Современный рынок недвижимости полон проблем, требующих немедленного разрешения: злоупотребления в сфере строительства, финансовые трудности строительных компаний, проблема обманутых дольщиков, низкий уровень доступности жилья и многое другое, что осложняет жизнь застройщикам и приобретателям недвижимости. Во многих случаях всё это последствия несовершенства отечественного законодательства, нуждающегося в глубокой переработке, а в некоторых случаях — и отмене. Юридический центр адвоката Олега Сухова проанализировал правовые проблемы рынка недвижимости.

Первое место: закон об участии в долевом строительстве

Возглавляет антирейтинг законов в сфере недвижимости Федеральный закон №214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Несовершенство его норм, создающее массу проблем для строителей, за девять лет существования закона привело к тому, что застройщики начали искать способы его обхода. В настоящее время осуществление деятельности с соблюдением обязательных требований, предъявляемых к долевому строительству, для застройщика — не просто формальное следование букве закона, а конкурентное преимущество на рынке недвижимости. Но для строительной организации оно оборачивается рядом проблем – начиная от сроков оформления документов до экономических аспектов. Недовольство застройщиков все больше вызывают затруднения в процессе кредитования, непосредственно зависящего от получения разрешения на строительство, необходимость вложения немалых собственных затрат, отсутствие системы проектного кредитования. Вместе с тем, предъявляя немало обременительных требований к деятельности строительных организаций, правовой акт, как ни странно, обходит стороной вопрос о статусе последних. В итоге рынок недвижимости переполнен непрофессиональными застройщиками с уставным капиталом в 10 000 рублей. Проще говоря, государство из-за непрофессионализма законодателей или (что ещё страшнее) — обдуманно, приняло закон способствующий массовому появлению «нечистоплотных» застройщиков. Закон не создает комфортных условий для участия в долевом строительстве ни для одной из сторон, будь ею дольщик либо строительная компания.

Второе место: закон о взаимном страховании ответственности застройщиков

Поправки в Федеральный закон от 29 ноября 2007 года N 286-ФЗ «О взаимном страховании» (далее ОВС), связанные с рисками застройщиков при неисполнении или ненадлежащем исполнении ими обязательств по договору участия в долевом строительстве, были внесены совсем недавно, но уже успели вызвать шквал критики в свой адрес. Попробуем разобраться, решают ли законотворческие новшества проблему, связанную с защитой прав дольщиков.

«Первый недостаток подобной системы страхования, — отмечает адвокат Олег Сухов, — в том, что не продуман механизм стимулирования застройщика к завершению строительства и решения финансовых проблем в случае их возникновения. Застройщик заведомо знает, что в кризисной ситуации есть фонд, готовый покрыть убытки. Вместе с тем, расходы по страхованию застройщиков скорее распределятся среди самих дольщиков за счет увеличения стоимости квартир». По предварительным оценкам экспертов, квадратный метр жилья в результате применения системы страхования взаимной ответственности застройщиков, увеличится более чем на 10%.

В дополнение ко всему, вступление в общество взаимного страхования влечет для строительных компаний дополнительные риски, поскольку ответственность застройщиков при банкротстве одного из его членов является коллективной. И наконец, система, основанная на ОВС, не защищает граждан от не передачи им жилья, она лишь обещает компенсировать возможный ущерб в случае банкротства застройщика.

Третье место: закон о жилищных накопительных кооперативах

Ещё на пороге издания Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» отдельные участники рынка перерегистрировались из ЖСК не в накопительные, а в потребительские кооперативы. Сомнения о том, что закон не способствует достижению основной цели по повышению надежности системы жилищных накоплений граждан, не развеяны до сих пор. Более того, во время принятия закона Президентом РФ было дано поручение о создании 1600 ЖНК – в настоящее время действуют всего около 50, многие из которых на грани ликвидации.

Закон о ЖНК не помогает ни вкладчикам, ни самим кооперативам. Предполагается, что для эффективной работы системы, предложенной в документе, нужно решить массу вопросов, в том числе, снять ограничение числа членов кооператива, позволить им покупать не только жилое помещение целиком, но и его часть, упростить некоторые корпоративные и бюрократические процедуры, в частности, касающиеся ежегодной смены руководства, мешающие полноценной работе ЖНК, а также вопросы финансирования и расширения информационного поля вокруг кооперативов.

Четвертое место: закон о банкротстве застройщиков

ФЗ от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в части положений, призванных защитить права дольщиков, пострадавших от неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств застройщиками, оказался «несостоятельным». Разговоры о необходимости урегулирования процедуры банкротства строительных компаний, принимавших участие в долевом строительстве жилья, велись давно. В настоящее время закон предлагает решить проблему с дольщиками с помощью передачи недостроенного объекта новому инвестору или продажи недостроя и расчета с дольщиками за счет вырученных денег. Однако первый вариант, как правило, невыгоден инвесторам, а второй — гражданам, поскольку сумма вырученных денег будет несопоставима с уплаченной рыночной стоимостью жилья.

Кроме того, закон о банкротстве называет застройщиком любое лицо, привлекающее денежные средства граждан. Таким образом, под это определение подпадают даже те компании, которые всего лишь осуществляют продажу жилья, но не строительство. Так, в арбитражной практике есть даже такие несуразные примеры, когда суд приступал к формированию реестра требований дольщиков по передаче жилых помещений притом, что застройщиком была признана организация, не осуществлявшая строительство и не имевшая прав на квартиры. Иными словами, требования к такому «псевдозастройщику» были на деле требованиями к пустому месту.

Пятое место: закон о техническом регулировании

Завершает пятерку неэффективных законов ФЗ от 27.12.2002 г. №14-ФЗ «О техническом регулировании». Закон касается многих сфер производства, в том числе строительства недвижимости. На стадии принятия закона уже было понятно, что он мало совмещается с реалиями строительства. Попытка сделать технический регламент краеугольным документом в строительстве оказалась безуспешной. Все требования, реально используемые при проектировании в настоящее время, раскрываются в национальных стандартах (ГОСТах) и сводах правил. Поэтому на деле закон о техническом регулировании оказывается просто бесполезным.

По статистике около 70% строительных организаций работают в обход законодательства. «Изменения, которые направлены на корректировку действующих законов, в последнее время все чаще похожи на исправление опечаток. Требуется большая работа по внесению поправок в нормативную базу, которые смогли бы поднять отношения на рынке недвижимости на более высокий уровень», — резюмирует адвокат Олег Сухов.

Автор : Олег Сухов, специально для «Сила в Движении».