Кому на самом деле выгодно долевое строительство и почему при всех рисках и угрозах социального взрыва государство не закрывает этот бизнес проект?

Долевое строительство — финансовая лотерея: повезет — счастливчик отметит новоселье в срок. Если у застройщика начнутся проблемы, можно легко потерять вложенные деньги. Сегодня государство признает, что не в состоянии защитить интересы дольщиков. Проще говоря, власти признали очевидный факт, но судя по тому, что отвечать за его последствия они не желают — можно предположить, что ничего иного не планировалось.

Те кому не повезло и они проигрались в пух и прах в этом долевом казино, предложено решать свои проблемы самостоятельно. Государству они больше не интересны. Оно озаботилось привлечением очередных игроков — потенциальных покупателей обещаний будущего жилья. Для этого была придумана новая замануха, призванная укрепить пошатнувшуюся веру обывателя в защищенность его инвестиций, при обязательном финале, который происходит при обрушении долевой пирамиды. Но реализация этого проекта натолкнулась на сопротивление профессиональных игроков в долевую рулетку — девелоперов и застройщиков, которые не захотели делиться дополнительной частью своего выигрыша.

Проект забуксовал, так как стороны никак не могут прийти к консенсусу по сумме отступных. Фонд так и не заработал, а чиновники вынуждены признать, что пострадавших дольщиков становится все больше, ведь заболтать обманутых и убрать их с улиц — получается все хуже. Контролировать рост протестных настроений, связанный с резким увеличением банкротств застройщиков и заморозкой огромного числа строительных площадок — становится все более проблематично.

Долевое строительство — рискованный проект и для инвесторов, и для дольщиков. Обе стороны это понимают, но и признают, как убедили потенциального покупателя, обоюдную выгоду. Правда видимость обоюдной в ней сохраняется только в том случае если непрофессиональному инвестору повезло и он не стал проигравшим игроком. Да и рискует всем, в этой игре под названием долевое строительство, исключительно непрофессиональный игрок — дольщик. Ведь на самом деле, так называемый выигрыш в виде разницы в цене между готовым жильем и обещаниями застройщика его когда-нибудь построить настолько не велик, что рисковать ради него будет только одурманенный пропагандой от государства, (в нашем случае оно выступает в роли казино), и рекламой, (профессиональные игроки — девелоперы и застройщики), обыватель.

Зато в случае экономических неурядиц, которые провоцируют резкий спад продаж, рушится бизнес большого числа застройщиков. Подобный финал легко прогнозируем, так как строительство выстроено по принципу долевой пирамиды. При этом все риски коммерсанта оплачивает дольщик. Как показывает практика, шансы получить свои инвестиции обратно при банкротстве застройщика, равны нулю. Как всегда выигрывает казино, то есть в абсолютном выигрыше остается государство и в большинстве случаев профессиональные игроки строительного рынка — застройщики. Бывает исключения, обусловленные активностью самих обманутых дольщиков, но они по сравнению с общей картиной бедствия, столь редки, что лишь подтверждают заданные государством правила игры. 

Вот что говорит по этому поводу один из экспертов Общественной палаты РФ Владимир Самошин: «Выдавая кредит, финансовые организации строго следят за расходованием денег и выясняют отношения с помощью штрафов или судебных исков. Дольщики же практически не защищены. Только если они активны и хорошо организованы, могут добиться справедливости.»

Но такие случаи чрезвычайно редки, так как против обманутых непрофессиональных соинвесторов действуют профессионалы своего дела, как в лице самого государства, представляющего интересы крупных игроков строительного бизнеса, так и сами профессиональные игроки в долевую рулетку — девелоперы, застройщики и банки. Все они не заинтересованы в подобном развитии ситуации, угрожающей потерей уже полученной от обманутых дольщиков прибыли.

«Между тем, граждане по-прежнему предпочитают рисковать. В 2016 году в долевое строительство было вложено 1,5 триллиона рублей, из них 940 миллиардов принесли дольщики. Государство предпринимало попытки защитить их интересы, но пока безрезультатно.»

Этот факт лишний раз подтверждает данное предположение. Чем еще можно объяснить полный провал предпринятых государством попыток по защите интересов дольщиков на протяжении, как минимум, десяти лет, если не созданием видимости такой заботы? Сложно поверить, что государство реально желало помочь потерпевшим, если в итоге оно оставило дольщиков решать созданную им проблему самостоятельно.

«Принятые законы, а также множество внесенных в них поправок всего лишь смягчили ситуацию, оставив нерешенными основные противоречия, которые стали причиной роста числа обманутых дольщиков.

Во-первых, нельзя допускать ситуации, когда дольщики участвуют в строительстве огромных жилых комплексов, где счет идет на тысячи квартир. При привлечении больших финансов, расходование которых невозможно проконтролировать, люди, скорее всего, будут обмануты. Закон эту тему обошел стороной. Государство, напротив, заинтересовано в том, чтобы строить максимум жилья на минимуме пространства.

Во-вторых, компания-застройщик должна иметь собственные средства, а не заемные. Если девелопер обладает достаточными деньгами, он способен довести стройку до конца. В противном случае бизнесменам приходится постоянно брать кредиты. Один объект начали, не закончили, денег не хватило. Берут кредит под второй объект, и все средства бросают на первый. Пирамида создана, но очень скоро она обрушится.

В-третьих, из процесса строительства исключены сами дольщики. Их называют инвесторами, но до контроля застройки не допускают. Люди не понимают, куда уходят их деньги. При этом сами чиновники законодательно сняли с себя обязанность следить за строительством, а также не должны отвечать за результат. Таким образом, инвестор безнаказанно может делать с огромными деньгами все что угодно.

Почему власти не пытаются усовершенствовать эти документы? А им это невыгодно. Есть множество лазеек, с помощью которых чиновники получают свою долю от бизнесменов. Поэтому можно предполагать, что законы останутся в несовершенном виде еще очень долго. Поправки ничего не изменят. Можно шлифовать нормальный документ и довести его до хорошего рабочего состояния. Но шлифовать изначально непригодные для жизни законы бесполезно.»

Проще говоря, сколько песок водой не поливай, в бетон он не превратиться.

Автор: Сергей Попов, специально для «Сила в Движении»