Законы, защищающие права участников долевого жилищного строительства, постоянно меняют, улучшают и совершенствуют. Но, как показывает практика, если застройщик обанкротился, судьба дольщиков по-прежнему непредсказуема…

Банкротство на сегодняшний день в Российской Федерации представлено как одна из форм ликвидации, а, в иных случаях, как единственная ее форма. При всей определенности процедур банкротства, детальности и ясности Закона «О несостоятельности (банкротстве)» зачастую сама процедура настолько искажена, что разобраться в хитросплетениях разнообразия судебной практики, законодательства, методик, способах внутри процедурных механизмах и корпоративных взаимоотношениях при банкротстве хозяйствующего субъекта без квалифицированной помощи юриста невозможно. Стоит только взять такие вопросы, как преимущественное право покупки и продажи, реализация имущества находящегося в залоге, распределение конкурсной массы и ее увеличение.

Спорных вопросов очень много и стратегия ведения банкротства также разная. Множество вопросов, которые вызывает банкротство, без решения квалифицированных специалистов, не решаемы, особенно когда дело касается ликвидации субъектов, для которых предусмотрены отдельные главы Закона (сельскохозяйственные, строительные, финансовые, естественных монополий и иные субъекты правоотношений). Большинство проблем при ликвидации организации через банкротство испытывают кредиторы. Как вернуть задолженность? Как контролировать арбитражного управляющего, которые по сути дела в большинстве случаев не добросовестны при исполнении возложенных на них судом обязанностей.

Сегодня банкротство – распространенная панацея для должников, как единственный способ законным образом «сбросить» долги и избежать долгого существования «в займы». Так распорядился Российский законодатель в помощь организациям, которые в силу не благоприятных финансовых последствий не в состоянии «выйти из финансовой кабалы». Банкротятся сегодня все, начиная от Банков, заканчивая индивидуальными предпринимателями. Но я в этой статье постараюсь рассмотреть те хозяйствующие субъекты, которые соприкасаются с обычными гражданами. Это в первую очередь застройщики, страховые организации и организации – работодатели.

Начнем с защиты прав граждан при банкротстве застройщиков.

Еще год назад на банкротство из разряда «застройщики» в основном шли частные и не большие строительные компании. С развитием кризиса ситуация стала меняться в худшую сторону, банкротится стали также гиганты строительного рынка. Такие корпорации, пытаясь хоть как-то выжить, начали банкротство со своих региональных подразделений или так называемых «дочек». При банкротстве таких организаций гарантия того, что гражданин в последствии вернет вложенные в строительство денежные средства минимальны.

В отношении застройщиков, которые ведут строительство в рамках 214 — ФЗ (договор долевого участия), шансы получить хотя бы «недострой» выше, чем у тех строительных организаций, которые пренебрегают указанным законом. Стоимость жилья в настоящее время не является показателем надежности застройщика, так как бизнес постоянно готов перейти ту тонкую грань, которая граничит с мошенничеством. Рассчитывать и взывать к совести бизнесмена нецелесообразно и бесполезно в виду их ненужности для успешного ведения строительного бизнеса.

Что делать в случае если Ваш застройщик «пошел на банкротство»?

Ответ однозначен – включаться в реестр требований кредиторов.

Для включения требований дольщиков или граждан заключивших с застройщиком договор строительства индивидуального жилья (дома) в реестр требований кредиторов достаточно подтверждения оплаты договора участия в долевом строительстве, либо договора строительства индивидуального жилья.

Есть еще один довольно щепетильный вопрос в данной теме – это вопрос «куда подавать заявление? В суд общей юрисдикции за установлением права собственности (если объект в той или иной степени возведен), либо в арбитражный суд с целью включения в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений?».

Я считаю, что в случае, когда объект строительства не является завершенным, а завершенный не сдан в эксплуатацию, целесообразно обращаться в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений. Хотя при условии того, что заявление подается в суд до того, как в отношении застройщика введена процедура наблюдения, то заявление о признании права собственности на объекты не завершенного строительства может рассмотреть и суд общей юрисдикции.

Кроме того, срок подачи таких заявлений прямо зависит от того, уведомлял ли арбитражный управляющий участника строительства о введении в отношении застройщика процедуры банкротства.

Если же объект строительства не возводился вообще, то следует включаться в реестр требований кредиторов с «денежным требованием» сразу в арбитражный суд, где ведется дело.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 201.4 Закона о банкротстве временный управляющий, конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты их утверждения уведомляют всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

Поэтому, если такое уведомление не состоялось, как разъяснил Высший арбитражный суд РФ, или имело место после даты публикации в печатном издании сведений о применении в деле о банкротстве правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, то срок предъявления требований участниками строительства начинает исчисляться не ранее даты направления им указанного уведомления временным или конкурсным управляющим.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов, о чем, в частности, свидетельствует установление для граждан третьей приоритетной очереди удовлетворения требований по отношению к другим кредиторам (пункт 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве). Поэтому применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.

Следовательно, в случае пропуска гражданином-участником строительства срока закрытия реестра по уважительной причине суд не лишен права рассмотреть вопрос о его восстановлении до начала расчетов с кредиторами (Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 14452/12).

Требования кредиторов каждой очереди удовлетворяются в ходе процедуры конкурсного производства после полного удовлетворения требований кредиторов предыдущей очереди (п. 2 ст. 142 Закона).

Расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности производятся во вторую очередь.

При определении размера требований второй очереди о выплате выходных пособий и об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, о выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности принимается во внимание непогашенная задолженность, образовавшаяся на дату принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом, а также проценты за нарушение установленного срока выплаты заработной платы, оплаты отпуска, выплат при увольнении и других причитающихся работнику выплат в размере и в порядке, которые устанавливаются в соответствии с трудовым законодательством (п. 1 ст. 136 Закона).

Согласно абз. 3 п. 5 ст. 142 Закона требования кредиторов второй очереди, заявленные до окончания расчетов со всеми кредиторами (в том числе после закрытия реестра требований кредиторов), но после завершения расчетов с кредиторами второй очереди, заявившими свои требования в установленный срок, подлежат удовлетворению до удовлетворения требований кредиторов последующих очередей. До полного удовлетворения указанных требований кредиторов второй очереди удовлетворение требований кредиторов последующих очередей приостанавливается.

В случае, если такие требования были заявлены до завершения расчетов с кредиторами второй очереди, они подлежат удовлетворению после завершения расчетов с кредиторами второй очереди, заявившими свои требования в установленный срок, при наличии денежных средств на их удовлетворение.

Таким образом, при установлении задолженности образовавшейся по результатам трудовой деятельности, пропуск месячного срока в ходе процедуры наблюдения и пропуск двух месячного срока в ходе конкурсного производства не исключают предъявления таких требований.

С учетом изложенного хотелось бы пожелать гражданам не оказаться ни в одной из описанных выше ситуаций, ну а оказавшись не терять надежды и бороться. Тем более, что в условиях нестабильного рынка оценить возможное банкротство компании очень проблематично, и скорее всего невозможно. Гарантировать успешный исход дела не могут никакие документы. А исход любого дела, в том числе и банкротства застройщика, зависит во многом от вашей уверенности и личного участия.

Автор : Анна Криндач, специально для «Сила в Движении»