Во второй части данной статьи мы собирались подробно остановиться на вопросах финансирования долевых недостроев, которые сегодня более известны покупателям новостроек как проблемные площадки. Но, жизнь как всегда, вносит свои коррективы. 

Оказалось, что один из самых главных вопросов волнующих сегодня тех, кто стал обманутым дольщиком, так и тех, кто формально к этой категории еще не присоединился, является вопрос касающийся реалий банкротства застройщиков. Такого внимания, именно к этой теме со стороны покупателей строящегося жилья, не было никогда ранее. Уже одно это, позволяет предположить, что взрывной рост числа обманутых дольщиков, о котором мы, в числе немногих независимых экспертов предупреждали несколько лет назад, состоялся и стал нашей печальной действительностью. Российская долевая пирамида треснувшая еще в 2014 году, под напором новой волны обманутых дольщиков, угрожающей перерасти в разрушительное цунами, может вскоре окончательно обрушиться. Все что может нынешняя власть —  это попытаться оттянуть неизбежную катастрофу, но не предотвратить её. Политика государства, в решении накопившихся социально-экономических проблем страны, осталась стабильной и не претерпела тех изменений, о которых давно грезят простые люди. Как сказал классик: «Богатые не заботятся ни о ком, кроме самих себя; только бедные сочувствуют бедным и помогают им». Поэтому государство, которое принадлежит богачам, нас списало и ему глубоко наплевать на тех, кто остался ни с чем при обрушении долевой пирамиды.

Фактически законодатель стремится зафиксировать данное положение вещей, а так называемое усовершенствование закона о долевке, по факту, призвано узаконить долевой обман. Главной задачей законодателя стало изменение закона в угоду правящему классу, где совершенное деяние еще вчера было преступлением, а сегодня отношение государства к нему изменилось в корне. Гос Дума, которую в народе прозвали «бешеный принтер» непрерывно штампует новые и новые нормативно правовые акты, которые часто противоречат друг другу. Наплодили массу норм, которые не работают, но о которые спотыкаются при попытке, что либо сделать. При всем при этом, никуда не делась одна из главных отличительных особенностей российской правоприменительной практики: наличие какого либо нормативно правового акта не гарантирует, что требования этого НПА будут неукоснительно исполняться. Как говорит народ: законы святы, но исполнители —  лихие супостаты. Казалось бы все гениальное просто, так же и в праве, должно быть всё чётко и просто изложено, и не должно иметь нескольких толкований. А почитайте российское законодательство?! Не юрист ужаснётся, что «бешеный принтер» штампует ежедневно, подвергнув анализу изложенные положения норм… А для практикующего юриста — это всего лишь бизнес, который его кормит…

Возьмем для примера новые правовые акты вступившие в силу в 2019 году. Рассмотрим те, которые касаются непосредственно дольщиков, чей застройщик обанкротился. Они принимались депутатами и подписывались президентом, чтобы защитить потерпевших от долевого строительства. Это, разумеется, если верить Отцу нации, который никогда не врет и даже как-то при всем честном народе клялся офицерской честью. В итоге, с честью да еще и офицерской, как-то не очень хорошо получилось. Не зря, видно, говорят: «слово не воробей, вылетит не поймаешь» . Ну да — это когда было, он поди уж и сам забыл, но выводы, видимо, кто-то сделал. Сегодня у нашего национального лидера есть «голос президента» — пресс-секретарь Песков, так что если со словом что не так, то все претензии к «голосу». С «честью» вот только не понятно — к кому за сатисфакцией обращаться. Видимо, кто её — офицерскую честь, будет представлять, еще не решили. Вопрос непростой, почти как со справедливостью, по нынешним временам целая государственная проблема — реально вопрос очень серьёзный, практически нерешаемый.Тема веры — тема увлекательная и без неё, как известно, власть существовать не может. Мы же люди свободные, а вера — вопрос духовный и решает его каждый сам для себя. Нас, как и наших заинтересованных в познании истины читателей, интересуют вопросы, касающиеся исключительно материального мира, к которому непосредственно относится долевое строительство, чиновники и бизнес на нем зарабатывающие и, возникающие от этого, проблемы покупателей новостроек. Сам по себе вопрос не очень сложный, но при соединении материального с духовным запутывается до невозможности. Мы же предлагаем отбросить веру и окунуться в действительность. Слушать не слова, а анализировать факты, для которых вера как раз совершенно не нужна, так как в материальном мире, чтобы разобраться достаточно логики, позволяющей безошибочно видеть причинно-следственные связи. Начнем мы с вами от печки, то есть от закона защиты прав дольщиков,  принятым в 2005 г.

Принятый в 2005 г. Закон № 214-ФЗ ввёл запрет для девелоперов на предпродажу квартир до получения разрешительных документов; обязал девелоперов прописывать в договоре все сроки и неустойки за его неисполнение, а также регистрировать каждый договор долевого участия (ДДУ) в целях исключения двойных продаж. Казалось бы все просто: задержка со сроками по строительству или со сдачей дома в эксплуатацию — это прежде всего следствие возникновения проблем у застройщика, которые как показывает практика, почти всегда заканчиваются банкротством. Трудности могут касаться как финансовой стороны проекта, так и получения от администрации города разрешения на ввод дома в эксплуатацию, подтверждающего факт окончания строительства. Но дольщиков проблемы застройщика волновать не должны, ведь закон говорит ясно и четко, без каких-либо двойных толкований — задержка сроков — неустойка. В чем собственно проблема? Проблема в вере покупателей новостроек человеку, единственная цель которого получить от проекта максимальную прибыль. А чтобы ему облегчить эту задачу, законом не предусмотрена обязанность застройщика информировать участников долевого строительства о своих трудностях. Поэтому большинство дольщиков до последнего верит в сказки коммерсанта и начинает действовать с огромным опозданием.

С двойными продажами, вообще, все прозрачно и вроде бы совершенно очевидно. Зарегистрировал застройщик каждый договор долевого участия (ДДУ) в Росреестре. Дольщику можно для полной гарантии спокойствия  даже завести личный кабинет правообладателя и, ты, как покупатель новостройки казалось бы можешь спать спокойно. Государственный официальный орган тебе гарантирует, что еще одного правообладателя на твою будущую квартиру не может быть, в принципе. Чиновник же не может не увидеть при внесении очередной записи нового правообладателя, что на этом месте уже есть один зарегистрированный договор. Или может. Практика показала, что там, где крутятся миллионы миллиарды, триллионы денег простых российских граждан, возможно все. Как говорится, любой каприз за ваши деньги, а если это еще чужие деньги, которыми ты можешь распоряжаться как своими, тебя по закону, освободили от ответственности, то пределы возможностей девелоперов и застройщиков не оставят шансов решить вопрос по справедливости, обратившись для этого в суд, ни одному потерпевшему. 

Государство решило, что защита прав дольщиков, предусмотренные принятым в 2005 г. законом № 214-ФЗ, оказались недостаточными, поэтому его продолжили совершенствовать. Как утверждают власти, законодатели и наш обожаемый президент, новые правила призваны «защитить» права обманутых дольщиков. Переходный период их продлился до июля 2019 г. В целом, закон от 2005 г никаких базовых изменений, не претерпел. Все его ключевые положения остались неизменными. Законодатель внес лишь некоторые уточнения, где наиболее интересными в вопросах «защиты» является определение, кто же такие законные обманутые дольщики. Оказывается для того чтобы покупатель проблемной строящейся недвижимости был официально признан обманутым дольщиком, необходимы следующие условия:

• был заключён именно договор долевого участия;
• исполняющая сторона не выполнила обязательства по договору долевого участия дольше 9 мес. и не увеличивал инвестиции в строительство дома более двух отчётных периодов подряд;
• у застройщика нет правопреемника по строительству объекта;
• обязательства строительной компании перед дольщиками не обеспечены поручительством банка или страхованием гражданской ответственности.

Обратите внимание: в некоторых случаях даже наличие договора долевого участия в строительстве не может защитить покупателя-дольщика. Иными словами, Государство официально признает, что никаких гарантий договор долевого участия больше не дает. Если в первой редакции закон мог гарантировать защиту от двойных продаж и обязательную выплату неустойки, в случае если застройщик по каким-либо причинам нарушил сроки предоставления дольщику готового жилья, то видимо, в целях усиления «защиты» обманутых дольщиков, в новой редакции закона появились защитные уточнения. Одно из них звучит так: Злоупотребление дольщиками своими привилегиями (например, возможностью одностороннего отказа от договора или получения пени за нарушение срока передачи объекта) может привести к тому, что суд откажет им в защите прав, если будет установлен злонамеренный характер действий. Как вы можете сами убедится, защита действительно стала более конкретной. Вот только для кого, на самом деле, эта защита? Президент, как все знают, обманывать не может. Объяснить подобный феномен — не может никто, но знают все. У тех, кто это знает, не может быть даже тени сомнения, что старается он, исключительно, ради обманутых дольщиков. Он для них узаконил все законы по долевке и сегодня, продолжает свою работу на благо обманутых дольщиков. 

А потому в целях усовершенствования «защиты обманутых дольщиков федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Закон № 214-ФЗ) не защищает дольщиков, если: 

• в построенном доме одни и те же помещения проданы по нескольку раз;
• дом строится на участке, не оформленном в собственность или аренду;
• дом строится на участке, где это не допускается; 
• дом строится с нарушением градостроительного плана, проектных требований

То есть, по видимому, в целях увеличения защиты обманутых дольщиков, действия застройщиков, еще недавно считавшиеся противозаконными, в обновленном законодательстве больше не считаются таковыми. Проще говоря, сегодня государство не несет никакой ответственности перед дольщиком, даже если он все сделал по закону и в итоге, оказался обманутым… ВСЕ ПО ЗАКОНУ!

 Застройщик должен действовать в строгом соответствии с ФЗ-214. Все прочие схемы незаконны. Если застройщик привлекает деньги дольщика по закону – «обмана» нет. Но это верно лишь с точки зрения «действующего законодательства». Экономика и «действующее право» очень редко совпадают, что неоднозначно показывает непрерывно растущее число обманутых дольщиков. Сам по себе закон не может защитить гражданина, по определению, так как решение выносится в суде после состязательного процесса между сторонами. Дольщики в таких условиях выступают непрофессиональными игроками строительного рынка, которые поставлены в равные условия с прожжеными дельцами, на защите интересов которых, стоит административный ресурс, делая шансы простых участников долевого строительства, иллюзорными.

Ещё несколько лет назад банкротство застройщика считалось весьма нежелательным сценарием с точки зрения защиты интересов обманутых дольщиков. Сегодня власти призывают дольщиков его не бояться, мол после внесения изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» физические лица выведены в отдельную очередь кредиторов, дольщиков признали полноправными участниками конкурсных процедур. Но, для непрофессиональных участников строительства эти поправки, как свидетельствует практика многочисленных банкротств застройщиков, ничего, по факту, не изменила.

Теперь недострой и земля могут выделяться (передаваться) созданному дольщиками ЖСК, где люди, не имея ни средств, ни необходимых навыков, берут строительство на себя. Раньше дольщики не имели доступа к средствам от продажи залогового имущества, теперь они его формально получили. Законодатель при принятии закона декларировал одно, а на деле получилось полностью противоположное заявленному. На деле складывается неоднозначная практика применения законодательства о банкротстве застройщиков. Во-первых, новое законодательство позволяет заинтересованным лицам управлять процессом банкротства. По размеру требований, включенных в реестр кредиторов, дезорганизованные дольщики, паника которых непрерывно подогревается, стали проигрывать юридическим лицам, скупавшим квартиры на этапе котлована оптом.

Во-вторых, суды отказываются включать требования покупателей квартир в реестр кредиторов, если реализация квартир осуществлялась не напрямую, а через третьих лиц, связанных инвестиционными соглашениями, предусматривающими, например, оплату договора подряда квартирами. Права дольщиков в этом случае рассматриваются судами как производные от прав подрядчика. А если у подрядчика таких прав не возникло, дольщики оказываются в уязвимой позиции.

В-третьих, возникает ряд законодательных противоречий. По обновленному закону о банкротстве, требования дольщиков удовлетворяются в приоритетном порядке относительно требований конкурсных кредиторов. Независимо от очередности право на получение 60 % от стоимости объекта (в случае его реализации) имеют залоговые кредиторы, которыми могут являться как банки, так и дольщики (если договоры долевого участия заключены с соблюдением 214-ФЗ). Однако проблема состоит в том, что условием включения требований дольщика в реестр требований кредиторов является расторжение договора долевого участия, что, в свою очередь, влечет прекращение залога. При таком раскладе у банка-залогодержателя возникает преимущественное право на получение денежных средств.

Вот и получается, что под видом помощи обманутым дольщикам, законодатель дал возможность банкам и иным профессиональным участникам долевого строительства, еще больше практических возможностей, использовать процедуру банкротства в собственных коммерческих интересах, не оставляя ни малейших шансов дольщикам, добиться получения обещанного им нового жилья.