В Ульяновской области выросло количество замороженных строек многоквартирных домов.
Только в первом полугодии таковыми официально признаны два объекта, еще на нескольких работы остановлены, хотя в число проблемных их пока не включили. Это приводит к появлению новых обманутых дольщиков, однако они признавать себя таковыми не хотят до последнего, надеясь, что дома все-таки достроят, что в нынешней ситуации сродни чуду.
Рынок нового жилья в регионе за последнее время заметно подрос. Несколько лет назад ульяновские власти поставили задачу приблизить ежегодные показатели строительства к одному квадратному метру на жителя. В нынешнем году цель близка — ожидается, что будет построено 960 тысяч квадратных метров. Вот только большой вопрос, нужно ли сегодня столько жилья рынку: финансовый кризис, спад потребления, без каких-либо перспектив к улучшению ситуации, приводят к тому, что стройки замораживаются.
История Михаила Елизарова похожа на истории многих обманутых дольщиков. В прошлом году он приобрел квартиру в строящемся доме в центре Ульяновска, на улице Красноармейской. На стройплощадке виднелись два этажа будущей 12-этажки, стоял башенный кран. Цену застройщик предложил приятную — всего 36 тысяч рублей за квадратный метр. Для хорошего района — не много.
— Подкупило то, что изначально говорилось: дом строит известная компания, которая уже возвела по соседству несколько хороших, добротных домов. Но компания закрылась, строительством нашего, а также еще трех домов занялась птицефабрика. Мы заключили с ней договор займа, а затем — долевого строительства. Нашу 12-этажку должны были по планам сдать 1 января 2017 года. Но до сих пор не построен даже третий этаж, — рассказывает Михаил.
Как выяснилось, застройщика подкосил кризис, вызвавший резкий спад продаж. Квартиры продал лишь наполовину, из-за этого работа застопорилась. После того как дольщики подняли шум в СМИ, подали заявления в прокуратуру, компания упрекнула их в том, что теперь достроить дома будет еще сложнее — имидж подпорчен. Хотя если квартиры не продаются из-за углубляющегося кризиса, хороший будет имидж компании или плохой, повысить покупательскую способность он не сможет никак. А вот сидеть дольщикам у недостроя, в ожидании изменения новой экономической реальности, можно долгие годы и так в итоге ничего и не высидеть. Гарантировать же, что ситуация с продажами обещаний нового жилья улучшится хотя бы через три-четыре года, сегодня не может никто. Даже федеральные власти не знают, как им быть в такой ситуации.
«Мы посоветовали ей активнее рекламироваться, как делают другие. Но срок сдачи нашего дома перенесли на два года. Мы боимся, что многие дольщики решат расторгнуть договор, потребуют вернуть деньги. Компания погрязнет в судах, строительство вообще остановится», — говорит, еще верящий в чудеса, Михаил.
Напомним, что 2 июня 2016 года,на улице Красноармейской у строящегося дома состоялся сход граждан. Участниками данного схода были заключены договора о долевом строительстве с ООО «Птицефабрика Тагайская». Некоторые из тех, чьи дома ещё не достроены, сомневаются, что получат ключ от них в срок. По этой причине было организовано собрание у одного из строящихся домов. Инициативная группа пригласила сюда представителей дольщиков, компании, СМИ, городской власти и Минстроя Ульяновской области.
Защита прав дольщиков сегодня — палка о двух концах. С одной стороны, законодательство дает им возможность подать иск в суд (и с большой долей вероятности они выиграют). Но с другой, массовые иски теоретически могут привести к банкротству застройщика.
«В последние два года в Ульяновской области изменилась судебная практика в части размера взыскания неустойки. Закон предполагает, что дольщик может потребовать с застройщика процент за пользование его деньгами — двойную ставку рефинансирования. Если компания отказывается расплатиться до суда, по закону о защите прав потребителей ей присуждается штраф — 50 процентов от взыскиваемой суммы, — рассказывает ульяновский юрист Алмаз Кучембаев. — Гражданский кодекс позволяет эту неустойку снижать. Но только в том случае, если есть исключительные обстоятельства. Долгое время наши суды уменьшали сумму выплат для дольщиков, не вникая во все детали. Ситуацию изменил Верховный суд».
С нынешнего года ульяновские дольщики получают 100-процентную неустойку. Ее размер может достигать 500 тысяч рублей (раньше сумма ограничивались десятками тысяч). Такой штраф — действенная мера: не построишь вовремя, не расплатишься с дольщиком — разоришься. Но это по закону, который рассматривает ситуацию в идеале, то есть рассчитан на то, что застройщик не будет уклонятся от решений суда и добровольно и чуть ли не с радостью будет оплачивать назначенные ему по закону неустойки. В реальной жизни, добиться от коммерсанта таких выплат — практически не возможно. А существующие исключения, лишь подтверждают это.
Впрочем, в суд идут далеко не все дольщики. Некоторые из них понимают, что это чаще всего потеря дополнительных денег, которые им придется заплатить юристу, а гарантии получения неустойки нет никакой. Большинство же предпочитает потерпеть, подождать, считая, что подавая иск, они рискуют остаться без всего. А тут есть шанс, что достроят. По словам Кучембаева, в суд обращается лишь треть дольщиков, которые приобрели квартиры в домах, замороженных на стадии строительства на протяжении более двух лет. Остальных очевидность прекращения строительства и длительная его заморозка, так ни в чем и не убеждает и они продолжают жить верой в чудо. Как результат, официально обманутыми дольщиками в регионе числятся всего 40 человек, хотя по факту таких гораздо больше.
Кроме того, многие граждане юридически совершенно неграмотны, но это их не подвигает обращаться к профессионалам, которые смогли бы остановить их от необдуманных поступков и не дать их совершить. Например, часть покупателей квартир в доме на улице Красноармейской имела на руках только договоры займа, они даже не знали, что с застройщиком нужно заключить договор о долевом строительстве. Тем не менее, никто из них, заплатив застройщику миллионы за то чего не существует в природе, даже не подумал, что за сумму в десятки раз меньше отданной коммерсанту. эти деньги можно было бы сберечь.
Гарантии, что дом будет достроен в срок и с должным качеством, сегодня, увы, не дает никто. Даже крупные застройщики, работающие в регионе не один десяток лет. В Ульяновске есть компании, которые начали осваивать рынки в других регионах, перенаправили денежный поток на освоение новых территорий. Там по их мнению у них есть более высокие шансы для успешного ведения бизнеса. Ведь застройщик, это в первую очередь бизнесмен, а строительство для него лишь является способом получения прибыли. Поэтому, если проект не приносит достаточной прибыли, он ему в итоге становится неинтересен и от своих обещаний соинвесторам он со временем предпочтет избавиться законным образом, предусмотренным для этого государством. То есть через процедуру банкротства. Поэтому и на малой родине проекты, по сути, заморозили — поддерживают их, чтобы «теплились», да и только.
Не является гарантией для успешного завершения проекта и супернизкая цена. Сейчас в ульяновском арбитраже рассматривается дело застройщика, который возвел огромный дом почти на тысячу квартир экономкласса (однушки в нем продавали менее чем за 900 тысяч рублей). Казалось бы, жилье должно было разойтись как горячие пирожки. Но кризис действует и на покупателей дешевых квартир. Ожидания и вера в чудесную достройку не оправдались.
— Многие дольщики выкупили квартиры в 2012-2013 годах, когда кризиса не было и в помине, а обещания застройщиком квартир успешно продавались. Ведь и стоимость квадратного метра составляла 25-26 тысяч рублей (сейчас – около 33 тысяч). Но многие строительные материалы и работы с тех пор выросли в цене в два, а то и в три раза. (Непонятно лишь, что мешало строить в течении минимум двух лет, когда стоимость материалов была стабильной? — прим. ред.) Ко всему прочему, в феврале-апреле этого года продажи квартир практически остановились. В мае дела пошли немного лучше, — пояснил Марат. – При сохранении текущих темпов продаж, мы рассчитываем завершить строительные работы к 31 августа. Передать квартиры дольщикам надеемся к концу года, поскольку процедура эта довольно длительная.
Однако никаких гарантий относительно завершения строительства к указанному сроку в компании не дают – все будет зависеть от темпов продаж. Таким образом, судьба виртуальных собственников 900 выкупленных в ЖК «Молодежный» воздушных квартир продолжает оставаться неясной, и когда они наконец станут не виртуальными, а реальными собственниками – неизвестно.Особенно неприятна эта ситуация для тех, кто продал свое реальное жилье, чтобы взять ипотеку и улучшить жилищные условия, поселившись в «Молодежном». А по факту получилось, что он купил лишь обещания, не имеющие никаких реальных гарантий их исполнения застройщиком. Сейчас они вынуждены выплачивать ипотеку за воздух и одновременно платить за аренду другого жилья. Разумеется, для семейного бюджета это непросто.
«У многих застройщиков одна беда — их бизнес похож на финансовую пирамиду. Они собирают деньги с одного дома и вкладывают их в строительство другого либо вообще в посторонний бизнес. Но эта пирамида рано или поздно рушится. Чтобы сдать объект в срок, в него нужны постоянные вливания, в том числе собственных средств, привлечение подрядчиков. С учетом того, что рынок недвижимости «просел» с прошлого года, такая стратегия больше не работает», — резюмирует Кучембаев. А в этом случае надеяться на чудо достройки, без повторного финансирования проблемного объекта самими обманутыми дольщиками, больше не приходиться.
Автор: Виктория Чернышева