Больше для народа власть не может ничего…

Схемы можно назвать серыми. Да хоть черными или серо-буро-малиновыми. Как их не называй, а они абсолютно законные. Именно по этим законным схемам дольщики «Фон» были обречены не получить свои квартиры.

Клиенты строительной компании «Фон», до сих пор не получившие свои квартиры, требуют от республиканских властей вмешаться и решить их проблемы.

Многие из них оформляли свои отношения с компанией Анатолия Ливады по очень сомнительным схемам. Участники строительного рынка открыто называют их обманными, а юристы, с которыми мы побеседовали, — незаконными.

Не смотря на это, дольщики обращались в компанию Ливады, поскольку за первые годы работы «Фон» создал себе довольно прочную репутацию добросовестного застройщика, которую оказалось не под силу сломить сотням негативных отзывов на сайтах и форумах Татарстана, посвященных недвижимости.

Дольщики «Фона» были абсолютно уверены, что они обманутыми не станут никогда. Не поверить в это они, определенно, не могли. Что может противопоставить потенциальный покупатель массированной рекламной компании подготовленной профессиональными психологами и поддержанной заверениями государственных чиновников. Шансов противостоять этому у обывателя нет. А вот когда ты уже влез в долевое строительство по самое не хочу и брать с тебя больше нечего, а ты попал в недострой… — прим. ред.

На фото: Застройщик-бизнесмен Анатолий Левада

Тут власти нужны застройщику еще больше, чем на начальном этапе. Ведь кто, кроме ответственных лиц, сможет повторно наехать на обманутого застройщиком дольщика. Да так, чтобы запутать потерпевшего окончательно, С одной стороны объявив его последним лохом и неудачником инвестором, в то же время, обещая обманутому в своих лучших ожиданиях обывателю, защиту и помощь со стороны государства. Как тут можно, по началу, дядям из администрации, да не поверить. Тем более, когда совершенно непонятно куда бежать и кто защитит от такого беспредела. Ведь, что получается? По закону, вроде бы ты лох и помощи тебе ждать неоткуда — сам виноват, но в то же время тебя уверяли, что ты просто покупаешь квартиру и находишься под защитой государства — прим. ред.

Сергей Царев, дольщик в Набережных Челнах, покупал квартиру напрямую у застройщика по договору долевого строительства. Но схем по продаже огромное множество, говорит собеседник, в том числе через подконтрольные фирмы по низкой стоимости, переуступка прав требования, продажа квартир под залог. Когда жилплощадь отдавалась под залог в банк, продавались людям под гарантии «Фона», что они в течение года выйдут из-под залога и будут оформлены надлежащим образом. Такие договоры не регистрировались в Регпалате, подтверждает Царев: «Это просто бумажка, за которую отдали 2 млн».

Одна из распространенных схем работы с клиентами «Фона» — вексельная схема.

Телефоны компании «Фон» не отвечают. «Мы и сами не можем дозвониться», — говорят  в челнинском филиале застройщика. К слову, отделение «Фона» в Набережных Челнах не использует вексельную схему, ответили нам. Однако в Казани договоров по такой схеме было заключено довольно много. На Губкина сдаются четыре больших дома на 524 квартиры и один маленький на 120 квартир. Всего это около 2200 семей, которые покупают квартиры по этой схеме, говорит один из пострадавших дольщиков.

Вексельная схема предполагает, что человек выдает некую сумму, на эти деньги застройщик выдает вексель, который может быть предъявлен в суд, если компания должна выплатить деньги по этому векселю, если квартира не построена к сроку», — говорит партнер King&Spalding Илья Рачков.

Схема ничем не обеспечена: застройщик что-то строит, денег у него нет, единственное, на что можно надеяться  — если ваша квартира не будет достроена и вы придете с этим векселем к строительной компании, что у нее найдутся деньги, но, как правило, у компании к этому моменту денег давным-давно нет, и человек остается с векселем на руках, с которым поделать ничего не может, поясняет Рачков.

После сдачи дома покупатель отдает (погашает) этот вексель обратно застройщику в обмен на право собственности на квартиру, и обязанность покупателя по оплате договора купли-продажи квартиры погашается взаимозачетом. Такие действия не противоречат закону, и некоторые застройщики (в том числе крупные и известные) активно применяли и применяют эту схему. Но, тем не менее, покупку квартиры «по векселю» юристы относят к «серым схемам», поскольку законодательство прямо предусматривает, что отношения дольщика и застройщика должны регулироваться законом ФЗ-214 и фиксироваться договором долевого участия, заверяет юрист Альбина Гайфуллина.

Единственная защищаемая законом схема в подобном случае  — договор долевого участия. Вексельную схему, по словам Гайфуллиной, застройщики предлагают в своих интересах — либо для ухода от ответственности, либо от ухода от налогов, а иногда и для двойных продаж. По сути, это как кредит дольщиков «Фону», обычно там существует предварительный договор купли-продажи, и он никак не связан с векселем, который выдал застройщик.

«Вексельная схема незаконна, мы не работаем с ней и не будем это делать», — резко заявил представитель одной из ведущих компаний-застройщиков Татарстана — характеристика исчерпывающая, но застройщик или не знает о том, что она законна или явно лукавит.

При использовании такой схемы с покупателем обычно заключаются два договора. Первый — предварительный, в котором указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора, а также договор купли-продажи векселя, говорит Гайфуллина. Если у застройщика возникнут проблемы, то покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, установленной при приобретении векселя.

«Когда мы покупали, мы даже не разбирали, вексельная схема, не вексельная. Мы обратились в риэлторскую компанию, они сказали, что компания “Фон” строит с задержкой по полгода, но всегда достраивает, — рассказывает один из дольщиков по улице Губкина Вадим Денисов.

 «При использовании векселя речь может идти лишь об обязанности лица, выдавшего вексель, вернуть взятую ранее взаймы сумму денег, и ничего более. Никакого долевого строительства и прав лиц дольщиков на данном этапе не возникает», — говорит юрист Алексей Богушевич. По его словам, в соответствии законом  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» договор о долевом строительстве требует письменного оформления, государственной регистрации в органах Росреестра и считается заключенным с момента такой регистрации.

Тем не менее и правильно оформленный договор долевого участия, ФЗ-214, как показывает многочисленная практика, не дает никакой гарантии, что вы в будущем получите свою квартиру или, как минимум, вам вернут вложенные за нее деньги. У того же застройщика «Фон» хватает дольщиков оформивших обещание будущей квартиры по  ДДУ. По факту, они продолжают оставаться такими же обманутыми дольщиками, как и дольщики оформившие договора по так называемым «серым» схемам. На самом деле, название это абсолютно условное и придумано властями исключительно для того, чтобы большую часть дольщиков можно было обвинить в том, что они сами виноваты, что их обманули и еще больше запутать неискушенного в юридических тонкостях простого гражданина. Вот и выходит, «…Формально правильно, а по сути издевательство…»  — прим. ред.

«Заключается договор, там прописывается, что должны построить, какая площадь, какие окна, и срок, когда они обязаны заключить договор долевого строительства, — добавляет Денисов. — Пришли в компанию, там человек писал расписку, что берет у нас деньги. Притом, в векселе указывалась другая сумма — 1,6 млн. “У нас все так работают”» .

«Мы и не знали, что разрешения у них нет, а спросить об этом не догадались», — сетует Денисов.

«Очевидно, что вексельное обязательство может и должно быть исполнено заключением такого договора долевого участия, но до этого момента держатели векселей являются лишь денежными кредиторами, а не участниками долевого строительства», — заключает  Богушевич.

Проблемы «Фона» уже давно обсуждают на уровне президента, поскольку исполкомы Казани и Набережных Челнов бессильны дать больше, чем обещание в скором времени продолжить строительство. Минниханов никоим образом не причастен к внутренним делам дольщиков «Фона», но он обеспокоен тем, что 4 000 несостоявшихся владельцев строящихся квартир в 24 домах «Фона» могут остаться и без вложений, и без жилья, говорил в июле замминистра строительства Татарстана Алмаз Ахметшин, пишет «Реальное время».

Вот и все. Президент Минниханов не виноват, виновата система, а систему в тюрьму не посадишь и на «демократических» выборах не поменяешь. А Минниханов что… Да ничего. Что с него взять? Тем более, что он обеспокоен.., а реально сделать ничего не может… Если, только, еще больше пообещать!? Не систему же он будет ломать, ведь эта система и сделала его президентом Татарстана… Это для простого народа она ничего хорошего не сделала — ПРИМ. РЕД.

Авторы : Василий Мцитуридзе, Лейсана Набиева