКировСтрой», не зная, что у полученного в счет долга жилья уже есть владельцы, продал квартиры еще раз.

Впрочем, уже в судах версия не выдержала проверки. Выяснилось, что квартиры по нескольку раз продавал и сам «СпецСтройИнвест».

История приобретает еще одно измерение, если учесть, что в 2011-м собственником почти 100% акций «Монолит-Кировстроя» стала компания «Компакт», владеет и руководит которой выходец из «Метростроя» Клименти Касрадзе. Часть проданных дважды квартир была приобретена людьми, имевшими непосредственное отношение к «Компакту». В частности, одну из квартир приобрел г-н Мераби Тодуа, которого новый собственник назначил генеральным директором «Монолит-Кировстроя». Сейчас эта квартира под арестом, и по ней также идет суд.

В итоге, по разным данным, квартиры не получили до 70–80 человек. В Кировском и Октябрьском районных судах «Фонтанка» насчитала 68 исков к «СпецСтройИнвесту», поданных с начала 2015 года.

Гражданские суды не помогли восстановить нарушенные права. При двойных продажах всех покупателей жилья признают одинаково добросовестными. Суд не готов выселять одну семью в интересах другой. Поэтому действует логика – кто первым зарегистрировал собственность на жилье, тот и прав. Опоздавшему остается требовать деньги с инвестора.

Нюанс в том, что вернуть деньги от «СпецСтройИнвеста» теперь крайне затруднительно. В декабре 2016-го Арбитражный суд начал банкротство компании по иску на 3,1 млн рублей.

Единственным выходом стало обращение в прокуратуру. Летом 2015 года к расследованию дела о махинациях с недвижимостью приступило Главное следственное управление ГУ МВД России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.

Миллион долларов на карманные расходы

Как именно деньги дольщиков потерялись и не дошли до стройки? А очень просто: как объяснил следствию г-н Стадник, он не приходовал их в кассе, а якобы потратил на собственные нужды. Отсюда и долги «СпецСтройИнвеста» перед «Монолит-Кировстроем». По самым скромным подсчетам, речь идет минимум о миллионе долларов.

Вину свою г-н Стадник признал полностью и взял все на себя. (Была бы группа лиц — срок соответственно увеличивается вдвое, а если еще следствие определит, что по предварительному сговору — наказание будет максимально возможным — ред. «Фонтанка»).О том, что он растратил деньги покупателей и вынужден был рассчитаться с застройщиком чужими квартирами, согласно показаниям Стадника, не знал никто – ни «Монолит-Кировстрой», ни кураторы от банка «Возрождение», ни «Компакт», ни г-н Касрадзе.

Стадник утверждал, что на регулярных совещаниях докладывал своему другу юности, г-ну Сергееву, об отсутствии продаж, а деньги дольщиков забирал из кассы, приказывая не приходовать их. О том, что они оба являются совладельцами «СпецСтройИнвеста» (пусть и в разных долях), Стадник не упомянул.

То, что на совещаниях Стадник заявлял, будто продаж нет, подтверждают и свидетели. В частности, один из бывших директоров «Монолит-Кировстроя» Александр Столяров уточняет, что отсутствие продаж жилых и коммерческих помещений Стадник обосновывал «высокой стоимостью квартир ввиду большой проектной площади и испорченной длительным периодом строительства репутацией жилого объекта».

«Где деньги, Зин?»

Возникает целый ряд вопросов, в том числе и о роли остальных сотрудников «СпецСтройИнвеста».

Как выяснило следствие, договор о возврате квартир между «СпецСтройИнвестом» и «Монолит-Кировстроем» был подписан задним числом – его датировали 2008-м вместо 2011-го. Это подтвердили на следствии и свидетели, и сам Стадник. А ведь Стадник подписывал договоры с подложной датой не один.

Например, в 2006-2008 годах договоры о продаже как минимум двух квартир (первоначальным покупателям в итоге не доставшихся) по просьбе Стадника и Сергеева подписывал Столяров – если верить его же показаниям. Тот самый Столяров, который на совещаниях в присутствии Сергеева слушал жалобы Стадника на отсутствие продаж.

А главный бухгалтер «СпецСтройИнвеста», Елена Шелякова, в чьи обязанности по трудовому договору входил и прием наличных средств от граждан, рассказывала следователю, что неоднократно интересовалась у Стадника, почему не приходуются наличные средства, внесенные в кассу компании покупателями.

Допустим, г-жа Шелякова постеснялась через голову своего директора, Стадника, обратиться к куратору от банка, крупнейшему акционеру компании (фактически своему работодателю) Сергееву с разговором о том, что Стадник безо всяких церемоний забирает деньги дольщиков из кассы.

Но мог ли искушенный в финансовых делах банкир Сергеев, который дважды просил Столярова подписать договоры о купле- продаже квартир, постесняться спросить у Стадника – как так вышло, что договор подписан, квартиры проданы, а денег нет? Отдельный интерес – какие цифры указывались в годовых отчётах «СпецСтройИнвеста». Не совершил ли Стадник ещё и налогового преступления, соучастником которого автоматически становится главный бухгалтер компании, г-жа Шелякова?

Наконец, неужели при покупке «Компактом» компании с неоднозначной репутацией, как «Монолит-Кировстрой», не был проведен тщательный аудит – ведь «Компакт» покупал не просто юрлицо, а фактически четвертую очередь проекта, которая до сих пор строится и продается. В ходе такого аудита все те же вопросы по поводу отсутствия продаж и положения дел в приобретаемом бизнесе неизбежно были бы заданы не только г-ну Стаднику, но и его сотрудникам – тем более фирмой-покупателем, которую возглавляет опытный предприниматель г-н Касрадзе.

«Организованное хозяйственное сообщество»

О том, что в «Монолит-Кировстрое» не ведали о том, что творят в «СпецСтройИнвесте» – и наоборот, говорить не приходится.

Скажем, та же Шелякова три года подряд – с 2004 по 2006 год – на общем собрании «Монолит-Кировстроя» единогласно избиралась членом ревизионной комиссии.

Свидетели на допросах заявляли также, что г-н Сергеев осуществлял непосредственное руководство проектом в ходе еженедельных совещаний, на которых «в обязательном порядке» (цитата из показаний) присутствовали оба директора – и «СпецСтройИнвеста», и «Монолит-Кировстроя». Кроме того, по словам свидетелей, без визы Сергеева «Монолит-Кировстрой» даже не оплачивал счета от подрядчиков.

И, наконец, «СпецСтройИнвест» и «Монолит-Кировстрой» долгое время работали в одном и том же офисе. Поэтому представить, что все основные участники этой истории общались только со Стадником и получали информацию только от него – сложно. Хотя бы потому, что даже с житейской точки зрения бухгалтер компании, ожидающей просроченной оплаты, при встрече в коридоре с бухгалтером компании, эту оплату задерживающей, чаще всего задаст вопрос «Где деньги, Зин?» и тот или иной ответ обязательно получит. Так что ключевые действующие лица, к которым помимо Стадника относятся господа Сергеев, Касрадзе, Шелякова, Столяров и еще два-три человека, – наверняка могли бы больше рассказать о том, что происходило в этом офисе на самом деле.

«И избрали в козлы отпущения…»

Однако в Петроградском суде подсудимый только один – г-н Стадник. И пятеро потерпевших.

Они предложили правоохранительным органам предпринять вторую попытку, направив в следственный комитет и прокуратуру города коллективное заявление с просьбой разобраться в роли, которую сыграли в этой истории г-н Сергеев и другие вышеперечисленные граждане.

В настоящее время иски обманутых дольщиков – в судах. Все «строители», начиная с Сергеева и заканчивая Касрадзе, не проявляют беспокойства от того, что в результате их «бизнеса» люди оказались обманутыми. Тем самым, по сути, предлагая потерпевшим взыскивать средства не то с опустошённого «СпецСтройИнвеста», не то с признавшего вину Стадника. Со Стадника, который сумел в одиночку украсть миллион долларов из-под носа у организованного сообщества поразительно доверчивых бизнесменов – своих акционеров и партнёров. Как водится, несмотря на свою предприимчивость, г-н Стадник не имеет – по документам – ни денег, ни имущества, стоимость которых даже отдалённо напоминала бы сумму ущерба. Четвертую очередь злополучного «Дома с каминами» – теперь она называется «Полежаевский парк» – достраивает (и продаёт там квартиры) новый владелец «Монолит-Кировстроя» – АО «Компакт». 

Финансовое состояние фирмы тоже вызывает вопросы. По данным СПАРК, к «Компакту» подан 21 иск на сумму более миллиарда рублей. Больше всего — 780 млн неустойки – требует от компании самарский аэропорт Курумоч. «Компакт» был генподрядчиком по строительству нового терминала. А с февраля 2016 года рассматривается иск о банкротстве «Компакта».

История идет привычным чередом под фактическим руководством все того же г-на Касрадзе. А кредитование осуществляет все тот же банк «Возрождение». Значит ли это, что ситуация в обозримом будущем повторится? «Фонтанка» спросила главных действующих лиц этой истории.

Гендиректор «Монолит-Кировстрой» (АО «Компакт») Мераби Тодуа:

«Мы купили «Монолит-Кировстрой» в 2011 году. Город попросил нас достроить комплекс. Мы достроили. Сейчас, буквально год назад, начала всплывать история с двойными продажами, дольщики предъявляют претензии. При этом были не только двойные, но и тройные, четверные продажи. В судах находится 3-4 разбирательства, о нескольких десятках речи нет. Мы приняли позицию, что руководствуемся только решениями суда. Правых уже не найти. При покупке мы проводили аудит компании, в этом был задействован банк. Но недостаток 39-ФЗ (об инвестиционной деятельности, по которому продавали квартиры в 2000-х. — Прим. ред.) заключается в том, что невозможно выяснить все подводные камни. Сделки с покупателями не регистрируются в Росреестре. И если кто-то просто собирает деньги, то и с внутренней бухгалтерской отчетностью он разберется. Сейчас мы продаем квартиры по 214-ФЗ (о долевом строительстве. — Прим. ред). У нас нет двойных продаж».

Дмитрий Сергеев* называет техническим владением то, что он был бенефициаром «Монолит-Кировстроя» и «СпецСтройИнвеста» во время двойных продаж квартир. Он говорит: «Я не готов комментировать эти вопросы. Я двойными продажами не занимался и о них не знал. Я об этом узнал в марте прошлого года. Все документы и все люди, которые работали над этим проектом с самого начала, находились последние 4 года в офисе «Компакта».

Автор: Юрий Новиков, специально для «Фонтанки.ру»