Обманутые дольщики против застройщиков, но юристам они уже не интересны
Далеко не все строительные компании Омска, как и большинство застройщиков России соблюдают сроки сдачи жилья. В таких ситуациях дольщики обращаются к юристам, специализирующимся на этой теме. Многие российские эксперты прогнозировали, что они будут делать на этом неплохой бизнес, который ведет к разорению застройщиков. Но эти прогнозы оказались ошибочными. Теоретически эксперты рассчитали правильно, но практика показала, что теория не может учесть весь спектр факторов, влияющих на практическую реализацию подобных прогнозов. Действительность, как всегда, оказалась далекой от прогнозов. Практикующие омские юристы считают, что регион уже преодолел бум исков дольщиков к строителям, поэтому даже собираются переключаться на иные сферы работы.
В начале июня Арбитражный суд Омской области зарегистрировал заявление о признании банкротом застройщика жилого микрорайона Сады «Наука» — ООО СК «РусМонтаж». Спустя всего три года после громких заявлений и амбициозных планов по возведению 22 многоэтажек на 25 га бывшего дачного массива «Наука» в Советском округе «РусМонтаж» долевой бизнес-проект приказал долго жить. Грандиозные планы коммерсанта остались лишь на бумаге, не сумев реализоваться на практике. Заявление о банкротстве компании подал один из ее дольщиков.
В июле 2015 года Александр Светилко заключил с застройщиком договор долевого участия, по которому «РусМонтаж» должен был не позднее начала октября прошлого года передать мужчине квартиру площадью 71 «квадрат» в доме № 1 микрорайона. Но сроки были нарушены, а строительство на площадке представляло собой вялую имитацию работ. На этом основании в декабре дольщик написал заявление о расторжении договора и возврате чуть более 2,4 млн рублей. Однако застройщик деньги не вернул, в итоге в суд прилетело заявление о банкротстве.
Напомним. В 2007 году свои намерения по освоению данного участка заявляли три омские строительные компании – ОАО «Омскнефтепроводстрой», ООО «ДСК «Стройбетон» и ООО «Стройгарант-2006». Инвесторы хотели построить 250 тыс. кв. м жилья, однако проект не был реализован, а земли выкупила СК «Русмонтаж». Жилой комплекс «Сады Наука» на территории одноименного садового товарищества в районе ДК «Химик» начал строиться в 2012 году. Первые два 18-этажных дома в пределах улиц Заозерная, Белозерова, Тюленева и пр. Королева должны были появиться на месте дачного массива «Наука» еще в прошлом году. Заявленный срок окончания всего строительства: 2019 год.
Кредитора-дольщика в суде представляет известный в городе юрист — директор Общества защиты прав потребителей (ОЗПП) в сфере строительства Дмитрий Дмитриев.
Для него это не первое заявление от имени дольщиков о банкротстве застройщика. В аналогичной процедуре находится ООО «НАИ Бекар Омск» (коттеджный поселок Пушкинъ). На очереди — ОАО ТПИ «Омскгражданпроект» (дом № 3 на улице 70 лет Октября) и фонд «Жилище» (микрорайон Московка-2).
На данный момент база данных исполнительных производств выдает 600 производств в отношении Фонда «Жилище». Речь идет о сотнях пострадавших граждан от деятельности государственной компании. Казалось бы, это особое производство, и внимание ему государство должно уделять особое. И наверное государство должно направить все возможные средства и выделить для этой работы своих лучших людей.
Как же всё выглядит на самом деле? Пристав Шушарина Е.И., которой поручено ведение сводного исполнительного производства, находится в отпуске. И больше никому нет дела до нескольких сотен пострадавших. Хотя приставу Шушариной Е.И., когда она на рабочем месте, тоже нет до этого исполнительного производства никакого дела. Иначе чем объяснить несписание денежных средств со счетов Фонда, когда там прокачивались десятки миллионов рублей и фактический отказ от реализации имущества Фонда?
Но основная специализация ОЗПП и аналогичного общества защиты прав потребителей «Аналогия права» (директор Игорь Вист) — это взыскание неустойки за нарушение сроков сдачи жилья и недоделки. На эти два общества в городе приходится порядка четырех тысяч исков к большинству крупных застройщиков.
В Москве поговаривают о новом тренде — на смену автоюристам, терроризировавшим до последнего времени страховые компании путем взыскания денег в судах, приходят люди, которые могут всерьез и надолго взяться за застройщиков. Но как оказалось, для Омска и остальных регионов России — это уже пройденный этап.
Поживиться нечем
По словам Дмитрия Дмитриева, первые подобные иски были поданы в местные суды еще в 2006 году. Гражданские судьи Кировского районного суда когда-то оказались завалены претензиями к «ПИК-Региону» (микрорайоны Прибрежный, Кристалл и Континентальный), входящему в структуру столичной ГК «ПИК». «Там было проведено порядка 800 исков. До компании «ПИК-Регион» в Омске, по сути, массового строительства не было. Подав иск в 2006 году, я только спустя год получил решение о взыскании неустойки. Было 18 судебных заседаний в первой инстанции, — смеется Дмитриев. — Сейчас подобные иски рассматриваются за одно заседание».
Как рассказывает юрист, практика омских судов на сегодня такова, что деньги с застройщика взыскиваются четко по ключевой ставке (9,25% годовых). Но судьи также в порядке статьи 333 Гражданского кодекса пытаются соблюсти баланс интересов не только истца и застройщика, но и оставшихся дольщиков, ожидающих достройки.
«Например, за три месяца просрочки с учетом штрафных санкций сумма начинается от 30 тыс. рублей. Если период побольше, то речь идет уже о сотнях тысяч. В исключительных случаях присуждается 100%», — объясняет Дмитриев.
На такой шаг суды толкает игнорирование застройщиками судебных заседаний. К примеру, ОЗПП Дмитриева судится с московскими компаниями, квартиры которых приобрели омичи. Закон «О защите прав потребителей» позволяет подать иск по месту регистрации гражданина. А в Омск из Москвы юристов присылают редко.
Но когда иски начали поступать к областному «Агентству жилищного строительства», выступающему, как и фонд «Жилище», застройщиком в микрорайоне Московка-2, судьи присуждали неустойку по минимуму.
«У них была четкая установка, чтобы давать столько, чтобы передумали судиться, — считает Дмитрий Дмитриев. — Давали за полгода просрочки пять тысяч рублей, хотя сумма должна была быть в десять раз больше. И только после моего письма председателю областного суда Владимиру Ярковому ситуация изменилась. Я написал в нем, что такой практикой вы допускаете в будущем возможные нарушения. Для застройщика пять тысяч рублей — это ничто». Как мы видим, по многим подобным примерам, суды у нас руководствуются «установками», а не нормами права. Что лишний раз показывает гражданам практическое отсутствие правового государства, о котором регулярно заявляют чиновники всех уровней.
Юрист сетует, что сейчас работы на этом фронте почти не осталось — нового жилья строится мало, а многие застройщики находятся в предбанкротном состоянии. ОЗПП предъявляют иски с расчетом получить деньги, но в нынешних условиях это стало практически невозможно. Ведь застройщики перестали вести финансовую деятельность, а пустые счета у строительной фирмы являются следствием многих факторов, негативно влияющих на бизнес строительного коммерсанта. Застройщики находящиеся в процедуре банкротства, тем более, не представляют коммерческого интереса для юристов. Получить что-либо с банкрота практически не возможно. А реализовать защиту прав обманутого дольщика в этой процедуре — практически не реально. В лучшем случае участники долевого строительства остаются собственниками недостроя. Перспективы на достройку которого, новыми собственниками, представляются весьма туманными.
Основные причины, обрушившие долевое строительство — серьезный спад продаж на рынке долевого строительства и обострившаяся, в связи с этим, конкурентная борьба. Происходит монополизация рынка и его раздел между крупнейшими финансовыми группами. Собственных средств для продолжения строительства большинство застройщиков не имеют, чем обусловлено растущее число их банкротств. Юрист говорит, что даже подумывает о переезде в более благополучный в строительной сфере регион. Хотя это вряд ли поможет, так как строительный рынок лихорадит повсеместно и в ближайшие лет пять каких-либо улучшений не предвидится. Вопреки оптимистическим прогнозам властей, экономическая ситуация продолжает ухудшаться.
Колом встала
Председатель совета директоров группы компаний «Стройбетон» Олег Золотов, жаловавшийся больше года назад на ОЗПП «Аналогия права», говорит, что сейчас для него эта проблема уже неактуальна. «Мы перестали работать с дольщиками. А эти юристы больше воюют с фондом «Жилище», в том числе и потому, что учредителем выступают областные власти, а для них перерегистрация или другие схемы невозможны», — рассказывает Золотов.
На «Стройбетон» юристы ОЗПП подавали иски по взысканию неустоек по качеству. «Они подали иски, когда у нас на самом деле качество было не очень высокое. Это касалось 2006-2007 годов. Тогда у нас однокомнатная квартира стоила 350-400 тыс. рублей. А иски по сегодняшнему дню они подают на 200 тыс. рублей. У приставов скопилось большое количество исполнительных листов, тогда мы перерегистрировались. Они повозмущались, а когда мы запустили новую немецкую линию по производству панелей, вопрос и вовсе снялся сам собой», — объяснил Олег Золотов.
Но юристы, защищающие дольщиков играют и положительную роль, так как они прореживают ряды слабых застройщиков. Правда, из-за простоя в строительной отрасли их и без того практически не осталось.
По оценке Золотова, у пяти крупнейших в регионе застройщиков нераспроданными остаются порядка трех тысяч квартир. «Я и мои коллеги по строительной отрасли практически все работаем неполный рабочий день. В мае мы вообще не работали. В июне выходим, но будет четырехдневная рабочая неделя. 6-й завод (АО «ЗСЖБ № 6» Юрия Гуринова) стоял, 5-й завод (ООО «ЗСЖБ № 5 Треста «Железобетон» Константина Петренко) месяц работал, потом месяц также стоял. Думаю, что объемы у всех упадут где-то в среднем в два раза», — полагает Олег Золотов.
Товар есть — покупать некому
Тем не менее подавляющее большинство из тех 84% застройщиков, которые, по данным НОЗА, не соответствуют 214-ФЗ по объему уставного капитала, — это не брендовые девелоперские компании, а «ооошки», созданные под отдельные проекты. Поэтому волноваться, что в России с 1 июля некому будет строить жилье, совершенно не стоит.
Напомним, с 1 июля 2017 года вступают в силу поправки к 214-ФЗ о соответствии минимального размера уставного капитала застройщика максимальной площади всех объектов долевого строительства. Так, при минимальном размере уставного капитала в 2,5 млн руб. застройщик сможет построить не более 1 500 кв. м. Если нужно возвести не более 2 500 кв. м, то придется увеличить уставной капитал до 4 млн руб., 10 000 кв. м – до 10 млн руб., 25 000 кв. м – 40 млн руб., 50 000 кв. м – 80 млн руб., 100 000 кв. м – 150 млн руб., 250 000 кв. м – 400 млн руб., 500 000 кв. м – 800 млн руб. А если застройщик намерен построить более 500 000 кв. метров, размер уставного капитала должен быть не ниже 1,5 млрд руб.
За соблюдением требований к уставному капиталу будет следить уполномоченный региональный орган. Если в ходе плановой или внеплановой проверки застройщика будет выявлено, что его уставной капитал сформирован недолжным образом, активы компании не соответствуют уставному капиталу, застройщик получит предписание контролирующего органа. При этом продажи на строящемся объекте могут быть заморожены.
В настоящее время, по данным Единого реестра застройщиков жилья, из 4 147 застройщиков, имеющих в активной стадии строительства хотя бы один дом, лишь 639 имеют уставный капитал 2,5 млн руб. и более. Уставный капитал остальных 3 508 застройщиков (84,5%) меньше 2,5 млн руб., то есть ниже минимальной суммы, установленной в 214-ФЗ. С 1 июля указанные застройщики смогут достраивать дома, но не будут иметь права начинать новые стройки без увеличения размера уставного капитала.
Лишь у 26 застройщиков в России уставной капитал превышает 1,5 млрд руб., то есть они могут строить более 500 000 кв. м. 38 застройщиков имеют уставный капитал в диапазоне от 2,5 до 4 млн руб.; 98 – в диапазоне от 4 до 10 млн руб.; 174 – от 10 до 40 млн руб.; 94 – от 40 до 80 млн руб.; 55 – от 80 до 150 млн руб.; 94 – от 150 до 400 млн руб.; 39 – от 400 до 800 млн руб.; 21 – от 800 млн до 1,5 млрд руб.
В России широко распространена практика создания отдельных юридических лиц (ООО) с минимальным уставным капиталом под каждый строительный объект в целях структурирования финансовых потоков, а также для того, чтобы проблемы на одном объекте не потопили всю компанию. Как следствие, различных «ООО», зарегистрированных в качестве застройщиков, в России в разы больше, чем брендированных девелоперских компаний, частью которых эти «ооошки» де-факто являются. Для исправления данной ситуации и принимались упомянутые поправки к 214-ФЗ. Однако по закону новые требования к уставному капиталу касаются лишь тех компаний, которые начинают новые проекты, а достраивать существующие законодательство не мешает.
Таким образом, ничего особо тревожного в статистике Единого реестра застройщиков нет. Более того, компаний с максимальным объемом уставного капитала оказалось аж 26 штук, притом что лишь у 17 девелоперов, по данным Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), объем текущего строительства превышает 500 000 кв. м. Что касается 84,5% застройщиков с символическим уставным капиталом, то в ближайшие годы они вряд ли достроят свои проекты, а потому канут в небытие — как это и задумывалось изначально. Большинство из них, скорее всего, обанкротиться в процессе строительства, но не из-за недостатка уставного капитала…
В целом, цифра в 600 с лишним компаний (те, что позаботились хотя бы о минимальном уставном капитале) вполне коррелирует с числом брендированных девелоперов, работающих в настоящее время на рынке. На Москву и другие крупные регионы приходится по нескольку десятков девелоперов, а в небольших регионах может быть не больше одного-двух застройщиков.
Тем не менее роста девелоперской активности на рынке долевого строительства эксперты в ближайшем будущем не прогнозируют. С первичным рынком конкурирует вторичный, на котором продается большое количество готового жилья, цены на которое будут проседать и в дальнейшем. Значительная часть предложения на первичном и вторичном рынках вообще не имеет шансов на реализацию, считают эксперты. Причем в экономклассе таких объектов больше, чем в «элитке». Во всяком случае, по оценке «Инкома», в самом демократичном, эконом сегменте доля неликвида достигает 80%, а на элитном рынке, по мнению «КМ Девелопмент», данный показатель остается в пределах 15-20%.
Надо отметить, что, по данным «Миэль», большинство покупателей (58%) приобретают новостройку именно на средства от продажи вторички. А покупатели с «живыми» деньгами формируют всего 11% сделок в общей структуре сделок. Причем в эту категорию входят и те, кто ранее успел продать свою квартиру на вторичном рынке и приходит к застройщику уже с деньгами. Для сравнения, еще в 2015 году доля покупателей с «живыми» деньгами доходила до 60%. Это ситуация говорит о том, что в текущей ситуации люди, имеющие «живые» деньги, покупают только в случае крайней необходимости. В остальных случаях они предпочитают «сидеть на деньгах» в связи с неопределенностью и фактически потерей веры в будущее, отмечают эксперты.
Из-за низкой активности застройщиков и, как следствие, вымывания наиболее ликвидных лотов на первичном рынке, а также роста интереса к готовому жилью покупатели все чаще выбирают вторичные объекты. Главная причины проблем с продажами, конечно, завышенные цены. Стоимость предложения падает, но до уровня платежеспособного спроса ей еще очень далеко.