Стоит ли ждать инвестора?

e66c86aa351163858c554088aff33c4d

У любой стройки, не зависимо от степени её готовности, есть риск закончиться, оставшись недостроем. А уж по мере углубления кризиса такой риск возрастает с каждым днем.

С рынка уходят десятки, если не сотни компаний, оставляя за собой не только невыполненные финансовые обязательства, но и обманутые надежды тысяч и даже сотен тысяч людей. Моральная сторона долгостроев иногда становится куда более тяжким бременем для нового застройщика, чем денежная.

Проблема обманутых дольщиков – в принципе один из наиболее острых социальных вопросов, стоящих перед региональными властями. Кроме того, даже частичное решение данной проблемы стоит больших средств. Поэтому город ищет компании, в партнерстве с которыми можно было бы решать эти вопросы.

Для девелопера, который только зашел в новый регион, достроить проблемный объект просто нереально – у него не выстроены в полной мере все необходимые отношения, нет четкого представления о «правилах игры», региональной специфике. Более того, девелопер, не имеющий опыта участия в таких проектах, как правило, серьезно рискует и своей репутацией, и своим бизнесом.

Выход на проблемную площадку «своего застройщика» также всегда сопряжен с большими рисками для девелопера. Разумеется, «проблемная» стройка становится таковой неспроста – всегда есть причины, причем совсем не обязательно связанные с плохими продажами. Зачастую долгострои в регионах становятся результатом конфликта хозяйствующих субъектов или даже властей. Даже после начала реализации проекта «новичком» могут всплыть неожиданные детали: скажем, несоответствие разрешительной документации или низкое качество строительства (а то и вовсе аварийность объекта). Поэтому если некоторыми долгостроями в регионах и занимались, то это были, либо самые крупные игроки рынка, либо банки, которые изымали проблемные объекты за долги и нанимали подрядчиков для их завершения.

В новой экономической реальности этого почти не происходит. Дело в том, что опыта строительства здесь явно недостаточно. Как правило, строительная компания заходит на площадку, когда застройщик долгостроя находится во внешнем управлении (одна из банкротных процедур) и одного лишь  желания строить мало, необходим утвержденный план внешнего управления, которое длится 18 месяцев и этот срок может быть продлен еще на 6 месяцев. Во-вторых, необходимо четко понимать, что источник финансирования – это или собственные средства, что серьезно повышает риски  самого девелопера, или свободные площади, которые еще нужно превратить в деньги путем «продаж». И это на непрерывно падающем рынке.

Здесь  таятся  еще две проблемы. Во-первых, репутация объекта обычно такова, что осуществить «продажи» не удастся даже с применением серьезных скидок или даже дисконтирования. А во-вторых, «обманутые дольщики» — очень сложная и, как всегда, непредсказуемая составляющая, которая усложняет реализацию  проекта в разы. И не нужно скидывать со счетов то обстоятельство, что застройщик, в проект которого заходит девелопер, как правило, является еще и фигурантом уголовного дела. Если же этого нет, то полюбовно договориться с застройщиком о передаче проблемной площадке, даже в тех редких случаях, когда есть желающий строить — не представляется возможным.

В настоящее время если достройка все-таки происходит, то ею занимаются компании, которые выполняли строительные работы на данном объекте в качестве подрядной организации, либо инвестировали в проект серьезные деньги  – для них сейчас это единственный способ выйти из проекта без убытка и даже, при грамотной работе с остальными участниками строительства, с возможной прибылью. Что же касается имиджевых дивидендов, то их стоимость, как правило, выливается «в копеечку» и девелоперы просто не готовы рисковать своим бизнесом.

Какой бы крупной, надёжной и стабильной ни была компания, взявшая на себя обязательства достроить проблемный объект, ее репутация столкнется с серьезным испытанием – обманутыми дольщиками. Люди, которые  отдали все свои сбережения и ожидают квартиру годами, более требовательны, эмоциональны, они устали и больше не верят в обещания. А за самим объектом тянется шлейф «проблемного» даже если новый застройщик изменил в лучшую сторону концепцию проекта, достроил объект в срок и выполнил все обязательства. Поэтому новому застройщику реализовать свободные площади почти не реально. Вместо того, чтобы заканчивать за кем-то объект, ему намного проще начинать новый.

В зависимости от количества обманутых дольщиков подобные проекты, как правило, не приносят застройщику прибыли. Более того, зачастую у компании появляются дополнительные расходы, как например, в случае, когда приходится демонтировать уже имеющиеся на земельной площади конструкции, проводить новые изыскания и т.д. Если проект объявлен проблемным, и по факту банкротства предыдущего застройщика остались обманутые дольщики, от которых не удалось избавиться в процедуре банкротства, то государство вместе с проблемным проектом дает новому девелоперу дополнительные земли вблизи недостроя для реализации новых проектов. В современной реальности, эти бонусы от властей, застройщика пока не привлекают, и вряд ли смогут привлечь в ближайшие лет пять.

И даже если предположить, что достройка дает некие бонусы, например, уже проделана подготовительная работа (согласование строительства, получение участка, закладка фундамента и возведение основных конструкций, то есть полностью выполнен каркас здания и даже полностью или частично закрыт тепловой контур), то это не так. В процессе дальнейшей работы возникнет достаточно «подводных камней». Могут оказаться проблемы с документацией или в ходе изменения концепции проекта увеличится стоимость работ. И все это станет обязательством уже нового застройщика. Более того, в процессе достройки может измениться и внешняя ситуация. Даже те застройщики, которые несколько лет назад брали проблемный объект, мало кто был готов к экономическому кризису, который привел, как всем известно, к удорожанию строительных материалов и работ, низкой платежеспособности населения и, как следствие, к падению спроса и т.д.

Сейчас это понимает любой застройщик, поэтому ожидать, что он по доброй воле возьмется за достройку проблемного объекта — шансы чрезвычайно малы. А если проблемная площадка еще и обременена достаточно большим количеством обманутых участников строительства, то реальной надежды дождаться инвестора нет. Очевидно, что пока ситуация в экономике не изменится и рынок не начнет восстанавливаться, надеяться на достройку проблемных объектов силами привлеченных новых застройщиков, вряд ли представляется возможным.

Автор: Анна Криндач, специально для «Сила в Движении»

Стоит ли ждать инвестора?: 2 комментария

    • Хороший или плохой конец зависит от нас самих. Если бы я, например, сидела и ждала, когда мне предоставят обещанное, то думаю конец бы для меня был точно плохим.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *