Страхование только обострит все проблемы строительной отрасли

Эксперты уверены: стоимость новостроек будет расти, и обманутые дольщики никуда не исчезнут.

 

Закон об участии в долевом строительстве который работает еще с 2004 года, не стал панацеей. Пострадавших от долгостроя становится все больше. По данным Минрегионразвития, количество обманутых дольщиков в России составляет около 95 000 человек. За год их число выросло на 12%. Правда это официальная статистика, которая давно уже не вызывает доверия даже у особо наивных граждан.

«Если раньше мы видели плакаты «Мы обманутые дольщики, верните наши деньги», то сейчас появились плакаты «Мы не обманутые дольщики, мы «кинутые» по 214-ФЗ», — комментирует ситуацию директор департамента рисков компании НСКА Борис Шаронов. Закон, по мнению экспертов, реально защищает только от двойных продаж, так как предусматривает обязательную регистрацию договоров долевого участия. При этом он не дает гарантий ни того, что застройщик не обанкротится, ни того, что объект будет достроен, ни того, что дольщик получит свои деньги назад. Не защищает он и от откровенного мошенничества.

Недавно приняли закон, который требует страхования договоров участвующих в долевом строительстве, начала создаваться некоммерческая организация ОВС («Общество взаимного страхования»). К каким результатам приведут эти меры, станет известно после 1 января следующего года.

Сейчас вовсю обсуждают историю создания этой организации, ее преимущества и недостатки. И тут главное не пропускать важные моменты, например, высказывания министров правительства по долевому жилищному строительству. В них отражается вся суть нововведений, и даются предостережения. Так, Александр Коган подчеркнул, что если гражданин поставит подпись под каким-то другим договором, который ему предложат застройщики (не долевого участия в строительстве), то ОВС ему ничем помочь не сможет. Казалось бы, чего проще — отменить на государственном уровне все прочие договора и тем самым показать гражданам, что государство решило отсечь жуликам от строительства возможность использования так называемых «серых» схем. Тем не менее это почему-то не происходит ?!… Соответственно обманутые дольщики никуда не исчезнут, независимо от победных заявлений наших чиновников.  Наличие этой группы социально незащищённых граждан по какой-то причине, государству необходимо. Или если быть более точным: наличие данной категории граждан необходимое условие для поддержания мыльного ценового пузыря строительного рынка.

Уточнения , которые высказал Александр Коган, говорят только об одном: У правительства нет обязательства перед покупателями жилья, не имеющих дополнительных обременений в виде страхования. Оно не будет отслеживать, как проходит строительство на подведомственной территории. Да в этом и надобности нет. Если квартиру покупали по 214-ФЗ, но в итоге ее не получили, то компенсацию выплачивать должна ОВС, без участия властей. В противном случае виноват сам покупатель, заведомо пошел на риск.

«Смысл предложения об обществе взаимного страхования – заткнуть дыры, которые получились из-за коррупции, незаконных действий застройщиков. То есть получается круговая порука. А никаких профилактических мер это предложение не несет, оно никак не стимулирует застройщика и девелопера к прозрачности, добросовестности, получению за счет этого конкурентных преимуществ, — отмечает Борис Шаронов. — Все заплатили в общак, при этом тому, кто вообще не собирается строить, а намерен собрать деньги и обанкротиться, не надо напрягаться, ведь страховая компания за все заплатит». Как охарактеризовал суть предложения управляющий партнер компании НСКА  Юрий Гольдберг.

Уже неоднократно говорилось, что добросовестным застройщикам в итоге придется заниматься отчислением средств в фонд застройки проектов, которые были созданы неудачными, непрофессиональными или нечестными девелоперами. Вопрос, какие суммы.

Во сколько обойдется членство в ОВС

Участники будут оплачивать три вида взносов: страховой, вступительный и дополнительный. Конкретные цифры пока не раскрывают, особенно представителям прессы. Известно только, что вступительный взнос и дополнительные пойдут на финансирование самого «Общества взаимного страхования», плюс какая-то часть средств уйдет на создание компенсационного и гарантийного фондов. Если не вдаваться в подробности, то можно назвать эти взносы небольшими текущими расходами.

Сколько стоит само страхование

Специалисты намекают, что взносы на покрытие рисков будут равняться примерно 3% от стоимости квартиры. Эта цифру получили из статистики (соотношение объема невыполненных обязательств к общему количеству заключенных договоров). Подчеркнем, что, обращаясь в коммерческую организацию, потребуется заплатить 25%, а в самом начале (при регистрации в ДДУ) даже и больше половины от стоимости. Обратите внимание, что 3% взялись из учета общероссийских показателей, откуда такая цифра появилась в Московском регионе непонятно, ведь тут невыполненных обязательств практически 75% от общего количества по РФ.

Нужно ли всех уравнивать

Как-то сам собой вопрос напрашивается: почему компании-застройщики, выполняющие все условия (у них нет нарушений, они вовремя сдают объекты, грамотно оформляют все документы и не противоречат закону), должны отдавать ОВС такие же суммы, что и недобросовестные? Как-то несправедливо составлен закон, по крайней мере, именно такое впечатление пока складывается.

Однако не стоит сразу разочаровываться, Александр Коган уверяет, что дифференцировать цены можно благодаря составлению рейтингов застройщиков, к примеру. Правительство Московской области уже подготовило и опубликовало список сомнительных компаний в качестве предостережения для граждан, планирующих заключить инвестиционный договор. Возможно и более точное разделение, основанное на полученных оценках. Застройщики, получившие «отлично» и «хорошо», в будущем будут отчислять меньшие суммы, чем те, кто имеют «удовлетворительно» и «неудовлетворительно».

Учитывая уровень коррупции, просто зашкаливающий , в самой строительной области, так называемые рейтинги , становятся обыкновенной фикцией и говорить о какой-либо правдоподобности , просто не приходится. И даже если приложить к спискам официальные подтверждения из различных инстанций, вряд ли это изменит отношение к подобным рейтингам.

Обращаем внимание на детали

Если внимательнее рассмотреть процедуру страхования в ОВС, то можно найти несколько возможностей для застройщика. Во-первых, он может с самого начала застраховать объект – все квартиры в строящемся многоэтажном доме. Это значит, что придется выложить сумму, равную стоимости около 10 квартир, что довольно-таки много. Во-вторых, заниматься страхованием квартир по мере того, как они будут продаваться и регистрироваться в ДДУ.

А если для половины квартир покупателей не найдется и застройщик станет банкротом? ОВС будет или выплачивать компенсацию покупателям, или нужно будет искать компанию, которая возьмется достраивать объект. Что заведомо не возможно. Любой застройщик — это в первую очередь бизнесмен и строит он только при наличии определённой прибыли. Это и называется инвестиционной привлекательностью объекта. Поэтому и заинтересовать его достройкой дома на котором реализованы более 20 — 25 % заявленных метров — НЕ РЕАЛЬНО. В случае же банкротства застройщика, имеющего годовой оборот в 40 миллиардов рублей, не спасет ни одно ОВС.

Поэтому логично предположить, что расходы на страхование будут включены в цену за квадратный метр, и это будет больше 3%, потому что добавятся и другие расходы: вступительный и дополнительные взносы; оплата работы специалистов, которые будут заниматься процедурой страхования ответственности, готовить отчеты для соответствующих контролирующих органов. Если не вовремя отправить отчет, можно заработать административное нарушение, которое автоматически снижает рейтинг компании и увеличивает размер страхового взноса. Учитывая постоянно снижающуюся покупательную способность обусловленную многими известными причинами, повышение стоимости жилья , за счёт обязательного страхования, сделает покупку новой квартиры ещё более недоступной и попросту не возможной для бывших потенциальных покупателей. Но бизнес, как известно , отказываться от возможной упущенной прибыли не намерен. Поэтому будут искаться обходные пути, расти суммы взяток, увеличиваться количество серых схем. В конечном итоге численность, пострадавших от таких властных нововведений , простых покупателей квартир возрастёт многократно, пополнив и так огромную армию, ранее обманутых соинвесторов жилья.

Автор : Анатолий Мелентьев, специально для «Сила в Движении».

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *