С наступлением кризиса многие дольщики, вложившие свои деньги в строительство недвижимости, заметно занервничали и задумались: «А защищены ли мы законом в случае проблем у застройщика?».
«С учетом возникающих проблем и российских реалий ведения бизнеса – скорее нет, чем да», — пишет ГАРАНТ.РУ.
В связи с этим возникает вполне резонный вопрос: как должен вести себя участник строительства, заметив первые признаки несостоятельности застройщика (например, полную остановку стройки в течение длительного времени)?
Если застройщик — банкрот
Юристы составили план действий дольщиков, у которых возникли подозрения в наличии проблем у застройщика.
В первую очередь необходимо обратиться к застройщику с официальным запросом о причинах задержки возведения дома или передачи квартир. Одновременно с направлением запроса застройщику необходимо отслеживать информацию о его несостоятельности в картотеке арбитражных дел.
В случае если в отношении застройщика заведено дело о банкротстве, дольщику следует немедленно заявить свои требования в деле о банкротстве. Для этого ему следует обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело, с заявлением о включении в реестр требований кредиторов требования дольщика о передаче жилого помещения или возврате денежных средств при отказе от первого требования.
Одновременно гражданин вправе требовать запрета на совершение застройщиком сделок, связанных с отчуждением конкретной квартиры, и о принятии иных обеспечительных мер – например, наложения ареста на денежные средства ответчика и т. д. (ст. 91 АПК РФ).
Закон он банкротстве предусматривает три варианта удовлетворения требований дольщиков:
1) Передача объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу, созданному из числа участников строительства.
2) Передача жилых помещений участникам строительства.
3) Погашение денежных требований, в том числе в виде реального ущерба, который определяется как разница между стоимостью квартиры на дату расторжения договора и уплаченными за нее деньгами. Правда, как свидетельствует многочисленная практика, получить деньги за ущерб нанесенный дольщику по вине застройщика — почти не реально.
У тех участников строительства, которые заключили договоры участия в долевом строительстве после 2014 года, есть еще один способ отстоять свои права: с 1 января 2014 года застройщик обязан застраховать свою гражданскую ответственность или заключить договор поручительства с банком – по своему выбору. Но всерьез рассчитывать на эту меру также не приходится. В силу особенностей ведения строительного бизнеса в России, этот закон, пролоббированный депутатом от «Единой России» Александром Хинштейном оказался не работающим.
5 проблем обманутых дольщиков. Какие проблемы могут ждать дольщика?Самые злободневные вопросы нарушения прав граждан-участников долевого строительства:
1. Привлечение денежных средств граждан на строительство дома лицом, не имеющим на это права.
При заключении договора участия застройщиком должны быть выполнены обязательные условия приобретения права на привлечение средств граждан для строительства многоквартирного дома. К ним относится государственная регистрация предварительного договора участия в долевом строительстве, получение разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации, наличие права на земельный участок.
2. Признание права собственности
Дольщиком исполнены обязательства по уплате цены договора участия в долевом строительстве, но при этом дом не введен в эксплуатацию в срок, а строительные работы прекращены. В этом случае истец вправе требовать признания права собственности на незавершенный объект строительства до окончания строительных мероприятий (ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
3. Передача квартиры в залог банку.
Граждане заключили с ответчиком договоры о долевом участии строительства жилого дома, обязательства по уплате денежных средств исполнены. Позднее между застройщиком и банком заключен договор ипотеки в обеспечение кредитного договора. По договору ипотеки ответчик передал в залог банку незавершенный строительством многоквартирный дом, указанный в договорах о долевом участии граждан, и право аренды соответствующего земельного участка.
Позиция суда: спорные квартиры не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, даже в составе объекта незавершенного строительства. Причина тому – обремененность правами истцов как участников долевого строительства, которые оплатили стоимость предмета договора.
4. Нарушение застройщиком сроков строительства.
После заключения договора с дольщиком, в проектную декларацию указанного дома внесены изменения: срок ввода в эксплуатацию здания изменен на более поздний. Причина – недостаток денежных средств или их использование нецелевым образом. Дольщик на предложение изменить договор не отреагировал, однако большая часть участников долевого строительства дома с предложением согласилась. Застройщик подал в суд на дольщика, чтобы обязать его заключить дополнительное соглашение о продлении сроков строительства.
Решением суда строительной организации отказано, состоявшиеся по делу судебные постановления отменены. Главная причина – отсутствие существенно изменившихся обстоятельств и доказательств того, что стороны не могли их предусмотреть при заключении договора.
5. Нарушение качества объекта долевого строительства
В квартире, переданной дольщику, были выявлены существенные нарушения качества, в связи с чем она признана непригодной для проживания. Это и неправильное функционирование систем вентиляции и отопления, и несоответствие проектной документации требованиям технических и градостроительных регламентов. Дольщик обратился в суд с требованием расторгнуть договор участия в долевом строительстве с застройщиком по причине ненадлежащего качества полученной квартиры.
Вывод суда: требования истца удовлетворены. Суд пришел к выводу, что недостатки, допущенные при строительстве жилого дома, существенны и их устранение потребует вложения значительных денежных средств и отселения проживающих в нем граждан.
Таким же образом суд может обязать застройщика устранить недостатки или возместить убытки дольщиков по проведению ремонта помещения.
Как выбрать надежного застройщика
В большинстве коммерческих изданий, рекламирующих квартиры в новостройках, даются советы по выбору надежного застройщика. Тем самым у потенциального покупателя создается иллюзия, что риски при покупке жилья можно снизить. Достаточно лишь правильно выбрать застройщика. Во многом благодаря такому лукавству, создающему у покупателя жилья ложные предпосылки, проблема обманутых дольщиков не перестает быть актуальной. А с очередным витком кризиса к уже существующим обманутым дольщикам добавляется огромное количество новых.
Строительство нового жилья — это бизнес. А бизнес без риска не бывает, в кризис же риски возрастают многократно. Факторов, повышающих риски и влияющих на строительную область множество. Просчитать их наверняка не возьмется ни один аналитик, владеющей инсайдерской информацией и имеющий ясные представления о реалиях строительного рынка. Тем более этого не сможет сделать простой обыватель. Поэтому, так называемый выбор надежного застройщика, особенно при очередном витке кризиса, можно сравнить по степени риска с игрой в казино.
Что должен содержать договор долевого участия в строительстве
По данным Управления государственного строительного и жилищного надзора РС (Я), договор долевого участия в строительстве должен содержать следующие обязательные пункты:
1. Описание конкретной квартиры (гаража, офисного или иного нежилого помещения).
2. Характеристики площади, расположения, количество комнат, этаж, подъезд, номер квартиры, адрес нахождения объекта строительства.
3. Конкретный срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства.
4. Цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Цена может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена должна выражаться в единицах денежного измерения. Цена договора после его заключения может быть изменена по соглашению сторон, если договором предусмотрена такая возможность, случаи и условия изменения цены.
5. Гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет).
6. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
При отсутствии в договоре вышеуказанных условий, такой договор считается незаключенным.
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Оплата цены договора производится только после регистрации договора в территориальном органе Росреестра.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Закон нарушен, если застройщик…
…гражданин или индивидуальный предприниматель;
…требует оплаты до регистрации договора участия в долевом строительстве в территориальном органе Росреестра;
…предлагает подписать иную форму договора займа, предварительной купли-продажи квартиры, предварительный договор участия в долевом строительстве, покупки векселей, резервирования квартиры, инвестиционный договор, договор подбора объекта недвижимости.
ПОМНИТЕ!
Участие риэлтора в оформлении договора не гарантирует законность сделки.
Риэлтор за качество и своевременность предоставления квартиры ответственности не несет.
Источник