Каждые две недели, а по необходимости и чаще, в региональном Минстрое проходят заседания рабочей группы по защите прав участников долевого строительства. За них борются чиновники, строители, подрядчики, банки, представители ресурсоснабжающих организаций. Все они должны продлять договоры аренды, идти на финансовые уступки, отстаивать интересы дольщиков в суде и перед партнерами по бизнесу. При этом сами дольщики зачастую занимают позицию выжидательную, если не сказать, потребительскую.

Не начинайте с нуля

Красивая реклама, низкие цены, обаятельные менеджеры где-нибудь за картонной стойкой в торговом комплексе. Даже при такой подаче информации найдется не один десяток людей, которые подпишут договор участия в долевом строительстве. Ведь по статистике до 90% квартир в домах раскупаются на этапе строительства. В 40% случаев дольщики «вкладываются» в будущее жилье вообще на нулевом этапе.

По сути, нулевой цикл строительства – это всего лишь готовый проект дома и забитые сваи. Как правило, по признанию застройщиков, на этом этапе даже не всегда оформлены документы на земельный участок. При этом они отмечают, что разрешительные документы оформляются по полтора-два года. Однако некоторые обещают, что уже через такой же срок можно заселяться в новенькую квартиру улучшенной планировки. 

Цена вопроса

Понять дольщиков, которые стремятся купить квартиру по минимальной цене можно. Ведь стоимость квартиры в новостройке на нулевом цикле и при сдаче дома в эксплуатацию отличается на треть. Поэтому, вложившись в начале строительства, в среднем, удается «сэкономить» до 400 тысяч рублей.

Однако, здесь не обходится без множества «НО». Во-первых, меняется цена материалов от начала строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию. Так, за полгода работ, даже цена одного метра электрического кабеля может вырасти на 2 рубля. Казалось бы, мелочь. Но если на подъезд требуется до трех километров кабеля для внутренней разводки, то сумма получается заметная. Во-вторых, застройщик не застрахован от недобросовестного подрядчика или охранника. Случалось, что в домах за ночь срезали все установленные накануне батареи и сдавали в металлолом. В-третьих, бывают перебои с завозом стройматериалов. Все это не только затягивает сроки работ, но и формирует финансовые риски застройщика. В итоге получается, что нужно продавать еще не существующие квартиры, чтобы достроить дом. Застройщик обрастает долгами перед банками, поставщиками, подрядчиками и невыполненными обязательствами перед участниками долевого строительства.

Все под контролем

Еще сложнее дела обстоят у тех, кто начинает строить сразу несколько домов, не имея при этом достаточных оборотных средств. Стабильных «игроков» на строительном рынке немного. Молодые фирмы вообще с трудом представляют все проблемы домостроения. В результате, не справившись с объемами согласований, запросами ресурсников и обязательствами по кредитам, им приходится сворачивать строительство. Хорошо, если в середине процесса.

Оговорка для тех, кто уповает на законы — застройщика трудно подвести под уголовную статью о мошенничестве. По сути, никто никого обманывать не хотел, так сложились обстоятельства. Строительство – рискованный бизнес. Если повезет, можно предъявить обвинения в нецелевом расходовании средств дольщиков. Но для этого сами участники долевого строительства должны предусмотреть в договоре право контролировать расход средств.

Серые схемы

Между тем, условия контроля использования средств не предусмотрены ни одним типовым договором с дольщиками. Застройщики порой ссылаются, что оборотные средства – коммерческая тайна. Но за этой «тайной» может скрываться новый автомобиль для руководства фирмы, отпуск в «райских уголках», премии коллективу или строительство домов для родственников (как в случае в Юрием Заборовским, бывшим директором обанкротившейся фирмы «СМУ-1 КПД»).

Ситуацию усугубляют займы в банке, некачественные или украденные стройматериалы, затянувшиеся согласования. Можно отказаться от решения всех проблем, уехать из города или даже страны, как это сделал Владимир Дрокин, директор ООО «СПЭК». При этом не нужно ни перед кем оправдываться и что-то объяснять. Другой выход – объявить себя банкротом. Уставной капитал общества с ограниченной ответственностью, как правило, порядка 10-30 тысяч рублей. Следовательно, ответственность заемщика наступает именно в этих пределах.

Между буквами закона

Одолжив застройщику деньги на строительство будущей квартиры, дольщик автоматически становится кредитором. При банкротстве фирмы  он встает в общую очередь кредиторов вместе с банками, субподрядчиками, поставщиками материалов. Юристы считают, что в данном случае вступают в противоречие два закона – «О банкротстве» и «О долевом строительстве». Как правило, в судах за дольщиками признается право на их жилье, но при этом имущество, находящееся в залоге у банка, может быть реализовано с торгов.

Еще одна маленькая хитрость, с помощью которой застройщики могут обойти закон. Все чаще между застройщиком и дольщиком заключаются инвестиционные договоры займа на строительные материалы. При этом в документе нигде не говорится, что физическое лицо дает в заем полтора миллиона рублей юридическому лицу под строящуюся квартиру. Такой договор упрощает процедуру получения документов на земельный участок. Но в этом случае повышается риск обмана и не гарантирует права дольщиков на землю.

Сам себе помощник

Как правило, дольщики стараются добиться от властей выделения средств, покрывающих на 70% стоимость работ для завершения строительства, как это предусмотрено областным законом, принятым для защиты их интересов. В 2010 году на достройку домов дольщиков из областного бюджета выделено 56 миллионов рублей, которые получили семь ЖСК. В 2012 году на эти цели направлено более 92 миллионов рублей, при этом более 33 миллионов возвращено назад в областную казну. Дольщики не сумели выполнить условия получения господдержки: обследовать дома, скорректировать проектно-сметную документацию, организовать сбор недостающих средств. В 2013 году на достройку домов планируется направить 48 миллионов рублей.

Но если задуматься, разве справедливо компенсировались за счет бюджета ошибки дольщиков и недобросовестность застройщиков? Ведь эти средства можно было направить на строительство дорог, детских садов, благоустройство улиц. Ни в одном бюджете не предусмотрена статья расходов на нужды дольщиков. По сути, это частные отношения между физическим и юридическим лицом, которые должны обсуждать все вопросы в рамках правового поля. Участники долевого строительства должны понимать: если они доверили деньги застройщику, то должны самостоятельно  решать свои проблемы.

На последнем заседании комиссии по защите прав дольщиков губернатор Омской области Виктор Назаров отметил, что всю ответственность за новые истории с обманутыми дольщиками теперь будет нести ГАСН. Именно это управление должно контролировать работу на строящихся объектах и не допускать, чтобы оставались недостроенные площадки.

Важно

Правила безопасности для будущих дольщиков

Следует убедиться в наличии у компании-продавца необходимого пакета правоустанавливающих документов:

— разрешение на строительство;

— заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

— проектную декларацию, включающую в себя все внесенные изменения;

— документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

— учредительные документы;

— свидетельство о государственной регистрации;

— свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

— отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;

— утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

На заметку

В вашем договоре должны содержаться следующие условия:

1. Строительный адрес объекта и данные, позволяющие идентифицировать квартиру.

2. Срок сдачи дома в эксплуатацию.

3. Указание на то, что цена договора является окончательной и может быть изменена только по результатам обмера организации технической инвентаризации, а также положение о том, что в случае удорожания строительства гражданин не обязан его оплачивать.

4. Положение об ответственности за просрочку сдачи дома в эксплуатацию.

5. Механизм возврата денег в случае просрочки сдачи дома в эксплуатацию больше разумного срока.

6. Ответственность застройщика в случае обнаружения строительных недостатков (обязанность их устранить, если таковые будут выявлены в течение 5 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию).

7. Гарантия застройщика о том, что на квартиру отсутствуют права третьих лиц.

8. Обязанность застройщика выдать покупателю на руки документы, необходимые для регистрации права собственности на квартиру после приемки дома в эксплуатацию по требованию покупателя (часто бывает, что застройщик умышленно затягивает оформление собственности на новостройку, требуя доплат и т.п.).

Источник : http://www.omsk300.ru/dgonline/view/id/608