Аналитики заявили о снижении цен на жилье в крупных городах России. Наиболее низкие цены на жилую недвижимость эксперты зафиксировали в городах Сибирского федерального округа, Урала и южных регионов страны

Во большинстве крупных российских городов за последний год цены на жилую недвижимость снизились. К такому выводу пришли эксперты портала Domofond.ru, которые сравнили стоимость квадратного метра жилья в разных регионах страны и составили рейтинг 50 крупнейших городов по этому показателю.

Как и в прошлом году, на первой строчке рейтинга оказалась Москва. Несмотря на рекордно высокую стоимость жилья относительно остальных городов России, за год квадратный метр в столице подешевел на 4,3%, до 199,5 тыс. руб. Причем самое значительное падение аналитики зафиксировали в центральных районах города: так, квартиры на Якиманке и в Пресненском районе за год потеряли в цене 19,6%, в Хамовниках — 14,5%. В мае этого года диапазон средних цен в Москве варьировался от 104,8 тыс. руб. за 1 кв. м в Молжаниновском до 721,3 тыс. руб. в Хамовниках, говорится в материалах Domofond.ru.

Сейчас квартиры в столичных новостройках дешевеют примерно на 10% в год из-за переизбытка предложения и падения платежеспособного спроса. Программа реновации пятиэтажек только усилит эту тенденцию. Запуск программы реновации пятиэтажек в Москве ускорит падение цен на жилую недвижимость: в ближайшие несколько лет столичное жилье может подешеветь на 30%. Такой прогноз дал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Если ожидания экспертов близки к реальности, а не верить им не позволяют факты, то нам предстоит в ближайшие годы увидеть также небольшую смерть рынка инвестиционных квартир в Москве — пострадают мелкие и средние хапуги, вложившие в московские метры свои кровные. Роста цен на московскую недвижимость итак нельзя было ожидать после обвала цен 2014−2015 годов, а после старта реновации о ней можно будет вообще смело забыть еще лет так на 10−15.

Напомним, в Москве в 2016 году было введено в эксплуатацию около 3,35 млн квадратных метров жилья, из которых половина так и не нашла своих покупателей. По данным Irn.ru, за прошедший год столичный «квадрат» потерял в рублевом выражении около 5%, опустившись с отметки 180 тыс. до 170 тыс. руб., а дисконт от застройщиков достиг 20–25%, в то время как годом ранее скидки редко достигали более 10%. Ввод нового жилья в Москве снизился почти на 14% по сравнению с 2015 годом. Сильнее всего этот показатель упал в Новой Москве.

В целом прошлый год стал показательным для рынка новостроек Москвы, отметившись рекордными объемами предложения, низкими ценами и уменьшением площади квартир, заявила генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. Предложение новостроек в столице выросло на 30,7%, а количество квартир на продажу — на 42,1%, указала она.

Вторую строчку занял Санкт-Петербург, где средняя стоимость квадратного метра жилья за год выросла на 3,8%, с 106,3 тыс. руб. до 110,3 тыс. руб. Это один из нескольких городов, попавших в рейтинг, где цены на жилье продемонстрировали положительную динамику. Замыкает тройку лидеров Сочи — с мая прошлого года стоимость квадратного метра жилья здесь выросла почти на 5%, с 92 тыс. до 96,8 тыс. руб. В первую пятерку городов также попали Владивосток (95,6 тыс. руб./кв. м) и подмосковная Балашиха (87,2 тыс. руб./кв. м).

Экономическая ситуация продолжает давить и на участников первичного рынка загородной недвижимости, вынуждая сокращать размеры выводимых на продажу объектов. Так, к настоящему моменту средняя площадь типового домовладения в этом сегменте колеблется на уровне 130 квадратных метров, в то время как 4 года назад она была почти на 40% больше (около 210 «квадратов»).

По свидетельству аналитиков компании «ИНКОМ-Недвижимость», подобная тенденция в той или иной степени затронула все без исключения форматы загородной недвижимости. В частности, таунхаусы с 2013 года потеряли более 7% своей площади, квартиры в малоэтажных домах — более 11%, дуплексы — более 18%. Земельные наделы также не избегли этой участи. Теперь размер средневзвешенного придомового участка с коттеджем составляет чуть более 13,5 сотки (-28,4% к показателям 2013 года), а типовой участок без подряда занимает в среднем 14,2 сотки (-12,9% за 4 года).

Однако, отмечают эксперты рынка, даже столь серьезно «усохшие» в размерах объекты все еще кажутся современным покупателям слишком большими. Внутренняя статистика продаж крупных компаний свидетельствует: в тех сделках купли-продажи, что доводятся на «загородке» до логического завершения, фигурируют домовладения со средней площадью в 100 квадратных метров. Это без малого на 23% меньше нынешнего типового предложения.

Столь же пессимистичная картина складывается и на загородной «вторичке». Подавляющее большинство выставляемых на реализацию объектов сосредоточено лишь в трех категориях: дачи (28% всего объема), коттеджи (32%) и земельные участки (36%). При этом сам объем предложения как таковой сократился только по сравнению с 2016 годом сразу на 33%. Главным образом это происходит потому, уверены аналитики, что владельцы объектов устали наблюдать постоянно снижающуюся покупательскую активность и, разуверившись в скором восстановлении рынка, начали снимать объекты с продажи.

В силу «зарастания» сегмента вторичной загородной недвижимости крайне неликвидным товаром (по данным «ИНКОМ-Недвижимости», это порядка 80% всего нынешнего объема предложения) и продолжающегося падения покупательского спроса с января по июнь 2017 года было закрыто на 15% меньше сделок купли-продажи, чем за аналогичный период 2016 года.

В этом объеме пальму первенства удерживают за собой дачи, на них приходится 44% реализованного покупательского спроса. На втором месте расположились коттеджи (25%), а замыкают лидерскую тройку участки без подряда (21%). Как показывает практика, дачи чаще всего покупаются в том случае, если они построены сравнительно недавно, но их цена не превышает 3 миллиона рублей. Коттеджи новые собственники стараются выбирать с меблировкой, однако «потолок» стоимости таких объектов редко превышает 6 миллионов рублей. Те же, кто останавливает свой выбор на земельных наделах, выбирают качественные предложения с подведенными коммуникациями. Прекрасно понимая, что бросовые цены являются верным признаком низкокачественного неликвида, они, тем не менее, не согласны отдавать за приобретение более 1,5 миллиона рублей.

При этом в большинстве случаев стороны торгуются, как говорится, до последнего. Так, на загородный объект эконом-класса можно без особого труда получить скидку от собственника в диапазоне 10−15%, а на лоты бизнес- и премиум-класса — от 15 до 40 процентов. Однако на фоне того, что за последний год размер скидок для покупателей недвижимости в этом сегменте и так вырос почти на 200%, даже эта мера не приносит должного эффекта. В результате, подчеркивает руководитель «инкомовского» аналитического центра Дмитрий Таганов, на «загородке» все отчетливей проявляется «синдром разочарованного продавца», когда отсутствие не только сделок, но даже и просто просмотров вынуждает владельца либо продавать объект гораздо ниже своих ожиданий, либо снимать его с реализации до лучших времен, которые в ближайшие пять лет не просматриваются.

Вид на Магнитогорск — самые доступный крупный город России для покупки жилья (Фото: ТАСС/ Александр Шеметов)

Наиболее низкие цены на жилую недвижимость эксперты зафиксировали в городах Сибирского федерального округа, Урала и южных регионов страны. При этом минимальный показатель среди 50 крупнейших городов России отмечен в Магнитогорске, который в прошлом году также занял последнее место в рейтинге Domofond.ru. Квадратный метр жилья здесь оценивается в среднем в 31 тыс. руб., то есть в 6,5 раз дешевле, чем в Москве.

На фоне переизбытка предложения и ограниченности платежеспособного спроса цены на недвижимость в последние два года постепенно ползут вниз – со скоростью примерно 10% в год. Переломить негативную динамику могло бы кардинальное увеличение уровня платёжеспособного спроса и/или не менее существенное сокращение объемов строительства. Однако первое возможно только при условии соответствующего роста доходов населения, предпосылок для чего в экономике пока не просматривается. Программа реновации в этом плане только усугубит ситуацию, лишив застройщиков части будущих клиентов.

Но главное, планы властей по строительству миллионов квадратных метров недвижимости на месте снесенных домов сводят на нет вероятность сокращения объемов предложения в обозримом будущем. А следовательно, по крайней мере в ближайшие годы, снижение цен на жилье продолжится не только в Москве и области. В разном процентном соотношении, но этот спад стоимости квадратного метра жилья затронет все крупные города России. По оценке аналитического центра www.irn.ru, к 2020-2021 г. квадратный метр может постепенно потерять примерно 30-40% своей стоимости

Источник